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  1. puccacarota

    puccacarota Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti. Vorrei conoscere la Vostra autorevole opinione circa una proposta che vorrei a breve sottoporre al mio condominio.
    Desidererei richiedere all'assemblea dei condomini di concederemi in locazione un tratto di scala comune (espressamente indicata come tale dal RdC contrattuale). Abito al piano attico e desidero acquistare l'appartamento di fianco al mio. In tal caso il tratto di scala in questione non servirebbe ad alcun altro condomino, nè per accedere ad altre unità immobiliari, nè ad alcuna ulteriore area o servizio condominiale (nemmeno al tetto).
    Date queste premesse, ritengo che la richiesta di locazione dovrebbe poter essere deliberata da una maggioranza del 50%-1: infatti non ci sarebbe variazione di destinazione in quanto scala è e scala rimane (c'è solo un diverso utilizzo, come nella locazione del portierato). Direi che nessuno potrebbe appellarsi all'art. 1119 del c.c. sull'indivisibilità delle parti comuni in quanto è espressamente previsto allo stesso art. che possa operarsi senza rendere incomodo ad altri l'uso della cosa (e non c'è alcuno che possa lamentarsene). Fin qui mi sento abbastanza tranquillo...(a meno che qualcuno di voi non trovi di che smentirmi o correggermi).
    Il vero problema è che mi occorre anche eseguire delle opere murarie sul locale: eliminare le porte attualmente presenti all'ingresso dei due appartamenti e chiudere (con muratura e nuovo portoncino d'ingresso) il varco di accesso al vano scala da locare. Ora, a questo proposito alcuni miei condomini sostengono che tali modifiche necessitino dell'unanimità dei consensi in assemblea (in quanto rendono il vano inservibile a tutti tranne me, ex art. 1102 c.c.), altri invece pensano che si tratti di opere prefigurabili come innovazione (art. 1120 c.c.) e che, quindi richiedano i 667 millesimi per l'approvazione.
    Correggetemi se sbaglio, ma io penso che in questo caso l'assemblea deliberi IN QUALITA' LOCATORE e che sia espressamente previsto che il locatore autorizzi il conduttore ad eseguire (a sue spese) le opere che ritiene necessarie (senza danneggieare in aclun modo la proprietà o terzi e senza diminuirne il valore ecc. ecc.), salvo tuttalpiù, se lo desidera, di richiedere il ripristino al termine della locazione (che eseguirei senz'altro). In tal senso ritengo che, se l'assemblea è abilitata a concedere la locazione con la maggioranza semplice, con la medesima maggioranza possano deliberarsi anche modalità e termini della locazione.
    Le obiezioni mosse sarebbero quindi fondate (o, quantomeno degne di discussione) se io richiedessi di fare i lavori sulla scala nelle condizioni di diritto attuali, ma non si applicano in alcun modo per un locale concesso in locazione.
    Mi scuso per la verbosità, ma ho cercato di inserire tutte le info che possono servirvi a esprimere la Vostra opinione (che sono molto curioso ed ansioso di leggere!). Grazie a tutti per l'attenzione.
     
  2. giannigiliola

    giannigiliola Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    vorrei sentire le risposte:fiore:
     
  3. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Solo relativamente alla "locazione" :
    Le deliberazioni su questo argomento devono essere prese con la maggioranza prevista dal 5° comma dell'art. 1136 del Codice Civile (Cassazione)
    Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
    L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti).
    Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
    Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
    Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
    Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
    L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
    Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
    NOTE Deroghe alle maggioranze previste dagli artt. 1120 e 1136 sono previste nelle seguenti leggi:
    - Legge 9 gennaio 1989 n. 13, art. 2 (eliminazione delle barriere architettoniche);
    - Legge 24 marzo 1989 n. 122, art. 9 (realizzazione dei parcheggi nei condomini);
    - Legge 2 gennaio 1991 n 10, art. 26 (contenimento dei consumi energetici);
    · Legge 17 febbraio 1992 n. 127, art 15 (recupero del patrimonio edilizio).
    Art. 1120 Innovazioni
    I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108).
    Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

    :daccordo:
     
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  4. puccacarota

    puccacarota Nuovo Iscritto

    Quindi ritieni che una locazione di questo tipo rappresenti una delle innovazioni ai sensi del 1120 c.c. e non una delibera di ordinaria amministrazione? Mi daresti la tua motivazione (o gli estremi della sentenza di cass. cui ti riferisci, se ce l'hai sottomano)?
    Grazie mille per la risposta
     
  5. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Non ritrovo la sentenza della Cassazione ma un ulteriore vincolo, relativo alle locazioni di durata maggiore dei nove anni :
    Può darsi il caso che l’assemblea di condominio decida di sopprimere il servizio di portierato e di concedere in locazione l’unità immobiliare prima adibita ad alloggio del portiere. In questo caso, trattandosi di mutamento di destinazione della cosa comune, può senz’altro parlarsi di innovazione. Sarà dunque indispensabile, ai fini della validità della relativa delibera assembleare, la maggioranza di cui all’art. 1136, 5° co., c.c., e cioè un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. Nel caso in cui si debba stipulare un contratto di locazione superiore ai nove anni sarà necessaria l’unanimità dei consensi (cfr. art. 1108 c.c.).
    :daccordo:
     
