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  1. Gimmiboy

    Gimmiboy Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti
    mi si è presentata la possibilità di affittare un A2 in studio medico. Non ho intenzione di modificare la destinazione d'uso in A10, se poi va via il medico dovrei tornare indietro... :triste:
    Lascerei categoria catastale A2 e farei un contratto ad uso commerciale 6+6.
    Vedo che almeno a Roma è diffuso questo uso, ma quanto è regolare e quanto no ?
    Forse sarei in torto per il comune, pagando una IMU/TASI ridotta rispetto a quella di una A10 ?
    O è comunque contemplato/tollerato ?

    Grazie mille e Buon Natale
    Enrico
     
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  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Più che il torto al Comune di Roma, esiste la possibilità non remota che qualcuno si faccia gli affari tuoi segnalandoti per farti subire un accertamento.

    Io al posto tuo verificherei quanto viene a costare il cambio di categoria catastale.

    Poi concorderei con il medico che se rimane almeno 2 anni, il cambio di categoria catastale è a tuo carico, se invece se ne va prima che siano decorsi 2 anni dalla data della stipula del contratto di locazione, i relativi costi verranno anzitutto detratti dal deposito cauzionale, con eventuale conguaglio a mezzo bonifico a tuo favore.

    Traduzione: Se la durata dell'affitto è tale che ti permette di ammortizzare il costo del cambio di categoria catastale, OK, altrimenti glielo metti in conto, e lo stabilisci contrattualmente.
     
  3. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La possibilità che qualcuno faccia la spiata esiste concretamente. Mi spiego.

    Trasformare un appartamento A/2 in uno studio medico A/10 presuppone un notevole incremento delle persone in visita a questo appartamento.

    Di conseguenza, troverai chi in Assemblea porrà questi problemi:

    a) Maggiore sporcizia derivante dal calpestio dei pazienti (un conto è che ci abitino 4 persone perché è un appartamento, un conto è che vi lavori un medico della mutua che magari riceve 100 persone al giorno);

    b) Maggiore usura dell'ascensore (magari l'appartamento sta al piano alto e quindi ci saranno in continuazione persone che vanno su e giù);

    c) Maggior rischio per l'incolumità del condominio in quanto ci sono molte più persone in visita, e alcune potrebbero essere male intenzionate e si guardano attorno per verificare se ci sono appartamenti poco presidiati, da "visitare";

    d) Qualcuno potrebbe richiedere l'installazione di un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni condominiali, proprio in virtù del fatto che nel condominio inizia a girare gente che "non si sa chi è".

    Questo ed altro potrebbe emergere in Assemblea, quindi a mio avviso non puoi farti trovare in difetto dal punto di vista della categoria catastale.

    Verifica, inoltre, che il REGOLAMENTO DI CONDOMINIO non vieti espressamente l'utilizzo degli appartamenti come studio medico!!
     
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono andato a leggere, per curiosità, il MIO REGOLAMENTO CONDOMINIALE, e guarda cosa ho trovato all'ARTICOLO 9:

    ART. 9) - Salvo il rispetto delle leggi edilizie e urbanistiche, gli appartamenti potranno essere destinati a civile abitazione, a studio professionale o ad ufficio commerciale, restando peraltro vietato ogni uso che possa menomare il decoro del complesso immobiliare, nonchè la tranquillità ed il pacifico godimento degli altri condomini, come ambulatori per malattie infettive, scuole di ballo e di canto e club privati.

    Quindi, non potrei mai affittare il mio appartamento a un medico che lo voglia utilizzare come ambulatorio per malattie infettive, NEANCHE CAMBIANDO CATEGORIA CATASTALE!
     
  5. Gimmiboy

    Gimmiboy Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao Possessore, grazie delle risposte. Lo studio medico non sarebbe per malattie infettive, anche io sul mio regolamento condominiale ho questa voce, ma lo studio sarebbe per valutazione e non cura.
    Però ci sarebbero parecchie persone che transitano, questo si.
    Certo è un piano terra, quindi niente scale, ascensori, però la gente ci sarebbe.
    Io non penso proprio di cambiare categoria catastale, perchè ci sarebbero costi a cambiare, a ricambiare e come IMU in quanto ufficio come minimo raddoppia.
    Il costo dell'affitto quasi raddoppierebbe e diverrebbe fuori mercato. No, alle brutte affitto ad una famiglia.
     
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  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' giusto che tu faccia tutte le tue valutazioni. Al limite puoi provare ad affittare e vedere come butta; se qualcuno ti rompe le scatole, fai sempre in tempo a chiudere il contratto di locazione.
     
  7. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Posso dire qual è stata la mia esperienza in merito.
    Abbiamo affittato più volte un immobile cat. A/10 come studio medico.

    Se si tratta di uno studio per medico di base (medico della mutua) è indispensabile che la cat. sia A/10 perché l'Asl può fare dei controlli (nel ns caso la dottoressa della mutua ns inquilina ha avuto un controllo durante il quale le è stato chiesto di presentare anche il contratto di locazione).

    Se invece è uno studio privato ci è stato detto dall'inquilino precedente (un dermatologo) che non c'è nessun controllo, quindi si può tranquillamente affittare un appartamento cat. A/2.

