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  1. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ho letto che secondo una sentenza della Cassazione (n. 14343 del 19/06/2009) e in base alla giurisprudenza, è nulla la clausola dei contratti di locazione che prevede il divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico del conduttore.
    Ciò significa che l'inquilino può ospitare a tempo indeterminato parenti e/o amici; questi "ospiti" possono abitare stabilmente e trasferire nell'appartamento la residenza pur essendo estranei alla locazione.
    Il tutto senza l'autorizzazione e all'insaputa del proprietario.

    Per evitare che nella casa locata risiedano abitualmente persone estranee, inserisco nel contratto il divieto di sublocazione (che sicuramente si può vietare) e anche il divieto di comodato.
    Il comodato, essendo gratuito, è assimilabile all'ospitalità non temporanea?
    E si può vietare?

    Secondo me è giusto che l'inquilino possa ospitare temporaneamente chi vuole.
    Ma l'ospitalità di lunga durata a tempo indeterminato non autorizzata dal locatore mi sembra un abuso: un modo per occupare un'unità immobiliare senza averne diritto, in quanto la locazione è stata stipulata dal proprietario con un altro soggetto.
    Come si può evitare questa situazione?
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ecco l'estratto della sentenza che le interessa:
    "I controlli insiti nell'ordinamento positivo relativi all'esplicazione dell'autonomia negoziale, coincidenti con la meritevolezza di tutela degli interessi regolati convenzionalmente e con la liceità della causa, devono essere in ogni caso parametrati ai superiori valori costituzionali previsti a garanzia degli specifici interessi, ivi compreso quello contemplato dall'art. 2 Cost. (che tutela i diritti involabili dell'uomo e impone l'adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà). E' pertanto nulla la clausola di un contratto di locazione nella quale, oltre alla previsione del divieto di sublocazione, sia contenuto il riferimento al divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico, siccome confliggente proprio con l'adempimento dei doveri di solidarietà che si può manifestare attraverso l'ospitalità offerta per venire incontro ad altrui difficoltà, oltre che con la tutela dei rapporti sia all'interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in quanto formazione sociale, o con l'esplicazione di rapporti di amicizia"

    Su tali premesse non ha margine alcuno di operatività; potrà vietare solo la sublocazione (che è altro e non la porrà mai al riparo dal "pericolo" segnalato)
     
  3. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Grazie @Ollj, ho letto la sentenza ma non sono d'accordo.
    Ritengo che se è riconosciuta e tutelata la proprietà privata di un bene debba essere conseguentemente riconosciuto e tutelato il diritto del proprietario di farne l'uso che desidera, nei limiti della legalità.

    Faccio notare che nei moduli per contratti abitativi agevolati predisposti dal Comune di Torino c'è scritto:
    "(Uso) - L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi:........." e qui elenco gli inquilini esistenti quando si stipula il contratto.
    Successivamente il nucleo familiare può aumentare con la nascita/adozione di altri figli e in caso di ricongiungimenti familiari previsti dalla legge.
    Altri parenti e amici, a mio parere, possono essere solo ospiti temporanei: per questo motivo vieto espressamente sublocazione e comodato sia totale sia parziale.

    Ho avuto qualche inquilino straniero che ha tentato di "introdurre" stabilmente in casa persone a me sconosciute ed estranee alla locazione. In base ai contratti formulati come ho descritto sono sempre riuscita a far sloggiare questi estranei.
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Comprendo e mi creda la sentenza, in parte, non convince neppure il sottoscritto; tuttavia in mancanza di specifico divieto normativo, il tutto è rimesso alla valutazione della Suprema Corte (che potrebbe mutare, ma per ora.....)
     
  5. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Per completezza aggiungo che ho letto esserci una limitazione al numero di persone che possono abitare in un appartamento: il limite è il numero di abitanti per superficie previsto nei regolamenti edilizi.
    Secondo me questo limite non è sufficiente, perché non considera il diritto del proprietario di scegliere a chi locare la sua proprietà e quindi chi la può occupare legalmente.
    Spero proprio che l'argomento venga approfondito e chiarito!
     
  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    In tal caso verrebbe fatta valere altra considerazione: non un divieto contrattuale, bensì disposizione amministrativa a tutela della pubblica salute; disposizione non applicabile in presenza di "accorto" conduttore.
     
