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  1. Zenzera

    Zenzera Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti.
    Ho un grosso problema.
    Sono proprietaria di una mansarda che ho affittato con contratto non registrato. So bene che non si deve fare, ma, se non volevo lasciarlo lì inerte, ero costretta, perché non ha l'abitabilità. E avevo (ed ho) bisogno di soldi per andare avanti, visto che sono disoccupata.
    Dopo un anno in cui tutto è andato bene, l'inquilino ha cominciato a comportarsi in modo balordo. Ha cominciato a rimandare gli appuntamenti e poi ha chiesto tempo per un pagamento (concesso da me senza problemi). Poi non ha comunicato i consumi alla compagnia del gas e ha minimizzato sulla questione, cosa che invece mi ha fatto arrabbiare. Preciso che gas e luce sono a mio nome. In breve il rapporto si è incrinato e ci siamo accordati perché se ne andasse dopo due mesi, già coperti dalla caparra: avrebbe dovuto pagare solo le bollette e io ci avrei rimesso anche la quota di condominio. Ma, quando la bolletta del gas è arrivata, ha detto di non avere soldi. Allora gli ho detto che se ne andasse alla scadenza del primo mese e che avrei pagato io la bolletta con il resto della caparra. Ovviamente, scaduto il mese, rifiuta di andarsene e dice che mi denuncerà all'agenzia delle entrate e che farà la voltura a suo nome delle utenze.
    Mi sono un po' informata su internet e ho scoperto che rispetto a non molto tempo fa qualcosa è cambiato in modo leggermente favorevole ai proprietari: la Corte Costituzionale pare abbia preso posizione contro gli affitti punitivi a canone irrisorio (mi pare il triplo del valore catastale), stabilendo che i reati fiscali non vanno puniti intervenendo sulla libertà di contratto fra privati. Insomma, stando a questo, l'inquilino dovrebbe prima o poi sloggiare e io dovrei pagare solo le tasse pregresse e le penali previste. Ma l'avvocato mi ha tolto l'entusiasmo. Prima era intenzionato a chiedere uno sfratto per rilascio, che avrebbe comportato la situazione favorevole che ho appena descritto; poi, considerando che fra me e l'inquilino c'era un contratto, per quanto non registrato, e che non è stata data disdetta nei termini previsti (anche se il contratto era di un anno e senza rinnovo), ha detto che lo sfratto per rilascio non si può fare, ma si deve fare lo sfratto per morosità, il che comporta che l'inquilino può chiedere un triennale a prezzo irrisorio per completare il quadriennio in analogia ai contratti regolari. A me la cosa non sembra molto logica (ma so bene che non sempre il diritto si accorda alla logica), perché, contratto o non contratto, disdetta o non disdetta, si tratterebbe comunque di andare contro il principio affermato dalla Corte Costituzionale per cui non può essere lesa la libertà di trattativa fra privati; d'altro canto, se, in mancanza di disdetta, si attribuisse un valore vincolante al nostro contratto non registrato estendendolo a 4 anni, in base allo stesso principio di cui sopra, dovrebbe essere esteso anche il canone che avevamo concordato; infine, dato che l'immobile è inabitabile, al di là delle sanzioni che potrebbero colpirmi per averlo affittato, l'inquilino dovrebbe comunque essere sloggiato.
    Cosa ne pensate?

    Ricapitolo e preciso

    1) contratto di un anno non registrato e senza rinnovo
    2) pagate regolarmente le 12 mensilità (fino a gennaio)
    3) lite perché non aveva comunicato i consumi del gas (cosa che avrebbe comportato una mora)
    4) mi dice lui che se ne andrà a maggio
    5) paga la tredicesima mensilità (febbraio); non firmiamo un nuovo contratto perché andrà via a maggio
    6) paga marzo e mi chiede di rimanere sino a giugno perché avrà a disposizione una nuova casa; concesso
    7) continua a non comunicare i consumi del gas: mi arrabbio e faccio io la lettura e la comunico
    8) gli dico che se ne deve andare a maggio e che userò la caparra per coprire gli affitti di aprile e maggio
    9) non paga aprile e non paga la bolletta del gas frattanto arrivata
    10) pago io la bolletta
    11) gli dico che se ne deve andare a fine aprile, perché il secondo mese di caparra coprirà la bolletta del gas
    12) rifiuta di andarsene e fa le minacce che ho detto prima


