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  1. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    E'efficace chiedere al conduttore,invece della fideiussione a garanzia dei canoni di locazione,che implica un allungamento della procedura di sfratto,ed alla fine tutela più il conduttore che il locatore,inserire nel contratto di locazione:
    -garanzia per anticipo spese legali derivanti da inadempienze contrattuali che obblighino il locatore ad adire a vie legali.

    Un fondo infruttifero,una polizza specifica,una fideiussione bancaria.

    La procedura di sfratto è a carico del conduttore,comprese le spese legali,ma ovviamente tutti i legali vogliono un anticipo.
    Tale garanzia andrebbe a coprire tali anticipi ed è un piccolo deterrente nei confronti del conduttore a NON pagare gli oneri derivanti dal contratto di locazione:
    oneri accessori,adeguamento ISTAT,canoni di locazione

    Che ne pensate?
     
  2. Sterenz

    Sterenz Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Scusa Key,
    il concetto non mi è molto chiaro (per mia ignoranza e incompetenza!).
    Una volta inserita nel contratto la clausola indicata, cosa bisogna fare?
    Con quali costi?
    Grazie e cordiali saluti.
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Che non occorre pensare a soluzioni fantasiose. "Tale garanzia", per quel che vale, esiste già. Si chiama deposito cauzionale, che non può essere superiore a tre mensilità del canone e che è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  4. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Allora Il problems nasce dal fatto che molti proponenti conduttori non vogliono la fideiussione bancaria sui canoni di locszione non percepiti dal conduttore,di almeno sei mesi.
    Sto proponendo alternative.
    Appunto :un fondo spese a favore del locatore pet anticipo spese legali che Il locatore deve sostenere per avviare procedimenti giudiziari contro Il locatore per Sue inadempienze derivanti dagli oneri contrattuali.
    Sarebbe un deposito fruttifero,come Il deposito danni da utilizzare per anticipo spese legali,Su procedure legali che comunque comportano la condanna del conduttore al pagamento delle spese legali.
    in caso di condanna alle spese,durante la decorrenza del contratto,per inadempienze e morosita,da tale deposito vengono detratte le spese legali che Il giudice condanna a pagare Il conduttore.
    se Il conduttore adempie regolarmente e nei termini di legge previsti agli oneri derivanti dal contratto,tale deposito fruttifero viene restituitocontestualmentealla consegna delle chiavi dell immobile locato.
    opinioni in merito?

    Il deposito cauzionale e'per I danni alla cosa locata.
    non per morosita o altre inedempienze derivanti dagli oneri contrattuali
    ossia:
    canoni locazione mensili
    oneri accessori
    aggiornamento istat(se inserito nel contratto,non e'un obbligo,ne e'causa di annullabilita Della locazione)
    alternative?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 19 Ottobre 2013
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il deposito cauzionale ha funzione di garanzia dell'adempimento di TUTTI gli obblighi derivanti dal contratto di locazione.
     
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma tu speri di trovare un conduttore in grado di presentare tali garanzie ? E quale banca gliele rilascia ? Pensi che un conduttore abbia 6 mesi di tempo da perdere in queste richieste fuori dal mondo e dalla legge ? Oppure stai firmando un contratto con un cittadino del Botswana ? Ma perchè non gli chiedi una lettera di Credito valida 10 anni, confermata dalla Banca Universale ?
    Scusa l'ironia, ma come dicono dalle parti di Nemesis e Jaco: Quanno ce vo' ce vo'.
     
  7. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    art 11 legge 392-78
    Nei contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, è regolare da parte del locatore la richiesta del deposito cauzionale a garanzia dei danni e guasti riscontrati in sede di riconsegna dei locali, nonché ovviamente dell'integrale pagamento del canone di affitto, l'occupazione senza titolo dell'immobile e le eventuali spese legali sostenute dal locatore per il rispetto di tutti gli adempimenti del contratto, per un importo superiore a tre mensilità del canone.

    Perfetto,ma in tutti contratti che ho stipulato,il deposito cauzionale è NON imputabile in conto canoni etc.
    E'prassi.
    E' specifico solo per i danni all'immobile alla riconsegna del locale(diciamo dopo 15 giorni dalla riconsegna del locale,il tempo utile per stimare eventuali danni)

    Quindi ?
     
  8. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quindi, ripetiamo: il deposito cauzionale è a garanzia dell'adempimento di tutti gli obblighi derivanti dal contratto di locazione. Quindi non solo a garanzia dei danni all'immobile.
    Dal fatto che il conduttore non possa procedere a tale imputazione non discende che la funzione del deposito sia solo quella di garantire il locatore per i danni arrecati dal conduttore all'immobile.
     
