Locazione terminata ma prossima vendita agli stessi inquilini

[Seth]

Contratto 3+2 prossimo alla scadenza naturale, inquilini che resteranno ancora qualche mese con l’assenso del proprietario locatore, perché contemporaneamente c’è l’accordo di fatto per la vendita agli stessi inquilini, c’è già l’intesa verbale anche sul prezzo, ma ci sono alcuni tempi tecnici prima del rogito (pratica del mutuo da parte degli inquilini prossimi acquirenti, una regolarizzazione di difformità catastale da parte del locatore prossimo venditore). Ancora non è stato fatto il preliminare.
La domanda è: come procedere nel periodo di interregno in piena regolarità e garanzia di entrambe le parti? Formalizzare qualcosa? Precisare qualcosa nel preliminare? Cosa indicare nella causale del bonifico mensile della pigione? Grazie in anticipo di ogni consiglio.

 

[mapeit]

Contratto di locazione ad uso transitorio da 1 a 18 mesi se la necessità del conduttore è quella di provvedere all'acquisto di un immobile. Dovrebbe essere compresa tra i motivi previsti dagli accordi territoriali in vigore a Roma (meglio verificare).

 

[uva]

Contratto 3+2 prossimo alla scadenza naturale,

Come scadenza naturale presumo tu intenda la fine del quinto anno.

Se è così, consiglierei di procedere come segue.

Il proprietario/locatore invia disdetta all'inquilino (osservando il preavviso di 6 mesi) senza necessità di alcuna motivazione, per evitare la proroga del contratto di locazione di ulteriori 2 anni.
Se alla scadenza del quinto anno la compravendita non sarà andata a buon fine per vari motivi (l'immobile non è stato regolarizzato, gli inquilini non hanno ottenuto il mutuo), i conduttori dovranno comunque liberare la casa e il proprietario potrà cercare un altro acquirente.

In mancanza della disdetta da parte del locatore il contratto di locazione verrà prorogato tacitamente di 2 anni. In tal caso sarà difficile per il proprietario trovare un acquirente, essendo l'immobile occupato dai conduttori che non hanno potuto concludere l'acquisto.

 

[Seth]

Vi ringrazio entrambi e chiarisco meglio la situazione contrattuale che in effetti non avevo descritto in maniera esatta. Il 3+2 era già arrivato ai 5 anni ed era stato rinnovato tacitamente. Poi, sei mesi prima della scadenza del nuovo triennio, il locatore ha inviato disdetta per necessità abitativa. Di recente, poco prima della scadenza del triennio, il proprietario si è infine risoluto a mettere in vendita l’appartamento e l’ha proposto agli inquilini, i quali hanno deciso di acquistare e c’è assolutamente accordo di procedere in tal senso al prezzo convenuto. L’accordo sostanziale sarà presto formalizzato con gli opportuni adempimenti per la compravendita, ma per i motivi già detti non ci sono i tempi tecnici per arrivare al rogito prima della scadenza del contratto di locazione disdettato. Potrebbe dunque servire qualche mese, diciamo tre mesi oltre la scadenza, durante i quali gli inquilini ovviamente non libereranno l’immobile di cui saranno prossimamente acquirenti, e su questo punto c’è l’assenso del locatore.
Il quesito è come far risultare questa situazione per la regolarità formale, anche ai fini fiscali o quant’altro. Occorre necessariamente un contratto transitorio per questi tre mesi di interregno? In alternativa, si può proseguire con il pagamento del canone e a che titolo? Può essere il caso di scambiarsi un reciproco impegno scritto che chiarisca i termini della questione? Può essere il caso di farne cenno all’interno del preliminare di compravendita?

 

[mapeit]

Contratto transitorio, come già suggerito. Visto che il contratto originario è stato disdettato, per essere in regola dovete farne uno nuovo.

 

[Seth]

Contratto transitorio, come già suggerito. Visto che il contratto originario è stato disdettato, per essere in regola dovete farne uno nuovo.

Grazie. Così però, facendo un transitorio, il locatore perderebbe l’agevolazione della cedolare secca. Non è neanche facile individuare l’esatta durata del transitorio, visto che i tempi dipendono da fattori esterni.
Forse si potrebbe invece utilizzare ancora il regime agevolato 3+2 del contratto in essere, considerato che la disdetta al terzo anno per esigenze abitative è solo una comunicazione interna tra le parti, e accettare il normale versamento del canone fino al rogito, senza ulteriori formalità, come se la disdetta non fosse mai stata inviata. Che ne dite? Come detto, gli inquilini vogliono acquistare, non prolungare a lungo un affitto che non sarebbe per loro conveniente rispetto al mutuo.

 

[mapeit]

Perché perderebbe l'agevolazione della cedolare secca ? Assolutamente no. Piuttosto devi far asseverare il contratto dalle organizzazioni sindacali.
Puoi anche far durare il vecchio contratto, ma devi registrare la proroga di altri 2 anni dalla scadenza, poi registrare la risoluzione anticipata quando loro ti acquisteranno l'immobile, ovvero alla data del rogito. Fino ad allora continueranno a pagare l'affitto e sarà tutto in regola.
Se però decideranno improvvisamente di non acquistare, se ne staranno tranquillamente lì per altri due anni e tu non potrai farci niente, nemmeno vendere ad altri.

