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  1. maxray

    maxray Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    E' possibile affittare un C/1 ad una attività di amministratore condominiale? devo fare un cambio di destinazione d'uso in A/10 secondo voi?
     
  2. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera, un C/1 l'ho affittato per diverse tipologie di attività dal pellicciaio allo studio grafico ad una società che si occupa di manutenzione di condomini.... regolarizzando i contratti all'ADE.
     
  3. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Concettualmente, non capisco se sei il conduttore Amministratore o il locatore.
    Di prassi il proprietario ha un locale accatastato C/1 e offre al conduttore il contratto. Sarà il conduttore che dovrà valutare se la sua proposta attività con la sua associazione di categoria può svolgere l'attività in quei locali, che comunque sono locali aperti al pubblico e quindi hanno una valenza professionale. L'amministratore condominiale potrebbe anche, aggiungere un'attività di agenzia immobiliare, di assistenza alle opere di manutenzione, istallazione SKY o allarmi e quindi ricavarne un valore aggiunto dal posizionamento sulla via commerciale e dai locali.
    Se poi il conduttore ha bisogno di A/10 Direzionale si valuterà la variazione catastale.
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    C/1 Negozi e botteghe, A/10 uffici e studi privati. I primi sono locali con servizi igienici, i secondi sono costituiti da vani più servizi, disimpegnati.
     
  5. maxray

    maxray Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Preciso che io sono il proprietario del C/1 che vorrei locare ad uno studio di amministrazione di immobili. Pertanto, mi chiedevo se per poterlo locare a quel tipo di attività, devo procedere con un cambio di destinazione d'uso da C/1 ad A/10 (sia urbanistico sia catastale). La cosa mi lascia un po' perplesso in quanto qualora cambiassi locatario ed avessi la necessità di tornare in C/1, dovrei fare un altro cambio di destinazione d'uso. Praticamente l'introito della locazione rischierei di utilizzarlo per la burocrazia italiana.
     
  6. key

    key Membro Attivo

    Professionista
  7. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Al di la del tecnicismo sulla classificazione catastale, di cui ti ringrazio per la precisazione, la domanda aveva unicamente una valenza fiscale, non di attribuzione.

    E mi sembra il miglior esempio di quanto sia superata la classificazione catastale rispetto alla realtà della vita quotidiana. Lo conferma la prassi, che conferma essere consueto l'uso di locali C1 per attività prevalentemente di ufficio: mi chiedo quindi se abbia ancora senso questa distinzione, e soprattutto la difformità delle tariffe associate.

    Secondo me la A10 dovrebbe essere eliminata: discriminando solo usi abitativi ed usi non abitativi/commerciali: del resto la collocazione nella cat. A è pure anomala
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Mi sa che avete letto con poca attenzione il mio intervento. la differenza fra le due categorie è sostanziale. Evidentemente dipende dall'unità immobiliare, dalla sua conformazione. Poi tu affitti quel locale in quelle condizioni ed il conduttore ci svolge l'attività che ritiene opportuno nei limiti della sua destinazione. Altrimenti la si cambia.
     
  9. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi sa che invece ti è sfuggita la precisazione seguente: ... dai, scherzo.
    Il problema non è tanto disquisire sulle caratteristiche associate alle due tipologie di immobili, quanto alla frequente consuetudine di adibire locali accatastati C1 per gli usi più disparati, compresi in sostanza uffici come quello previsto in questo post.

    In C1 trovi agenzie immobiliari, uffici per pratiche varie, amministratori di stabili.

    Tutto ciò è corretto?
    A cosa si va incontro?

    Poi il mio p.s. era una personalissima opinione, discutibilissima: il fisco/catasto non dovrebbe spaccare troppo il capello sui possibili usi, ma solo sulle caratteristiche intrinseche.

    Quanto all'uso ed il suo potenziale reddito, ci penserà l'IRPEF. Se invece è sfitto ed inutilizzato, è secondo me un abuso applicare una tassazione su una rendita fittizia.
     
  10. maxray

    maxray Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Condivido pienamente le vs considerazioni, ma alla fine cosa devo fare? Procedere con il cambio di destinazione d'uso o lasciare così tanto è un problema dell'attività del locatario?
     
  11. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Personalmente riterrei che sia un problema in primis del conduttore. Mi spiego: se uno vuole aprire una attività commerciale, gli verrà chiesto da qualche ente di esercitare in un locale C1: se non lo fosse dovrai fare il cambio d'uso.