  9. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Mr.Bianchi
    Acute osservazioni.
    Purtroppo in molti tribunali italiani ,la sentenza di rilascio per morosità la danno anche dopo un anno!!!!!!!!!!
    Quindi continui a pagare le tasse sul percepito fino alla sentenza di rilascio,salvo chiedre il rimborso all'AdE,o non pagare proprio le imposte,o semplicemente non dichiarare da subito il reddito da locazione non percepito,optando per la dichiarazione oltre il reddito previsionale,quindi sanzioni......

    Poi prima del rilascio effettivo con ufficiale giudiziario altro annetto.

    In questo lasso di tempo,comunque TU anticipi le spese legali per tutto l'ambaradam....

    Finchè NON si adeguano al processo civile telematico per sfratti,il conduttore è ovviamente tentato a non pagare l'affitto...
    L'inefficienza dei tribunali è un valido alleato.

    Sto proponendo alternative alla fideiussione bancaria,come garanzia accessoria,come minimo deterrente alla morosità

    chi propone altre idee?

    Nemesis
    Osservazione corretta.
    Per andare oltre le 3 mensilità si opta per la fideiussione bancaria al posto del deposito cauzionale.che è omnicomprensiva(è un prestampato uguale per tutte le banche).
    in caso di morosità si escute integralmente(per la escussione passano minimo due mesi)
    E poi si procede con lo sfratto.
    Ma cosi ti sei giocato la cauzione danni.
    Il conduttore ti distrugge il locale e tu gli devi far causa,in quanto non hai nulla in cassa.
    E una causa per danni....altri 4-8 annetti di tribunale......

    Quindi?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 19 Ottobre 2013
  10. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Tieniti i tuoi immobili e non concederli in locazione.
     
  11. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    locatore, ancorché abbia ottenuto un titolo esecutivo per l’intera somma dovuta dal conduttore per il mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale ed eccepire l’estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito (Cass. civ., sez. III, 8 agosto 1997, n. 7360, Contarino c. Benediktinerkloster, in Arch. Ioc. e cond. 1997

    Segue che solo alla materiale riconsegna dei locali ,il deposito cauzionale di 3 mensilità può soddisfare in parte il locatore dal mancato pagamento dei canoni.

    Ma la restituzione del locale,dopo sentenza di convalida sfratto è di fatto accettata dal locatore con tutti gli oneri pagati si presume,se consensuale tra le parti.
    Altrimenti ci pensa l'ufficiale giudiziario ,etc
    Quindi il deposito cauzionale presumibilmente può rimanere solo per i danni....

    Comunque va da se che per immobili abitativi si affitta SOLO a SOLIDE BUSTE PAGA.

    Il mio approfondimento è specifico per il NON abitativo,quindi Società
    Ossia solo i casi nei quali la locazione è una passività di bilancio.

    Va da se che NON pagare una passività,che crea anche credito d'imposta se l'azienda va male,e metterla a bilancio è frode fiscale,e poi ormai l'affitto si paga solo con bonifico bancario.

    Nonostante questo deterrente,sono sempre di più i casi di società morose .

    Nonostante anche i requisiti per fallire non sono più semplici come una volta,per società di capitali.

    Il locatore,a parte una buona verifica della solidità della società conduttrice(visura storica,bilanci) quale altro strumento ha come deterrente da inserire nel contratto per rendere sconveniente la morosità da parte della società conduttrice?

    Idee?

    Eccellente:
    Se il conduttore abbia arrecato all’immobile gravi danni o effettuato non consentite innovazioni di tale rilievo che, nell’economia del contratto, sia necessario l’esborso di notevoli somme per eseguire le opere di ripristino, il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione è in via di principio legittimo fino a quando quelle somme non siano state corrisposte dal conduttore; la legittimità del rifiuto del locatore comporta, in applicazione dell’art. 1220 c.c., che fino ad allora persisterà la mora del conduttore, dunque tenuto anche al pagamento del canone ex art. 1591 c.c.
    Corte di Cassazione, Sezione 3 civile – Sentenza 24 maggio 2013, n. 12977
     
    Ultima modifica di un moderatore: 20 Ottobre 2013
  12. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Key, secondo me la soluzione ai tuoi problemi la puoi trovare trasferendoti in un Paese "normale" come la Svizzera o La Svezia.
    In Italia puoi crearti tutte le garanzie che vuoi ma quando succede "il fatto" devi essere in grado di poterle utilizzare. In quel momento ti accorgerai che i tempi per la "soluzione " saranno estremamente lunghi, per la lentezza della giustizia, per la mancanza di chiarezza delle leggi, per la cultura borbonica degli avvocati, attenti solo al cavillo e alla mancaza della virgola piuttosto che alla sostanza.
    Alla fine della storia ti ritroverai con i capelli bianchi e con l'ìimmancabile Amnistia, Indulto, Sanatoria, Perdono, Remissione di Peccati etc, etc.
    Inoltre con il conduttore Azienda o Società parli di analisi di bilancio, ma per un semplice contratto di locazione puoi permetterti i costi di un Audit o di una Due Dligernce ? Scommetto che ti costerebbero 10 volte il valore dell'immobile !
    La soluzione è: accendre un cero alla Madonna o a San Gennaro perchè ti facciano incontrare un conduttore, serio, onesto, solvibile.
    Tutto l'altro non serve, Alitalia, Parmalat, Fonsai, etc. etc docent.........
    Buona Domenica.
     