 

[uva]

Il 3+2 era già arrivato ai 5 anni ed era stato rinnovato tacitamente. Poi, sei mesi prima della scadenza del nuovo triennio

Qui vedo un errore.
Lo schema dei contratti concordati è 3 anni + 2 + 2 + 2 .....
Quindi alla scadenza del quinto anno il contratto è stato prorogato tacitamente per 2 anni (non per 3).

per questi tre mesi di interregno?

Se tra la scadenza del contratto di locazione e la data del rogito passano solo 3 mesi, si può gestire come indennità di occupazione ex art. 1591 Cod.Civ.
A me è successo, sebbene per motivi diversi: contratto 4 + 4 scaduto al termine dell'ottavo anno a seguito mia disdetta, l'inquilino mi chiese di rimanere ancora 2 mesi perché la sua nuova abitazione non era ancora pronta. Mi pagò l'indennità di occupazione (oltre agli oneri accessori) dello stesso importo del canone di locazione.
Ho regolarmente pagato le imposte su tutto: canoni + indennità di occupazione.

 

[uva]

Non è neanche facile individuare l’esatta durata del transitorio, visto che i tempi dipendono da fattori esterni.

Secondo me il contratto transitorio non si può fare.
Non essendoci una durata certa dimostrabile dell'esigenza transitoria, qui a Torino non otterrebbe l'asseverazione.

 

[Seth]

Perché perderebbe l'agevolazione della cedolare secca ? Assolutamente no. Piuttosto devi far asseverare il contratto dalle organizzazioni sindacali.

Vero!
Dalle FAQ sul sito Agenzia delle Entrate:

Posso applicare la cedolare secca anche a un contratto di locazione a uso transitorio? Anche ai contratti di durata inferiore a 30 giorni nell'anno?

Sì, il regime della cedolare secca può essere applicato a tutti contratti di locazione di immobili a uso abitativo, anche di durata inferiore a trenta giorni nell'anno.

Contatti e assistenza - Contratto di locazione - Agenzia delle Entrate

Contratto di locazione

www.agenziaentrate.gov.it

Puoi anche far durare il vecchio contratto, ma devi registrare la proroga di altri 2 anni dalla scadenza, poi registrare la risoluzione anticipata quando loro ti acquisteranno l'immobile, ovvero alla data del rogito. Fino ad allora continueranno a pagare l'affitto e sarà tutto in regola.
Se però decideranno improvvisamente di non acquistare, se ne staranno tranquillamente lì per altri due anni e tu non potrai farci niente, nemmeno vendere ad altri.

Preciso che non sono io il proprietario nel caso esposto. Però accettare un canone come indennità di occupazione non implica consenso al rinnovo contrattuale, che io sappia.

Qui vedo un errore.
Lo schema dei contratti concordati è 3 anni + 2 + 2 + 2 .....
Quindi alla scadenza del quinto anno il contratto è stato prorogato tacitamente per 2 anni (non per 3).

Se tra la scadenza del contratto di locazione e la data del rogito passano solo 3 mesi, si può gestire come indennità di occupazione ex art. 1591 Cod.Civ.
A me è successo, sebbene per motivi diversi: contratto 4 + 4 scaduto al termine dell'ottavo anno a seguito mia disdetta, l'inquilino mi chiese di rimanere ancora 2 mesi perché la sua nuova abitazione non era ancora pronta. Mi pagò l'indennità di occupazione (oltre agli oneri accessori) dello stesso importo del canone di locazione.
Ho regolarmente pagato le imposte su tutto: canoni + indennità di occupazione.

Urca! Hai ragione, un decreto del 2019 ha chiarito che il rinnovo dopo il 3+2 è di 2 anni, non 3, come si poteva anche ipotizzare data la poca chiarezza della legge.

Secondo rinnovo contratto affitto 3+2

Rinnovo contratto di locazione a canone concordato: di quanti anni è la proroga?

www.laleggepertutti.it

Forse però il proprietario non se n’è accorto? Sta di fatto che ha inviato agli inquilini disdetta sei mesi prima della scadenza de triennio, come fosse 3+2+3, mentre ha lasciato passare la scadenza biennale 3+2+2 senza disdettare. Questo dovrebbe voler dire che c’è stata proroga tacita, in realtà, in mancanza di disdetta al biennio, è corretto? Inoltre temo che non abbia neanche rinnovato la registrazione per il terzo +2, credendo che fosse ancora in corso quella precedente.

Secondo me il contratto transitorio non si può fare.
Non essendoci una durata certa dimostrabile dell'esigenza transitoria, qui a Torino non otterrebbe l'asseverazione.

Come detto, comunque, indipendentemente dalla durata contrattuale, esiste la volontà di entrambe le parti a stipulare una compravendita in tempi brevi, non a proseguire la locazione. Il proprietario infatti ha bisogno di cash, mentre gli attuali inquilini sono stufi di pagare l’affitto, cioè vogliono diventare proprietari.