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  1. fabjjo

    fabjjo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti.

    Vorrei un vostro parere. Mia madre ha dato in affitto in una paese nella provincia di PG dal 1999 circa un locale ad uso ferramenta. Sono circa 100mq e ha sempre percepito l’affitto mensile regolarmente.
    Lo scorso Marzo l’affittuario ha comunicato a mia madre che avrebbe venduto la licenza ad una coppia di giovani ragazzi che sarebbero subentrati nel locale il tutto seguendo le procedure dettate dalla legge.
    Purtroppo il locale quando è stato affittato originariamente non è stato messo in regola quindi per fare il nuovo contratto mia madre ha dovuto, con un geometra e spendendo oltre 6000 euro fare una variazione d’uso (era accatastato come garage) e mettere a norma tutto il locale, inoltre la coppia ha dovuto chiedere un mutuo per potere prendere l’attività con che posso assicurare non è stato immediato.
    Il tutto quindi ha avuto un notevole ritardo ed al momento nella ferramenta c’è ancora il vecchio inquilino. Il tutto comunque dovrebbe essere pronto per il nuovo contratto ad Agosto prossimo.
    Ora sembra che che uno dei ragazzi che subentrerà si sia lamentato del fatto di tutto questo ritardo.
    Lui dice che con questo ritardo, soprattutto nel periodo estivo che nel paese è il più favorevole per la ferramenta, poteva già avere il locale in affitto e quindi ha perso l’opportunità di guadagnare dall’ attività.
    Con questo ha intenzione di dire a mia madre che non pagherà ora i mesi di affitto ma inizierà a pagare il prossimo anno.
    Ora so che questo non ha senso, ma mia madre ultra ottantenne (al momento non sa nulla di questa cosa) dovrà gestire da sola tutta questa storia. Mia madre non è assolutamente responsabile del ritardo. Non ha mai perso tempo. Ha seguito con il geometra tutta la procedura.

    Voi cosa ne pensate? Io non mi preoccupo più di tanto quando verrà sottoscritto il contratto ad Agosto ognuno si prenderà le sue responsabilità Ma quell’ affermazione mi fa pensare che s’inizia proprio male.
    Il mio timore è che questa coppia non sarà mai puntuale con i pagamenti e che creerà non pochi problemi a mia madre che con questo affitto arrotonda la pensione minima.
    Chiedo vostro parere e suggerimenti su come gestire la cosa.
    Grazie
    Fabio
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'art. 36 della legge n. 392/1978 recita:
    Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

    Pertanto, se sono verificate le condizioni di cui sopra (e il locatore non ha gravi motivi per opporsi), il cessionario (o locatario) dell'azienda diventa il nuovo conduttore, subentrando nel contratto di locazione esistente.
     
    Ultima modifica: 3 Luglio 2018
  3. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' tutto giusto, però forse nel caso prospettato da @fabjjo è meglio risolvere il contratto esistente e stipularne uno nuovo.

    Perché il locale è oggetto di una variazione d'uso, quindi cambiano i dati catastali (sicuramente la categoria e la rendita) che devono essere indicati sul contratto di locazione e comunicati all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI.
    Non so se sia opportuno fare una correzione del contratto esistente, che mi pare non sia regolare se la categoria catastale dell'immobile (garage) non è coerente con l'uso (negozio).

    A parte tutto ciò, non ha senso la pretesa del nuovo inquilino di iniziare a pagare i canoni dal prossimo anno. Se ad agosto prende possesso del locale quale nuovo conduttore deve pagare regolarmente l'affitto, altrimenti rischia lo sfratto per morosità.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Pretendi fidejussioni e garanzie.
     
  5. fabjjo

    fabjjo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti, confermo che verrà stipulato un nuovo contratto. La mia preoccupazione è che ,visto le premesse, il nuovo locatario possa creare problemi con l'affitto. Non credo che mia madre possa pretendere anche la fidejussione dato che il locatario ha pure chiesto un mutuo per ottenere la licenza dalla ferramenta.
    Si possono chiedere altre garanzie nel contratto? E' possibile citare una persona nel contratto che faccia da garante (tipo il padre del ragazzo o altri) ?
    Inoltre qualora come dice Uva dopo tre mesi di morosità, per le locazioni di attività commerciali è più complicato risolvere queste problematiche tipo sfratto o richiesta pagamenti affitti arretrati? O solo il timore che questo ragazzo non paghi regolarmente come previsto.
    Grazie
    Fabio
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Si dsu tutt ala linea...tua madre prima di stipulare un nuovo contratto può "pretendere" tutte le clausole che vuole...ma non vuol dire che poi le accettino.
     
  7. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sì, è possibile.
    Ed è consigliabile che il garante rinunci espressamente al beneficio della preventiva escussione del debitore principale (art. 1944 Cod.Civ.).
    Così se l'inquilino (debitore principale) non paga, tua mamma può rivalersi subito nei confronti del garante. Che ovviamente è opportuno sia una persona con redditi e/o beni aggredibili: busta paga, pensione, ecc.

    Inoltre accertati che il nuovo contratto di locazione contenga la clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod.Civ.) esercitabile dopo aver inviato all'inquilino moroso la diffida ad adempiere (art. 1454 Cod.Civ.).
    Perché il locatore deve pagare le imposte anche sui canoni non riscossi fino alla data di risoluzione del contratto.
    Se l'inquilino non paga, è più veloce la risoluzione avvalendosi della suddetta clausola rispetto a quella derivante dalla convalida dello sfratto per morosità da parte del Giudice.
     
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