    Ultima modifica: 20 Ottobre 2013
  13. Tawdee

    Tawdee Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    NON AFFITTARE!!!!!!!!!!!!!!!!!

    http://www.liberoquotidiano.it/mobile/articolo.jsp?id=1331786#.UmAxkH8a

    L'esproprio della casa diventa legge
    [​IMG]


    Ha vinto la logica dei numeri, secondo la quale nell’aula di Montecitorio, grazie al maxipremio concesso dal deprecato Porcellum, Pd e Sel controllano il 55% dei deputati. È questa maggioranza di sinistra che ieri ha votato per rendere legale l’esproprio proletario ai danni dei proprietari di immobili.

    In gergo tecnico si chiama «graduazione amministrativa degli sfratti»: in pratica, gli inquilini morosi per i quali il giudice ha stabilito lo sfratto potranno restare nell’appartamento affittato senza alcun onere a loro carico, e senza che il proprietario dell’abitazione ottenga alcun compenso economico. Se il prefetto, infatti, giudicherà rilevante il disagio sociale degli inquilini, potrà bloccare la procedura di sfratto e impedire il ritorno dell’appartamento nelle mani del proprietario. Come stabilisce il nuovo testo del decreto IMU (modificato in questo senso in commissione e votato ieri dall’assemblea), «le prefetture-uffici territoriali del Governo adottano misure di graduazione programmata dell'intervento della forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto». Alla faccia della separazione dei poteri (in questo modo il governo invade il campo della magistratura) e della tutela della proprietà privata: due principi sanciti dalla Costituzione.

    Nessuna compensazione per il proprietario gabbato: al momento nessuna norma stabilisce infatti che il fondo destinato ai cosiddetti «inquilini morosi incolpevoli», dotato di una dotazione annuale pari a 20 milioni di euro, sia usato per risarcire, almeno parzialmente, il titolare dell’immobile.

    Il voto di ieri segna un’altra frattura nella già sconquassata coalizione di governo: il Pd ha votato insieme ai suoi vecchi alleati di Sinistra e libertà (persino i grillini si sono schierati con il centrodestra) e il Pdl, tramite il capogruppo Renato Brunetta, annuncia battaglia nell’altro ramo del Parlamento: «Il voto, a maggioranza di sinistra, che consente ai prefetti di bloccare procedure di sfratto, nonostante una decisione del giudice, lede gravemente il diritto di proprietà e apre una valanga di ricorsi e contenziosi. Non è una scelta accettabile. Occorre certamente modificare questa enormità al Senato».

    Lo stesso governo peraltro, durante la votazione del decreto, è stato battuto: è passato infatti un emendamento, al quale l’esecutivo era contrario, che consentirà ai Comuni di esentare dall’IMU le case cedute in comodato d’uso ai parenti di primo grado (ai figli,
    in sostanza) che le usano come prima abitazione.


    Sul piede di guerra Confedilizia: secondo la principale associazione di rappresentanza dei proprietari di immobili «prevedere una graduazione amministrativa degli sfratti, senza limiti e senza criteri, che si assomma a quella già prevista in capo all’Autorità giudiziaria, rappresenta un ulteriore, grave scoraggiamento dell’affitto».



    http://www.casa24.ilsole24ore.com/a...e-rallentare-sfratti-192514.php?uuid=AbDLkdvI
     
  14. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie a tutti
    Ribadisco la locazione ad uso abitativo è da sempre INSENSATA e ANTIECONOMICA.
    E poi politicamente conta quanto il due di picche in un Paese dove l'80% della popolazione è proprietaria di casa.
    Se proprio Vuoi affittare c'è pure l'affitto con riscatto,buon deterrente per farsi pagare...

    Ma il mio quesito riguarda il NON ABITATIVO.

    Il bilancio è online e pubblico con pochi soldini ,te lo scarichi e analizzi la società.
    Gli Avvocati interpretano le Tue volontà in diritto.

