puccacarota
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Buongiorno a tutti. Vorrei conoscere la Vostra autorevole opinione circa una proposta che vorrei a breve sottoporre al mio condominio.
Desidererei richiedere all'assemblea dei condomini di concederemi in locazione un tratto di scala comune (espressamente indicata come tale dal RdC contrattuale). Abito al piano attico e desidero acquistare l'appartamento di fianco al mio. In tal caso il tratto di scala in questione non servirebbe ad alcun altro condomino, nè per accedere ad altre unità immobiliari, nè ad alcuna ulteriore area o servizio condominiale (nemmeno al tetto).
Date queste premesse, ritengo che la richiesta di locazione dovrebbe poter essere deliberata da una maggioranza del 50%-1: infatti non ci sarebbe variazione di destinazione in quanto scala è e scala rimane (c'è solo un diverso utilizzo, come nella locazione del portierato). Direi che nessuno potrebbe appellarsi all'art. 1119 del c.c. sull'indivisibilità delle parti comuni in quanto è espressamente previsto allo stesso art. che possa operarsi senza rendere incomodo ad altri l'uso della cosa (e non c'è alcuno che possa lamentarsene). Fin qui mi sento abbastanza tranquillo...(a meno che qualcuno di voi non trovi di che smentirmi o correggermi).
Il vero problema è che mi occorre anche eseguire delle opere murarie sul locale: eliminare le porte attualmente presenti all'ingresso dei due appartamenti e chiudere (con muratura e nuovo portoncino d'ingresso) il varco di accesso al vano scala da locare. Ora, a questo proposito alcuni miei condomini sostengono che tali modifiche necessitino dell'unanimità dei consensi in assemblea (in quanto rendono il vano inservibile a tutti tranne me, ex art. 1102 c.c.), altri invece pensano che si tratti di opere prefigurabili come innovazione (art. 1120 c.c.) e che, quindi richiedano i 667 millesimi per l'approvazione.
Correggetemi se sbaglio, ma io penso che in questo caso l'assemblea deliberi IN QUALITA' LOCATORE e che sia espressamente previsto che il locatore autorizzi il conduttore ad eseguire (a sue spese) le opere che ritiene necessarie (senza danneggieare in aclun modo la proprietà o terzi e senza diminuirne il valore ecc. ecc.), salvo tuttalpiù, se lo desidera, di richiedere il ripristino al termine della locazione (che eseguirei senz'altro). In tal senso ritengo che, se l'assemblea è abilitata a concedere la locazione con la maggioranza semplice, con la medesima maggioranza possano deliberarsi anche modalità e termini della locazione.
Le obiezioni mosse sarebbero quindi fondate (o, quantomeno degne di discussione) se io richiedessi di fare i lavori sulla scala nelle condizioni di diritto attuali, ma non si applicano in alcun modo per un locale concesso in locazione.
Mi scuso per la verbosità, ma ho cercato di inserire tutte le info che possono servirvi a esprimere la Vostra opinione (che sono molto curioso ed ansioso di leggere!). Grazie a tutti per l'attenzione.
Desidererei richiedere all'assemblea dei condomini di concederemi in locazione un tratto di scala comune (espressamente indicata come tale dal RdC contrattuale). Abito al piano attico e desidero acquistare l'appartamento di fianco al mio. In tal caso il tratto di scala in questione non servirebbe ad alcun altro condomino, nè per accedere ad altre unità immobiliari, nè ad alcuna ulteriore area o servizio condominiale (nemmeno al tetto).
Date queste premesse, ritengo che la richiesta di locazione dovrebbe poter essere deliberata da una maggioranza del 50%-1: infatti non ci sarebbe variazione di destinazione in quanto scala è e scala rimane (c'è solo un diverso utilizzo, come nella locazione del portierato). Direi che nessuno potrebbe appellarsi all'art. 1119 del c.c. sull'indivisibilità delle parti comuni in quanto è espressamente previsto allo stesso art. che possa operarsi senza rendere incomodo ad altri l'uso della cosa (e non c'è alcuno che possa lamentarsene). Fin qui mi sento abbastanza tranquillo...(a meno che qualcuno di voi non trovi di che smentirmi o correggermi).
Il vero problema è che mi occorre anche eseguire delle opere murarie sul locale: eliminare le porte attualmente presenti all'ingresso dei due appartamenti e chiudere (con muratura e nuovo portoncino d'ingresso) il varco di accesso al vano scala da locare. Ora, a questo proposito alcuni miei condomini sostengono che tali modifiche necessitino dell'unanimità dei consensi in assemblea (in quanto rendono il vano inservibile a tutti tranne me, ex art. 1102 c.c.), altri invece pensano che si tratti di opere prefigurabili come innovazione (art. 1120 c.c.) e che, quindi richiedano i 667 millesimi per l'approvazione.
Correggetemi se sbaglio, ma io penso che in questo caso l'assemblea deliberi IN QUALITA' LOCATORE e che sia espressamente previsto che il locatore autorizzi il conduttore ad eseguire (a sue spese) le opere che ritiene necessarie (senza danneggieare in aclun modo la proprietà o terzi e senza diminuirne il valore ecc. ecc.), salvo tuttalpiù, se lo desidera, di richiedere il ripristino al termine della locazione (che eseguirei senz'altro). In tal senso ritengo che, se l'assemblea è abilitata a concedere la locazione con la maggioranza semplice, con la medesima maggioranza possano deliberarsi anche modalità e termini della locazione.
Le obiezioni mosse sarebbero quindi fondate (o, quantomeno degne di discussione) se io richiedessi di fare i lavori sulla scala nelle condizioni di diritto attuali, ma non si applicano in alcun modo per un locale concesso in locazione.
Mi scuso per la verbosità, ma ho cercato di inserire tutte le info che possono servirvi a esprimere la Vostra opinione (che sono molto curioso ed ansioso di leggere!). Grazie a tutti per l'attenzione.