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  1. gigio2010

    gigio2010 Nuovo Iscritto

    E vero che come proprietario posso chiedere la cessazione anticipata della locazione residenziale (4+4 ) dopo i primi 4 anni purchè riconosca all' inquilino la prelazione a parità di prezzo di vendita ?
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Quesito molto interessante! Provoco gli esperti più di me, dicendo:
    A) puoi interrompere una locazione allo scadere dei primi quattro anni solo per motivi inerenti all'utilizzo dell'immobile da parte tua o di persone familiari.
    B) Non credo ci sia nessun diritto di prelazione all'inquilino, ma non vorrei dire una grossa inesattezza.
    C) Se vuoi fare un compromesso, un "do ut des" e quindi ottenere la cessazione anticipata dal conduttore a fronte di riconoscergli il diritto di prelazione, lo trovo una grande idea a costi zero per te.
    Aspetto smentite!
     
  3. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    http://www.camera.it/parlam/leggi/98431l.htm
    Questa situazione viene normata dalla Legge 431/98 (vedi 1g) :
    Art. 3.
    (Disdetta del contratto da parte del locatore).

    1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
    a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
    b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
    c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
    d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
    e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
    f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

    2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

    3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

    4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

    5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

    6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.


    Capo II
     
  4. il tetto

    il tetto Membro Attivo

    Professionista
    Caro gigio 2010 come chiarito da maidealista puoi chiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione (4 anni + 4 anni) nel caso che hai richiesto solo se hai le condizioni dell'art. 3 punto g. Quindi se non hai altri immobili oltre a quello che abiti come prima abitazione puoi motivandola, mandare al tuo inquilino la disdetta con preavviso, in quanto hai la necessità di vendere, in tal caso il tuo inquilino nel caso tu riesca a venderlo a terzi ha diritto di prelazione all'acquisto. Se però hai altri immobili intestati la disdetta non vale quindi non puoi interrompere la locazione, che prosegue per altri quattro anni, così facendo il tuo inquilino non ha diritto di prelazione in caso di vendita (puoi se ci riesci venderlo liberamente ad altri), stai semplicemente cercando di vendere un appartamento occupato.
     
  5. vecchio

    vecchio Nuovo Iscritto

    Credo che la mia domanda non è stata interpretata con precisione .
    Essendo proprietario dell'appartamento ho intenzione di affittarlo per un mese ( punto)
    non sò cosa centrano i contratti di locazione 4+4 e tutte le altre cose descritte
    Ho chiesto solo quale contratto debbo fare per lìaffitto di 30 giorni
    Grazie <Vecchio
     
  6. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa

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