    Le Società con l'IMU sono fortemente disincentivate ad essere proprietarie dei locali nei quali esercitano l'attività,anche per ragioni di dinamicità aziendale
    L'IMU NON va nelle passività.
    Pertanto la locazione NON abitativa ha ancora un senso.
    L'unico intoppo è appunto l'inefficienza dei tribunali e la scarsezza di ufficiali giudiziari.
    La sentenza di sfratto per morosità per il NON abitativo,si ottiene anche in 1 mese,ma poi prima che si arriva alla forza pubblica passano da sei mesi ad un anno.
    E questo il vero danno per la parte locatrice.

    Io proponevo una sorta di polizza tutela legale per procedure giudiziali derivanti da inadempienze contrattuali.
    Una polizza a premio unico a carico del conduttore,beneficiario il locatore e rilasciata contestualmente alla stipula del contratto.
    E' già un disincentivo.

    Ma esiste?

    Altri propongono nei contratti non abitativi:fideiussioni bancarie a ripetizione,escussa la prima la società conduttrice è obbligata contrattualmente a produrne altra entro 30 giorni,pena la risoluzione del contratto.

    Preferite questa soluzione?
     
  15. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa Key,
    il locatore (proprietario del capannone o altro immobile da concedere in locazione ad una azienda) è un privato o un impresa commerciale ?
    Nel secondo caso si tratterebbe di un normale contratto di natura commerciale che non mi pare richieda tutti quei lacci e lacciuoli che tu vorresti introdurre.
    Ti risulta che una società di leasing ( di auto, macchinari o immobili) richieda ad un suo cliente tutte queste garanzie oltre alla solidità finanziaria ?

    Un appunto, cosa intendi per IMU che non va nelle passivita ? Forse intendi dire che non è un costo deducibile, ed allora il termine corretto è costo non deducibile.
     
  16. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie Mr Bianchi
    Ovvio Società.
    Ovvio costo deducibile.
    Hai colto il punto.
    Io sto cercando di trovare un deterrente contro le sempre più diffuse Società furbette,che approfittano delle endemiche letargie della giustizia civile ,per ritardare al massimo il pagamento dei debiti....
    Imitando un pò quel che combina la pubblica amministazione.
    Anche bastonare con i decreti ingiuntivi,al posto dello sfratto per morosità è uno strumento.
    Ma il fine che sto cercando è una clausola contrattuale,oltre la solita fideiussione,che scoraggi questi comportamenti furbetti.
    Sempre più diffusi.....
    Ma che possono mettere in forte difficoltà la parte locatrice.
    Che so qualcuno aveva proposto con Confedilizia il factoring pro soluto per le locazioni ,bell'iniziativa finita nel vuoto...
    In sostanza il problema esiste ed è sentito.
    Giusto sondare nel blog soluzione alternative,efficaci ed innovative.
     
  17. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Vorrei vedere se tre mensilità del canone di locazione copre il ripristino dei locali che sono stati trasformati e adibiti a bar pizzeria con la costruzione di 2 forni per le pizza
     
  18. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Puoi rifiutare la riconsegna del locale fino al ripristino.....
    Hai pieni diritti.
    Ma se il locale è facilmente riaffittabile,Ti conviene prenderlo com'è e riaffittarlo subito,con la clausola al nuovo conduttore di accettare il locale nello stato di fatto e di diritto.
    La fideiussione bancaria che copre tutto,quindi danni,morosità etc.è un arma a doppio taglio.
    La società conduttrice,quando gli gira male non paga l'affitto e quindi tu escuti la garanzia in toto,e ti ritrovi senza cauzione danni.

    Per questo teoricamente il canone mensile di affitto dovrebbe essere tale che con il solo deposito cauzionale ci paghi la ripulita del locale.
    Quindi se stimi che per ripulire il locale ci vogliono 1000 e,il canone mensile non puo essere inferiore ai 3000,quindi il deposito 9000.
    Per il mancato pagamento dei canoni di locazione,una fideiussione bancaria per 6 mensilità,specifica per canoni,oneri accessori e istat.
    E' un elemento fondamentale se vuoi assumerti il rischio di affittare a società ad alto rischio di insolvibilità.
    Oppure se non vogliono dare fideiussione bancaria,una bella fideiussione in proprio ,atto registrato a spese dei conduttori,con garanti persone che hanno qualcosa da perdere da un decreto ingiuntivo.
    Chi propone idee più innovative e funzionali?
     
  19. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ho capito il perchè: tu stai cercando idee per sentirti coperto da eventuali problemi. Esponi questi problemi nella fideiussione, che siano coperti da questa. Se non ti basta questa garanzia che la giustizia ti fornisce, perchè il procedimento è lento, non si sa cosa aggiungere. Il procedimento è lento però sicuro. Quali dubbi ponevi, oltre a volere tutto e subito? m'ero scordata: assicurazioni?
     
    Ultima modifica: 21 Ottobre 2013

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