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macdaniels

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Proprietario Casa
Ciao,

sto per acquistare un appartamento di un condominio costruito negli anni '60, a scopo locazione. Mi viene venduto con espressa dichiarazione che gli impianti non sono a norma. Dato che l'immobile è ante 67, per affittarlo a canone concordato è comunque richiesta la certificazione degli impianti?
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
La normativa in materia non impone alcun obbligo in capo al locatore di consegnare al conduttore un immobile dotato di impianti conformi alle norme vigenti né tanto meno le certificazioni degli impianti stessi.
Tuttavia tu sei stato avvertito che gli impianti non sono a norma, magari non rispettano neanche le norme dell'epoca. Allora hai due strade: rischiare, lasciando le cose come stanno, mettere gli impianti a norma e stare al sicuro. Se succede un incidente domestico, magari, con quale luminare del diritto (che ti costerà più della messa a norma), te la cavi ma se non te la cavi c'é il codice penale di mezzo per le lesioni provocate.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Perciò gli accordi territoriali, come quello che allego, in cui viene richiesto che gli impianti siano a norma sono illegali?
Cala trinchetto prima di parlare di illegalità!!!! C'è scritto che il locatore deve dichiarare la conformità degli impianti secondo la norma di legge. La norma di legge dice che se un impianto era stato costruito secondo le norme in vigore all'epoca della costruzione il proprietario non è tenuto ad adeguarlo. Ma se ci mette le mani, ma anche solo per un piccolo tratto, deve rifarlo tutto a norma.
 

macdaniels

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Cala trinchetto prima di parlare di illegalità!!!! C'è scritto che il locatore deve dichiarare la conformità degli impianti secondo la norma di legge. La norma di legge dice che se un impianto era stato costruito secondo le norme in vigore all'epoca della costruzione il proprietario non è tenuto ad adeguarlo. Ma se ci mette le mani, ma anche solo per un piccolo tratto, deve rifarlo tutto a norma.
Come faccio a sapere se l'impianto è stato eseguito secondo le norme in vigore in quegli anni, dato che il venditore non mi darà documentazione che lo attesti?
 

Cesare Giusti

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Si dichiara lo stato degli impianti, l'acquirente acquista consapevole dello stato . Dopo se se vuole affittare si può, ma se l'impianto è difettoso, non ha messa a terra ad esempio, si risponde di eventuali danni causati all'inquilino.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
se l'impianto è difettoso, non ha messa a terra ad esempio
La "messa a terra" è un filo ....obsoleta ed inutile.
La norma impone un "differenziale magnetotermico".


La normativa in materia non impone alcun obbligo in capo al locatore di consegnare al conduttore un immobile dotato di impianti conformi alle norme vigenti né tanto meno le certificazioni degli impianti stessi.
Se sostituisci gli evidenziati con venditore e compratore concordo...quando si sottoscrive un nuovo Contratto di Locazione le cose si complicano.
 
Ultima modifica:

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
quando si sottoscrive un nuovo Contratto di Locazione le cose vsi complicano.
una volta, parlo dell'inizio degli anni 90 il locatore doveva allegare al contratto di locazione la dichiarazione di conformità degli impianti fatta da un tecnico abilitato: adesso tale obbligo non c'è più ed è sostituito da una autocertificazione. Rimane solo il caso in cui l'impianto sia così compromesso da non poter utilizzare normalmente l'appartamento. In questo caso l'inquilino può chiedere la riduzione del canone fino a quando ili proprietario non mette a norma l'impianto o interrompere il contratto d'affitto.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Io l'impianto elettrico di un immobile ante anni 60 lo farei rifare comunque. Rispetto agli standard di oggi sarebbe decisamente pericoloso lasciarlo come è. Fili elettrici rigidi, circuito luce senza messa a terra, prese usurate ... non mi sembra il caso né per viverci né per affittare. Un bravo elettricista di chiederà 1.500/2.000 Euro per rifare tutto e rilasciarti una dichiarazione. Poi non avrai più patemi. Per gli altri impianti (riscaldamento e idraulico) bisogna valutare il loro stato, ma almeno lì non corri rischi di creare danni con conseguenze penali.
 