    Anche nel ns caso il regolamento condominiale contiene un articolo analogo a quello citato da @possessore ma l'amministratore ci ha confermato che la locazione era regolare perché i medici fanno delle valutazioni mentre le cure di particolari malattie infettive verrebbero prestate altrove (ospedale, cliniche specializzate).
     
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  8. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Perché pensi che il proprietario possa chiudere il contratto di locazione commerciale 6 + 6 prima della scadenza?
    Con quale motivazione?
    Secondo me o riesce a convincere l'inquilino affinché dia la disdetta e vada via, oppure il contratto rimane valido e non può essere risolto unilateralmente dal locatore.
     
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  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Beh, se l'assemblea dei condomini gli contesta qualcosa e lo mette a verbale, penso che sia una valida "causa di forza maggiore" per chiudere il contratto di locazione.

    Poiché il contratto di locazione è ovviamente personalizzabile con tutte le clausole che si vuole, sarà opportuno aggiungerne una che preveda appunto che "in caso di forza maggiore", qualora il consiglio dei condomini decida per la inidoneità dell'appartamento all'utilizzo come studio medico senza la dovuta regolarizzazione della categoria catastale in A/10, o altre ragioni legalmente valide, il contratto potrà essere chiuso dal locatore con un preavviso di giorni 7 senza che siano previsti indennizzi a favore del locatario.

    Giusto per pararsi un attimo da eventuali richieste di risarcimento danni!
     
  10. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tra l'altro, se resta un A/2, che senso ha parlare di contratto di locazione commerciale 6+6?
     
  11. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ha senso perché non si tratta di un contratto abitativo (4 + 4 oppure 3 + 2) in quanto l'uso dell'unità immobiliare come studio medico è inequivocabilmente un uso commerciale. Quindi contratto di locazione 6 + 6.
    Il problema consiste appunto nella cat catastale (in questo caso A/2) non consona all'uso locativo di natura commerciale che se ne vuole fare (studio medico).

    Quanto alla clausola che proponi: può essere una buona idea, ma dubito che l'inquilino sia disposto ad accettarla.
     
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  12. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ottime precisazioni. Ma se l'inquilino non accetta tale clausola, sarà il buon senso del POTENZIALE locatore che gli suggerirà di lasciar cadere la cosa, rivolgendosi a un altro POTENZIALE locatario. Giusto?
     
  13. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io pur non conoscendo la persona che ha aperto il thread, sono pronto a giurare che almeno un condomino che porterà la cosa all'attenzione dell'Assemblea, ci sarà!

    In ogni condominio che si rispetti.... un rompiscatole / bastian contrario, c'è sempre! :)
     
  14. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sì, certo!
    Però secondo me il proprietario/locatore dovrebbe anche preoccuparsi dell'aspetto fiscale.
    Concedere in locazione un'unità immobiliare cat. A/2 per uso commerciale con contratto 6 + 6, non è una cosa del tutto regolare.
    L'AdE può accorgersene e rilevare l'incongruenza. E se a quel punto il proprietario dovrà fare il cambio di cat. da A/2 ad A/10 si troverà ad affrontare delle spese magari non preventivate né gradite: aumenterà sicuramente la rendita catastale e quindi l'IMU!

    Per cui io mi preoccuperei sia dell'aspetto fiscale, sia dei rapporti col Condominio.

    Se @Gimmiboy vuole mantenere la cat. A/2 e non rischiare complicazioni, forse è opportuno che cerchi di affittare uso abitazione.
     
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  15. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Le tue argomentazioni sono assolutamente corrette, a mio avviso.
    Il problema principale nasce dal fatto che la proprietà non vuole modificare la categoria catastale, sia per il costo diretto, sia per il costo conseguente (aumento IMU).

    Senza una regolarizzazione della categoria catastale si rischia sia la spiata all'ADE, con le ovvie conseguenze del caso, sia un vespaio in Assemblea Condominiale, dove l'uccellino che fa la spia e rompe le balle c'è sempre.
     
  16. Gimmiboy

    Gimmiboy Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Mi avete messo la giusta dose di paura/rispetto della legge quanto basta !
    Penso che affitterò uso abitativo.
     
  17. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ovviamente noi ti abbiamo detto cosa può accadere nel peggiore dei casi.

    Non conosciamo la tua situazione condominiale.

    Magari i tuoi confinanti sono concilianti e ti permetterebbero pure di aprire una macelleria nel tuo appartamento, senza battere ciglio.

    O magari hai un vicino che chiama i vigili appena fischi troppo forte.

    Solo tu conosci la tua attuale situazione, e sai rispondere alla domanda, "Esiste da te un rompiballe capace di fare la spiata all'Agenzia delle Entrate, e capace di far aggiungere un punto che ti riguarda, all'ordine del giorno della prossima Assemblea Condominiale?"

    Purtroppo la categoria A/2 ti vincola all'uso come abitazione civile, e come già sai, la modifica in A/10 comporterebbe un aggravio sia diretto (spesa per fare la variazione) che conseguente (spesa per l'IMU, tassa a mio avviso ingiusta, ma ormai c'è, e ce la teniamo).
     
  18. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    fai un contratto uso direzionale, per il condominio non avrai problemi, per il catasto mah
     
  19. musicante

    musicante Membro Attivo

    Ma un contratto uso promiscuo si può fare? Lasciandolo A/2 ovviamente...
     
  20. Gimmiboy

    Gimmiboy Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Il contratto uso promiscuo al medico non va bene, altrimenti penso si potrebbe fare.
     

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