    Qui non credo che la sua attività sia soggetta a particolari condizioni: e potrebbe come qualcuno ha detto, svolgere anche altre attività.
    Metterei sul contratto che l'eventuale adeguamento dei locali, richiesto per la sua attività, resta a suo carico.

    Aggiungo che è una mia sensazione, priva di riscontri giuridici: ma mi pare situazione piuttosto frequente.
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Chi affitta lo fa senza sapere quale attività svolgerà il conduttore. Ovviamente, il locale C/1 può essere adibito anche a sede di un'attività economica. Diversamente l'A/10 è un'abitazione adibita ad ufficio con una rendita, evidentemente, superiore. Tempo fa avevo lo studio professionale in un locale C/1, dotato di soppalco. Attualmente all'attività ho destinato un salone ed una stanza della mia abitazione cat. A/2.
     
  13. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa volta hai usato il linguaggio corrente di noi profani, ed è divertente notare appunto alcuni particolari.

    1) il locale C/1 può essere adibito anche a sede di un'attività economica. ...Tempo fa avevo lo studio professionale in un locale C/1, dotato di soppalco. Sembreresti confermare che nulla osta ad adibire un C1 per attività economiche diverse da negozi commerciali. La anomalia sta nel fatto che verosimilmente le tariffe e corrispondenti rendite di un C1 ed A10 differiscono anche di molto
    2) Diversamente l'A/10 è un'abitazione adibita ad ufficio. Qui non è esattamente corretto: un A10 non è quasi mai una abitazione, essendo solitamente priva di bagno e cucina. E sarebbe un abuso utilizzarlo come abitazione. Potrebbe essere vero invece il contrario: cioè un A2, A3, ecc, cioè una abitazione potrebbe benissimo essere adibita ad uso promiscuo come fai tu. Discutibile la necessità di chiedere il cambio d'uso da Abitazione ad A10 se il conduttore lo adibisce ad ufficio: scatterebbe una rendita catastale nettamente superiore, che si riflette sulla IMU, senza che si sia fatta alcuna modifica all'immobile, e senza che ciò comporti una variazione di canone percepito.

    Proprio per quanto sopra, imho ritengo anomala l'esistenza della categoria catastale A10: non risponde più alla realtà economica odierna, e innesca una diatriba di interpretazioni e ripieghi. Quanti volumi sono stati in passato "assentiti" sotto forma di A10, avendo superato i limiti per le abitazioni?
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Un A/10 è un'unità immobiliare urbana identica all'abitazione, dotata di vani adibiti ad uffici, non camere da letto, di bagni e servizi igienici, senza i quali non potrebbe accogliere alcuna attività ed un locale destinato a cucinino, non è vietato, perché uno può avere necessità di avere un frigo, fare uno spuntino, farsi un caffè o una camomilla.
     
  15. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Appunto: ovvio che indicando il bagno non intendevo assenza di servizi igienici.

    Come vedi finiamo per concordare: una classificazione diversa su immobili identici non è un modo chiaro di classificare gli immobili.
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La differenza ha senso per la sola tassazione.
     
  17. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Concordo che è discutibile, ma faccio presente quanto mi è successo un po' di tempo fa.

    Avendo un trilocale cat A2 (quindi uso abitativo) da affittare, ho preso in considerazione un avvocato che l'avrebbe locato uso studio professionale. Però l'avvocato si è consultato col suo commercialista che lo ha sconsigliato di affittare un'abitazione uso ufficio. Perché il canone e gli oneri accessori connessi non sarebbero stati deducibili ai fini fiscali.

    Quindi un appartamento A2 o A3 può essere locato ad uso promiscuo (abitazione e studio professionale) permettendo al conduttore di dedurre fiscalmente la parte di costo relativa all'uso professionale.
    Se invece lo stesso appartamento è locato ad esclusivo uso ufficio amministrativo/studio professionale, il canone di locazione e spese accessorie sono deducibili solo se la categoria catastale viene variata in A10.
     
  18. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Già. Ma confermi il palese artificio escogitato per riscuotere più tasse. Dettato dalla invadenza delle prerogative del potere .
     
    A Gianco piace questo elemento.
  19. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    a me è capitato di aggiornare una categoria catastale ad un appartamento che era adibito ad uso ufficio dalla proprietà, l'Agenzia delle Entrate ha fatto un controllo incrociato tra la sede dello studio legale e le destinazioni dell'apaprtamento e ha scoperto la cosa
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Tempo fa utilizzavo un locale commerciale come sede del mio ufficio professionale. Ora l'abitazione è parzialmente adibita a studio professionale.
     

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