macdaniels

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Si dichiara lo stato degli impianti, l'acquirente acquista consapevole dello stato . Dopo se se vuole affittare si può, ma se l'impianto è difettoso, non ha messa a terra ad esempio, si risponde di eventuali danni causati all'inquilino.
Io l'impianto elettrico di un immobile ante anni 60 lo farei rifare comunque. Rispetto agli standard di oggi sarebbe decisamente pericoloso lasciarlo come è. Fili elettrici rigidi, circuito luce senza messa a terra, prese usurate ... non mi sembra il caso né per viverci né per affittare. Un bravo elettricista di chiederà 1.500/2.000 Euro per rifare tutto e rilasciarti una dichiarazione. Poi non avrai più patemi. Per gli altri impianti (riscaldamento e idraulico) bisogna valutare il loro stato, ma almeno lì non corri rischi di creare danni con conseguenze penali.
Sono ben disposto a spendere tale cifra, il problema è più che altro sulle opere murarie. Inoltre c'è da dichiarare la conformità dell'impianto idraulico e gas, che mi preoccupa molto di più sempre per le opere murarie.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
L'impianto del gas per la cucina puoi chiuderlo e adottare fornelli elettrici o a induzione. Per l'eventuale caldaia a gas non so ... bisogna vedere se è esterna, interna e dove è posizionata. I tubi dell'impianto idraulico saranno in stagno, sta a te valutare se buttar fuori tutto e sostituirli, con pesanti opere murarie, oppure no. Stesso dicasi per i radiatori: se sono in ghisa vanno verificati ed eventualmente sostituiti prima che si buchino. Per l'elettricista in genere le uniche opere murarie sono quelle relative all'installazione delle nuove scatole, ammesso che riesca a sostituire i fili nelle canalette esistenti, ma se l'impianto è già dotato delle vecchie scatole rotonde si possono sostituire le placche e i frutti senza fare nulla.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
ed è sostituito da una autocertificazione.
Ma non è che tal cosa sia una "salvaguardia" per il locatore...anzi...diventa una Spada di Damocle per di più con un filo molto sottile.

@macdanielsm non potrà opporre l'attenuante che ha comprato una casa costruita negli anni '60.
Lui quale locatore deve dare una casa in regola con gli standard attuali previsti per gli edifici datati... il che non significa dover sostituire tutto l'impianto esistente ma dotarlo di quei dispositivi di sicurezza obbligatori (differenziale magnetotermico alias salvavita), idonea caldaia ed impianto a gas incluse prese d'aria di Legge.

L'impianto del gas per la cucina puoi chiuderlo e adottare fornelli elettrici o a induzione.
Ho forti dubbi che un impianto elettrico degli anni '60 sia adeguato a sopportare gli assorbimenti di un piano ad induzione...senza contare che dovrebbe rifare pure il contratto passando quaontomeno ai 4,5Kw...oppure avrà notevoli limitazioni dovendo fare uso accorto dei prelievi di energia pena continui interventi di distacco.

@macdaniels ...se pensi di fare "business" con un singolo immobile datato la vedo dura...ma prima di locare valuta una ristrutturazione specie se puoi usufruire dei vari bonus edilizi.
Altrimenti cambia immobile.
 

Cesare Giusti

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
La "messa a terra" è un filo ....obsoleta ed inutile.
La norma impone un "differenziale magnetotermico".




Se sostituisci gli evidenziati con venditore e compratore concordo...quando si sottoscrive un nuovo Contratto di Locazione le cose si complicano.
Carissimi, scrivere per esempio messa a terra era generico, implica che l'impianto abbia dei requisiti certificati e cmq se ha messa a terra casa o il condominio è riscontrabile in pochi secondi con una attrezzatura idonea...certificata...
L'esempio era se un inquilino avesse danni ad un telefono o un computer e si dimostri che dipende da una rete senza messa a terra, è capitato spesso.
 