  7. Magnus Ansegar

    Magnus Ansegar Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Posso dissentire? La clausola che hai richiamato al post n.3 è presa dal modello contrattuale ministeriale del 2002 (allegato C), ma non c'entra niente con il divieto di ospitalità: è la classica clausola contrattuale in cui si dichiara l'uso che il conduttore e le persone con lui conviventi che compaiono in contratto devono fare dell'immobile locato, cioè devono utilizzarlo come un'abitazione residenziale e non possono aprirci una pizzeria o un sushi-bar, ma tale clausola di legge non vieta il diritto di ospitalità nei riguardi di altre persone che non compaiono in contratto, per cui una clausola che vietasse in modo assoluto al conduttore di ospitare a titolo gratuito, per un tempo limitato oppure stabilmente, persone estranee al nucleo familiare anagrafico o comunque estranee a quelle indicate in contratto, sarebbe affetta da nullità: la sentenza riportata parla di diritti costituzionali, se vengono calpestati, la clausola è nulla per contrasto del regolamento contrattuale con l'ordine pubblico costituzionale, e bene ha fatto la Corte italiana a intervenire in materia contro eventuali abusi.

    Una cosa è vietare la sublocazione o la cessione di contratto (clausola ammissibile), un altra cosa è impedire al conduttore le relazioni di convivenza, siano esse temporanee o permanenti, con parenti, amici o semplici conoscenti all'interno dell'immobile (clausola non ammissibile): la libertà negoziale non può essere usata per ledere diritti fondamentali dell'uomo e limitare la sua libertà personale. Su questo diritto inalienabile (fondamento etico dello Stato moderno), tu magari potrai non condividere, ma non puoi sollevare eccezioni e dovrai fartene una ragione, salvo che gli ospiti del tuo inquilino non infrangano determinati patti contrattuali di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, nè potrai farli "sloggiare" (salvo che tu riesca dimostrare in un aula giudiziaria una sublocazione) o il rapporto superficie/numero occupanti previsto dai regolamenti di igiene mutuati dal decreto ministeriale del 1975.
     
  8. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Un mio conoscente ha affittato un appartamento con 4 posti letto (due camere, una per i genitori, l'altra per i figli) a una famiglia cinese. E' stato convocato in Questura perché a un loro controllo risultavano abitare nell'appartamento 18 persone. Secondo voi il poveretto poteva dimostrare la sublocazione? O doveva commuoversi di fronte al "dovere di solidarietà" cinese? Se fosse successo a uno dei giudici della Cassazione, avrebbero ugualmente emesso quella sentenza?
     
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  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Certo.......
    I giudici di cassazione non hanno sesso nè corpo, tantomeno vivono nel mondo reale.
    Anzi condaneranno il locatore per inidoneità dell'immobile all'uso per cui fu locato.....
     
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  10. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    :disappunto:
     
  11. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'eccezione l'abbiamo sollevata sia io come proprietaria sia gli abitanti del condominio in cui si trova l'appartamento: persone che andavano e venivano a tutte le ore del giorno e della notte, rumori molesti, sporcizia sul pianerottolo e sulle scale. Forse non sono inadempimenti "gravi" dal punto di vista degli inquilini; per me sono comportamenti inaccettabili.

    Ma anche se gli "ospiti" fossero state persone educate e corrette, mi domando perché gli inquilini abbiano fatto tutto di nascosto. Se vogliono coabitare per tutta la durata della locazione con i loro parenti/amici non dovrebbero per correttezza avvisare il proprietario? O chiedo troppo? "Ledo i diritti fondamentali dell'uomo" e "limito la libertà personale"?

    Se, ad esempio, due persone prenotano una camera in un albergo per un mese e dal secondo giorno ne arrivano altre due o tre che si sistemano per terra sui materassini da campeggio, che cosa succede? Il proprietario dell'albergo fa allontanare gli "ospiti" oppure li tollera per non "ledere i diritti costituzionali"?
     
