Locazione orale sempre nulla, proprietario può ottenere rilascio e gli spetta indennità occupazione

[AvvocatoDauriaMichele]

Segnalo un mio articolo pubblicato su Cataldi, nel quale illustro le ultime tendenze dei Tribunali di Roma e Milano, che con due sentenze simili, ottenute dallo Studio Legale, hanno sancito che:

-1) Il contratto di locazione orale è sempre nullo, anche se sia stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
-2) Il proprietario può ottenere la liberazione dell'immobile.
-3) Al proprietario spetta indennità per l'occupazione dell'immobile.

Affitti in nero: contratto orale sempre nullo

Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site

 

[happysmileone]

Cortesemente come ha fatto a dimostrare che si trattava di occupazione abusiva ?
- il proprietario a che titolo aveva consegnato le chiavi dell'immobile al presunto inquilino ?
- l'ingresso nell'appartamento potrebbe essere avvenuto senza che il proprietario se ne sia accorto ?
- se se ne fosse accorto non avrebbe dovuto presentare denuncia per violazione di domicilio e occupazione abusiva?
Sono domande da profano ma sentenze di questo tipo incoraggiano l'abuso degli affitti in nero
cordialità e saluti

 

[Ollj]

-1) Il contratto di locazione orale è sempre nullo, anche se sia stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
-2) Il proprietario può ottenere la liberazione dell'immobile.
-3) Al proprietario spetta indennità per l'occupazione dell'immobile.

Cortesemente come ha fatto a dimostrare che si trattava di occupazione abusiva ?

Si consideri come la Giurisprudenza abbia, nell'ultimo periodo, svolto una "maggior tutela" verso il conduttore, nel senso che il contratto in forma orale non sempre integra ipotesi di nullità assoluta; in tal senso Tribunale di Verona n. 1706/2015 e Cassazione SS.UU. n. 18214/15 che indica anche la specifica ipotesi di nullità relativa e come tale rilevabile solo dal conduttore.
Ergo, nell'ipotesi in cui sia il locatore ad imporre il contratto orale, al conduttore, ex. art.13 comma 5° legge 1998, spetterà azione di accertamento della locazione e conseguente rideterminazione della pigione nei limiti di legge; conseguentemente al locatore alcuna azione d'indennità per occupazione dell'immobile e azione per il rilascio del medesimo. L'onere della prova (del contratto impostodal locatore e subito dal conduttore) è a carico dell'inquilino

 

[basty]

conseguentemente al locatore alcuna azione d'indennità per occupazione dell'immobile

oppure:
... Ergo se alcuna prova si riesce a fornire, nulla quaestio ... (in altra discussione)

Premetto che non ho nulla di personale con l'interessato, ma sono allergico a forme di linguaggio apparentemente "da iniziati" , che sembrano voler dare un tono di maggior autorevolezza a quanto di afferma.

L'articolo indeterminativo alcuno/a al singolare si usa solo in frase negativa. Al plurale indica un numero indeterminato ma non grande di persone/cose.

Credo che in entrambe le frasi citate il significato e scrittura corretti avrebbero dovuto riportare il termine nessuna al posto di alcuna.

Aggettivi e pronomi indefiniti | Zanichelli Aula di lingue

 

[Ollj]

sono allergico a forme di linguaggio apparentemente "da iniziati" , che sembrano voler dare un tono di maggior autorevolezza a quanto di afferma

Appunto sembra erroneamente a Lei.

 

[AvvocatoDauriaMichele]

Cortesemente come ha fatto a dimostrare che si trattava di occupazione abusiva ?
- il proprietario a che titolo aveva consegnato le chiavi dell'immobile al presunto inquilino ?
- l'ingresso nell'appartamento potrebbe essere avvenuto senza che il proprietario se ne sia accorto ?
- se se ne fosse accorto non avrebbe dovuto presentare denuncia per violazione di domicilio e occupazione abusiva?
Sono domande da profano ma sentenze di questo tipo incoraggiano l'abuso degli affitti in nero
cordialità e saluti

Non è stato necessario provare nulla di tutto ciò. La detenzione è senza titolo perchè il titolo che vrebbe dovuto legittimarla (cioè il contratto di locazione orale) è nullo. Stop.

Ciò nelle due sentenze è spiegato, può leggerle qua:

Trib. di Roma, Sent. 2384/2016

Trib. di Milano, sent. 13141/2016

Riccorrendo i presupposti, i conduttori avrebbero potuto chiedere la riconduzione del contratto alle norme di legge, nel caso di forma orale imposta dal proprietario; ma ciò va provato, ed in maniera molto rigorosa, dall'inquilino; cosa in realtà non molto facile, perchè è richiesta una "inaccettabile pressione", "una sorta di violenza morale", da parte del proprietario, come ha sancito la Cass. S.U. 18214/2015 (se ne ha voglia, può leggere qua un commento alla importante sentenza: S.U. 18214/2015 commento)

Avv. Michele D'Auria - Consulenza legale online e on site.

 

[basty]

Appunto sembra erroneamente a Lei.

Le sensazioni altrui non sono oggetto di criteri di giudizio. Non perder tempo.

Sono invece certamente errati gli usi dell'articolo alcuna in vece di nessuna.

Conta la sostanza.

 

[Ollj]

"una sorta di violenza morale", da parte del proprietario, come ha sancito la Cass. S.U. 18214/2015

Corretto, come su indicato. Al giorno d'oggi prova di certo non impossibile... anzi!

 

[Ollj]

Conta la sostanza.

Appunto; si attenga a quella e provi a commentare la Massima (se ne è capace)

 

[basty]

Appunto; si attenga a quella e provi a commentare la Massima (se ne è capace)

Non insista: provi a scrivere i suoi commenti in modo corretto: e non in modo da lasciare dubbi di interpretazione per errori grammaticali: con il Lei o con il Tu ...

Non so so di quale massima voglia i miei commenti: non mi risulta ne abbia bisogno.