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bruno_roma

Membro Junior
Proprietario Casa
Buonasera sto per affittare un appartamento ammobiliato ad una società , il canone è pari a 10800 annui oltre 3600 per spese condominiali e utenze. visto che non posso usufruire della cedolare secca essendo un contratto ad uso foresteria l'imponibile e' 14400 (canone più spese e utenze ) o eventualmente in che modo posso differenziare quanto dovuto per locazione dal resto?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Quando ho preso in affitto un immobile in un condominio, pagavo l'affitto al proprietario, le spese condominiali all'amministratore e tutte le utenze erano a me intestate. Non commettere l'errore di fornire tu, luce, acqua, gas.
 

1giggi1

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Concordo con Gianco,
le utenze falle pagare a chi ne usufruisce, siamo tutti onesti ma . . .
 

moralista

Membro Senior
Professionista
per quanto riguarda il contratto di locazione, devi indicare separatamente le spese condominiali dal canone, e per le utenze segui i suggerimenti dei colleghi
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Buonasera sto per affittare un appartamento ammobiliato ad una società , il canone è pari a 10800 annui oltre 3600 per spese condominiali e utenze. visto che non posso usufruire della cedolare secca essendo un contratto ad uso foresteria l'imponibile e' 14400 (canone più spese e utenze ) o eventualmente in che modo posso differenziare quanto dovuto per locazione dal resto?
I consigli precedenti sono buoni consigli in generale: ma non sempre sono applicabili.

Ho in corso un contratto uso foresteria, intestato ad una primaria società, ma gestito da una società di servizi.
Questi hanno tassativamente richiesto che le utenze rimanessero intestate al locatore e non accettavano alcuna modifica o integrazione al contratto, salvo ovviamente i dati anagrafici e simili.
In questi casi si deve valutare se conviene o no: ma se la società è nota e affidabile il rischio non è paragonabile ad uno sconosciuto persona fisica.

Sul contratto è bene indicare separatamente i due importi: canone e spese accessorie.
IRPEF solo sulla quota di canone
Imposta di registro: qui potrebbero esserci delle sorprese. Se scrivi da Roma, ti posso dire che 3 anni fa la Agenzia delle Entrate Roma-Settebagni aveva calcolato l'importo sulla somma delle due, asserendo che non essendo previsto il conguaglio, si faceva così.
Un anno fa ha cambiato atteggiamento (solo il canone).

A scanso di sorprese, se il conduttore lo accetta almeno formalmente, scrivi sul contratto spese xxx, salvo conguaglio
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
spese xxx salvo conguaglio era sotto inteso che andava evidenziato in contratto
Possiamo sottintendere noi nelle interpretazioni, ma sul contratto ciò che non è "inteso", non può essere "sottinteso".
Nel mio caso il conduttore non accettava assolutamente il "salvo conguaglio", mentre non aveva nulla da eccepire su una quota prudenziale: evidentemente prevaleva un interesse contabile, per avere certezza sul bilancio.

Invece sul fronte Agenzia delle Entrate, la prima risposta era stata che separavano canone e spese, solo se le spese erano "in acconto salvo conguaglio": altrimenti lo consideravano come presunto canone complessivo. Per fortuna in seguito hanno cambiato atteggiamento
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Questi hanno tassativamente richiesto che le utenze rimanessero intestate al locatore e non accettavano alcuna modifica o integrazione al contratto, salvo ovviamente i dati anagrafici e simili.
Generalmente l'immobile viene dato in locazione con gli allacci senza contratto, perché sia al primo inquilino che in quelli successivi, i precedenti danno disdetta ai fornitori dei servizi e chi subentra deve stipulare un nuovo contratto. Per cui se non esisteva contratto il locatore avrebbe dovuto richiedere a suo nome la fornitura per gli inquilini. Non esiste!
 

patata

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Le spese per le utenze vanno documentate per essere detraibili o basta semplicemente indicare a quanto ammontano nel contratto?
 

patata

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Le somme pagate per condominio luce gas etc devono essere scomputate dal canone in modo da avere un valore del canone riferito alla sola locazione e quest'ultimo soggetto a tassazione?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Sul contratto è bene indicare a quanto ammonta il canone, e separatamente a quanto ammonta l'acconto sulle spese condominiali (salvo conguaglio).

Dico acconto perchè anni fa la Agenzia delle Entrate, a fronte di spese condominiali forfettariamente indicate aveva registrato il contratto sull'importo lordo: una circolare suggeriva cioè che le spese condominiali dovevano sempre prevedere il conguaglio a fronte di un consuntivo reale. Altrimenti veniva imputato tutto, IRPEF compresa, a canone lordo.

teoricamente quindi è bene conservare i consuntivi del condominio, se ci si imbatte in una verifica.
 

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