  6. puccacarota

    puccacarota Nuovo Iscritto

    Ok, circa i contratti ultranovennali sapevo anch'io ci volessero i 1000/1000. Circa l'innovazione mi chiedo in cosa consista la variazione di destinazione: l'immobile del portiere era uso abitazione prima e rimane uso abitazione ora che decido di locarlo ad altri. In effetti, dal punto di vista giuridico lo status dell'immobile non cambia: si tratta di godimento indiretto in entrambe i casi (locali in cambio di prestazione di opera oppure in cambio di un fitto). Più nebulosa è la situazione dell'immobile di cui parlavo: sempre scala rimane, cambia solo la modalità di utilizzo da comune a individuale (ma con godimento indiretto comune).:disappunto::disappunto:
     
  7. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Seppur minima è sempre una sottrazione all' uso comune...:daccordo:
     
  8. marcella

    marcella Membro Attivo

    Hai pensato invece all'acquisto?
    Conosco una persona che ha unito i due appartamenti, pur mantenendoli accatastati singolarmente, inglobando l'ascensore che sbarca all'interno dell'appartamento, e per il quale ha dovuto modificare il tasto del piano con un comando a chiave (o a tastiera).
    In questo caso il pianerottolo sarebbe tuo, e acquisteresti più spazio anche in casa.
    Se ho detto una sciocchezza non picchiatemi!!!!!!!:confuso:
     
    A puccacarota piace questo elemento.
  9. puccacarota

    puccacarota Nuovo Iscritto

    Si, marcella ho pensato all'acquisto, ma occorrerebbe che TUTTI i condomini venissero dal notaio contemporaneamente a stipulare il rogito...infattibile, soprattutto perchè alcuni dei 25 condomini sono 'latitanti' ed introvabili (i relativi immobili sono locati). Inoltre basterebbe che ci fosse una sola delle unità sottoposta a ipoteca o pignoramento o altri pregiudizi (proprietario minorenne o incapace, successioni impugnate...) per bloccare tutto. La cosa dell'ascensore poi non è percorribile perchè serve solo il vano scala principale ed arriva al penultimo piano. All'attico si arriva solo tramite il vano scale secondario che è proprio quello che vorrei affittare.

    Per maidealista:
    però il c.c. parla di 'sottrazione all'uso O AL GODIMENTO' comune, quindi, essendoci locazione (godimento indiretto ma pur sempre godimento a tutti gli effetti) secondo me non si può parlare di alcuna sottrazione. Se io chiedessi l'uso esclusivo (o comodato gratuito o qualunque altra cessione senza contropartita) sarei d'accordo con te, ma a mio modo di vedere questo caso è differente.

    Grazie a entrambe per la partecipazione.
     
  10. marcella

    marcella Membro Attivo

    :idea: E non potresti risolvere con una una procura speciale all'amministratore da parte dei condomini latitanti e non latitanti? Se fosse fattibile, eviteresti di intasare lo studio del notaio e in un attimo saresti a posto con la sola presenza dell'amministratore. Magari paghi qualcosa all'amministratore per il lavoro che andrebbe a svolgere, ed il gioco è fatto!
    Altra sciocchezza? Eppure in qualche modo, quella persona che conosco, ha fatto, ed il suo non è certo un piccolo condominio. Se posso mi informo... :fiore:

    Aggiunto dopo 7 minuti :

    Potresti convincere i condomini anche sul fatto che comprando il pianerottolo e una rampa di scale, avrebbero qualche vantaggio come l'abbassamento del costo generale per le pulizie, luce, ecc, in quanto agganceresti sicuramente la luce relativa a quella rampa e pianerottolo al tuo contatore, il lavaggio scale sarebbe a tuo totale carico per la tua proprietà, insomma, dovresti fare in modo che siano loro a chiederti come fare per vendertelo.....
     
  11. puccacarota

    puccacarota Nuovo Iscritto

    Si l'acquisto avrebbe infiniti vantaggi, sono perfettamente d'accordo. E sono d'accordo anche circa 29 condomini su 34...però (come in ogni raggruppamento umano che si rispetti) c'è sempre almeno un rompi, un invidioso e diversi ignavi o disinteressati o menefreghisti...per cui. Per non contare che, per la procura a vendere, comunque tutti dovrebbero passare dal Notaio (anche se non contemporaneamente) a firmare. I costi non sarebbero inferiori a ca. 400/500 Euro a procura (il Notaio deve comunque eseguire i controlli come se questi vendessero tutto l'appartamento per cui il suo lavoro equivrrebbe a quello di istruire l'acquisto di TUTTO il condominio:::) Non penso proprio di potermelo permettere:???::???:
    Però...la speranza è l'ultima a morire: intanto mi provo a giocare la locazione e, intanto covo il disegno di legge 71 in esame in commissione al Senato che, forse, mi darebbe uno spiraglio. Tra le innovazioni c'è la possibilità di indire un'Assemblea speciale in forma pubblica (presente il Notaio) che con i 667/1000 potrebbe deliberare la vendita degli immobili condominiali.:-o:-o
    Chi vivrà vedrà. Ciao e grazie dell'intervento:ok:
     
  12. marcella

    marcella Membro Attivo

    Fantastico! :D
    Sai, ora che ci penso, quella persona che conosco, credo che abbia comprato l'appartamento direttamente dal costruttore e che sia stato possibile solo per quel motivo l'ottenimento della proprietà del pianerottolo.
    Infatti in fase di acquisto ha potuto permutare alcuni spazi dedicati ad ogni unità immobiliare, con altri...
    Per quanto riguarda l'invidia, i rompi ecc, non dici niente di nuovo purtroppo.
    Intanto auguri!
     

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