    Grazie per l'attenzione
     
  2. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ciao @Zenzera Un immobile senza abitabilità, infatti come ha precisato in più sentenze la Cassazione, può essere commercializzato, a patto che l’acquirente, o l'inquilino, sappia che il certificato manca e accetti questo fatto. Detto questo la tua mansarda è come ogni altro appartamento. Quindi: Contratto di locazione scritto e firmato dalle parti, ma non registrato, con conduttore che ancora occupa l’immobile. In questo caso, poiché esiste un contratto valido tra le parti, il locatore potrà agire contro l’inquilino. Il padrone di casa potrà quindi ottenere lo sfratto del conduttore. C. Cost. sent. n. 50/2014: hai diritto agli arretrati e spese.
     
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  3. Zenzera

    Zenzera Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie mille. Ma ha ragione il mio avvocato a ritenere di dover fare una causa di sfratto per morosità o conviene fare una causa di sfratto per rilascio? O, per precisare meglio il mio dubbio: è vero che, se fai lo sfratto per morosità in questa situazione di mancata disdetta, ti viene imposto il canone irrisorio per tre anni? E, se non è così, devo pensare che il mo avvocato stia sbagliando tutto?
     
  4. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    avevate concordato che per giugno lasciava i locali. la disdetta c'è stata. In ogni caso questo canone irrisorio non esiste più. All'avvocato fagli leggere la sentenza della corte costituzionale che ti ho postato. Ti conviene come prima cosa spiegare il tutto al tuo inquilino. non ha scampo. e poi sfrattarlo per morosità,
     
  5. Zenzera

    Zenzera Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie ancora.
     
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
  7. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Ma la disdetta è stata data per iscritto o a voce ?
     
  8. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    se il contratto è verbale, la disdetta potrà essere verbale? oppure vedi problemi in vista?
     
  9. Zenzera

    Zenzera Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    C'è un contratto scritto che si è esaurito a gennaio. Poi non c'è stata una vera e propria disdetta, ma un accordo verbale a prolungare la locazione fino a giugno (poi, quando l'inquilino non ha pagato la bolletta, gli ho detto di andarsene a maggio).
     
  10. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tienici informate. Io sono certa che il vostro accordo sia valido. L'accordo verbale di lasciare a giugno l'appartamento e' valido. Attendiamo le tue mosse.
     
  11. Zenzera

    Zenzera Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Certo. Vorrei comunque capire quali dubbi ha in mente bolognaprogramme
     
  12. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
  13. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    Mi chiedevo se c'era qualcosa di scritto nel caso di sfratto...
     
  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che potrebbe danneggiare la nostra amica?
     
  15. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    No, che potrebbe servire per avvalorare la sua tesi....
     
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  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
  17. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Io avrei registrato il contratto anche in assenza di abitabilità. Non ti sei posta questa eventualità?
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    pensava che non si potesse fare. però si poteva fare un contrattino tra i due..
     
  19. Zenzera

    Zenzera Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ciao.
    Ci sono novità.
    Da quando ho iniziato questa discussione non avevo più sentito l'inquilino, che si è fatto vivo oggi dicendomi che la casa è libera e chiedendomi un appuntamento per restituirmi le chiavi. L'avvocato mi ha detto di prenderle subito e che lui avrebbe bloccato la pratica di sfratto.
    Tanto per cominciare l'inquilino si è subito detto non disponibile per l'orario che gli ho proposto e presumo che mi prenderà in giro ancora per un po', come suo costume.
    Al di là di questo, vi chiedo come mi conviene muovermi per ottenere oltre al mio appartamento anche i soldi che mi deve e verificare che non abbia danneggiato la casa.
    Grazie
     
  20. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Prima prendi le chiavi, che è la cosa più importante, poi pensa se ti ti conviene muoverti per il recupero...
     
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