Cesare Giusti

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Il 99% dei moderni apparati è costruito in doppia classe di isolamento quindi privi di messa a terra.
Un telefono non è alimentato con la AC di casa.
Come lo ricarichi caro il telefono o il computer ? Scommettiamo un caffè che a Roma almeno un appartamento o palazzina su tre ha messa a terra inesistente. Frigoriferi, televisioni, caldaie danneggiate vuoi le foto? :)
 

macdaniels

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
È chiaro che se devo disfare mezzo appartamento per metterlo a norma lo affitto a canone libero per pochi anni poi con i risparmi lo metto in regola
 

Cesare Giusti

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Sono stato frainteso. Suggerisco di chiamare un elettricista di fiducia e controllare lo stato per un preventivo. controllando ad esempio la messa a terra ... un esperto valuta gli impianti in pochi minuti.

È chiaro che se devo disfare mezzo appartamento per metterlo a norma lo affitto a canone libero per pochi anni poi con i risparmi lo metto in regola
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Io l'impianto elettrico di un immobile ante anni 60 lo farei rifare comunque. Rispetto agli standard di oggi sarebbe decisamente pericoloso lasciarlo come è. Fili elettrici rigidi, circuito luce senza messa a terra, prese usurate ... non mi sembra il caso né per viverci né per affittare. Un bravo elettricista di chiederà 1.500/2.000 Euro per rifare tutto e rilasciarti una dichiarazione. Poi non avrai più patemi. Per gli altri impianti (riscaldamento e idraulico) bisogna valutare il loro stato, ma almeno lì non corri rischi di creare danni con conseguenze penali.
Curiosa la tua opinione. Ognuno è libero di crearsi i propri "patemi d'Animo" ... ma partiamo dal fondo. Non entro negli aspetti penali, sui quali non sono titolato.

Se per impianto di riscaldamento e idraulico, comprendi eventualmente l'impianto a gas, sei proprio sicuro di non correre rischi? Quasi sempre i tubi sono giuntati/raccordati: e nel tempo sono rimasti integri? Sul gas andrei cauto. Con l'acqua ... puoi rischiare un po' di danè.

Impianto elettrico:
-lo sai che i fili rigidi (ovviamente integri e lasciati dove stanno) non presentano alcun pericolo? Sono stati aboliti dagli usi domestici perchè scomodi e soggetti a maggiori perdite (effetto pelle) rispetto a quelli multifilari, non perchè pericolosi.
-che il collegamento di terra non è il toccasana di ogni inconveniente, ed ancora oggi si considerano adeguati gli impianti residenziali ante '90 con la presenza del differenziale magnetotermico (=salvavita)? DM 37/08

Prese esistenti: qui il discorso è diverso: certamente un impianto realizzato negli anni '60 è stato dimensionato per assorbimenti piuttosto limitati, in genere non superiori a 3kW; è si avevano minori esigenze di prese varie, per tutti gli apparecchi oggi somuni (telefonini, PC, ecc) Agiungerei anche che le prese esistenti forse non hanno la protezione ai contatti diretti: una loro sostituzione la si eseguirebbe in un paio d'ore di lavoro.
Complessivamente l'acquirente, o il conduttore, entrando in un appartamento degli anni 60, deve sapere già a priori che in genere le pareti opache non sono isolate, gli infissi erano a vetro semplice, gli scarichi e sifoni sono vecchi di 60 anni, ecc.
Insomma: Miss Italia 2020 è certamente più ben messa di Miss Italia 1980.

Si compra nello stato di fatto.
Comprando, certamente valuterei la situazione reale: mettere in bilancio il rifacimento degli impianti, è certamente un condivisibile suggerimento: e se non ci sono mai stati interventi di ristrutturazione, inizierei dal bagno, poi eventualmente dall'impianto gas, poi dall'impianto elettrico.

Quanto agli obblighi connessi ai contratti concordati, non so esprimermi: certamente prima del 1990 la dichiarazione di conformità, nemmeno esisteva.
E nessuna legge impone il rifacimento degli impianti.
 

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Nel 1980 ho costriuito nel yerteno di mia proprieta' un annesso agricolo e nel 1985, con il condono ho chiesto la trasformazione come abitazione, ho pagato tutte le oblazioni al comune ora a distanza di anni volendo vendere la proprieta' non possi perche' la cucina nonostante la luminosita' 2 finestre, e' alta 225 ,ma nel condono era cosi'
dolcenera52 ha scritto sul profilo di mapeit.
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