  12. Magnus Ansegar

    Magnus Ansegar Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    I casi sopra riportati legittimano l'intervento delle forze dell'ordine e dell'albergatore. Se ciò accade, il verbale della Polizia metterà nei guai le persone che hanno dato le chiavi dell'appartamento o le hanno introdotte nella stanza d'albergo. Io non sto parlando di questo, di alloggi sovraffollati o di rapporti di tipo alberghiero, io sto parlando di rapporti di locazione, cioè di un contratto consensuale avente ad oggetto la prestazione di un godimento che viene frustrato dal concedente che impedisce alla sua controparte di offrire ospitalità gratuita non transeunte a terzi (un amico in difficoltà, un conoscente che ha bisogno di un riparo, la sua compagna con un minore, un parente lontano eccetera) nell'immobile goduto, e pretende di farli "sloggiare".
     
  13. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Non mi pare che @uva abbia mai inteso tutto ciò.
    Infatti così esordì:
     
    A uva piace questo elemento.
  14. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    E' sempre difficile definire un confine. In una riunione condominiale si stava parlando dei consumi dell'acqua e un condomino "storico" ha fatto notare che da anni lui pagava quote-acqua e quote-ascensore per 3 residenti e mezzo perché spesso riceveva visite di parenti e gli era sempre sembrato corretto pagare qualcosa di più di quanto spettante. Gli "ospiti" a nessuno segnalati e che rimangono per tempi lunghissimi ce l'hanno questa correttezza? Usano l'acqua, l'ascensore, la luce scale... il tutto a scrocco degli altri perché sta al proprietario informare l'amministratore, ma se nemmeno il proprietario lo sa...?
     
  15. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ho anche scritto che il nucleo familiare del conduttore può diventare più numeroso per i casi suddetti.

    Mi chiedo come può il proprietario dimostrare che l'inquilino in realtà non sta aiutando persone in difficoltà (che come dice @Elisabetta48 sovente non pagano nulla per i servizi comuni di cui usufruiscono), ma subloca "in nero" ai suoi "ospiti"? Perché sovente la realtà è questa.

    Inoltre non è un po' strano che un inquilino sia così altruista da voler ospitare gratuitamente altre persone per tutta la durata del contratto di locazione? (nel mio caso otto anni). E tenta di farlo all'insaputa del proprietario, dell'amministratore e degli altri abitanti del condominio.

    Comunque nei casi che mi riguardano mi sono rivolta direttamente all'autorità di Pubblica Sicurezza (alla quale avevo denunciato la locazione a conduttori extracomunitari, come previsto dalla legge) che è intervenuta tempestivamente.
     
  16. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    E bene fece, sì da attestare la sua estraneità alla vicenda; non fosse mai che qualcuno le addebitasse qualcosa al riguardo.....
     
  17. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Infatti in un caso mi è capitato che i condòmini vicini di casa pensavano io avessi autorizzato la sublocazione e non mi curassi di far cessare i comportamenti scorretti degli "ospiti". Li ho rassicurati che il contratto di locazione escludeva espressamente sublocazione e comodato.
    Abbiamo convocato il mio inquilino il quale si è contraddetto più volte: prima gli ospiti erano suoi cugini, poi suoi amici, poi sarebbero andati via (ma continuavano ad abitare lì). Finché gli è "scappato" che gli pagavano una certa cifra mensile. Praticamente una sublocazione in nero completamente esentasse. E senza pagare al condominio l'uso dei servizi comuni.
     
  18. bisness2006

    bisness2006 Membro Attivo

    Il problema può essere risolto inserendo un vincolo economico sull'appartamento.
    Basta inserire una clausola dove si dice: "il canone mensile, riconosciuto da entrambe le parti come inferiore al prezzo di mercato, è fissato a euro XXX per venire incontro alle necessità del conduttore e in virtù dell'impegno di quest'ultimo ad abitare l'appartamento da solo (o in coppia)"
    Poi in un'altra clausola scrivete che qualora il conduttore abbia ospiti, il canone aumenta di YYY euro a persona ospitata o raddoppia o ecc.
    Inserite sempre il numero massimo di persone che possono abitare nell'appartamento (densità abitativa).
    Queste sue clausole di fatto non vietano di ospitare ma fungono da forte deterrente.
    Se utilizzate un "4+4 libero" regolarmente registrato, le due clausole sono inattaccabili, in quanto non avete vietato l'ospitalità ma semplicemente stabilito fasce di prezzo (vedi il sito AIRBNB)
    In più mettere sempre nell'oggetto del contratto che la camera viene data "uso singola".
    Chiedo scusa per la spiegazioni spiccia.
     

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