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  1. Micaela

    Micaela Membro Junior

    Ciao! Sperando in un vostro consiglio, vi sottopongo un'antipatica questione:

    L'anno scorso mi sveglio una mattina e vedo gocciare acqua dai soffitti di tutta casa. Ne deduco un allagamento all'appartamento di sopra e al momento ovviamente chiamo l'inquilina e i proprietari (c'era tra loro una brutta situazione di sfratto esecutivo). L'inquilina mi disse che in casa in quel momento non era successo nulla, ma che "effettivamente qualche volta trovava dell'acqua sul pavimento senza sapere da dove venisse". Sta di fatto che ho iniziato a coinvolgere i proprietari, l'amministratore, l'assicurazione condominiale e vari tecnici per ricercare l'origine del problema, ma l'inquilina - pare avesse chiuso l'acqua generale - e non non si è più fatta trovare e per mesi nessuno è potuto entrare nella casa per verificare. Dopo un anno di vane sollecitazioni, i proprietari hanno ripreso possesso dell'appartamento e si sono messi subito a ristrutturare. In quell'occasione hanno chiamato in supervisione il perito dell'assicurazione condominiale, e con lui hanno verificato che "non sussistevano rotture evidenti nelle loro tubazioni". Alla luce di ciò hanno ribadito la loro estraneità rispetto a queste macchie d'acqua nel mio appartamento. In poche parole il fatto è questo: molto probabilmente l'acqua proveniva da qualche dispositivo esterno (lavandini, lavatrice, doccia, ecc), oppure da un'occlusione temporanea dei tubi che l'inquilina trascurava o ignorava. Tornati in possesso dell'appartamento, i proprietari - in buona o cattiva fede - hanno subito svuotato l'appartamento, eliminando quindi qualsiasi eventuale prova dell'origine del danno. I proprietari e l'assicurazione si sono entrambi detti estranei al fatto, e con tanti cari saluti. A distanza di un anno ormai io non ho nessuna prova materiale da addurre legalmente per chiedere il rimborso di queste tinteggiature, e sebbene sia ovvia la responsabilità dell'appartamento sovrastante, pare che dovrò caricarmi da sola della spesa dei lavori. Ho consultato un avvocato, che però non mi ha molto confortato: mi ha prospettato anni di attesa e notevoli spese legali che secondo lui non valgono l'entità del danno in questione (duemila euro circa). Ma è possibile che non ci sia modo di responsabilizzare i proprietari?!

    Confido in voi! :triste:
     
  2. gcava

    gcava Membro Attivo

    Professionista
    Non hai fotografie del danno da esibire? Non ti sei subito rivolta ad un legale? Probabilmente ti avrebbe consigliato di farti fare una perizia del danno subito....se oggi non hai prove in tasca...da inesperto la vedo dura!:???:
     
  3. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Intanto fortunata che hai un avvocato onesto!
    Se il condominio ha una assicurazione, sarà sufficiente vedere i danni, macchie anche non recenti, per attivare un indennizzo da infiltrazioni. Le opere di ristrutturazione, sono, per l'assicurazione, una garanzia che il problema non si verificherà più, in base ai lavori di adeguamento e modernizzazione degli impianti dell'appartamento sovrastante.
     
  4. Micaela

    Micaela Membro Junior

    Si, ovviamente ho tutte le foto e anche diversi rilievi scritti di tecnici incaricati, ma descrivono i danni visibili in casa mia, mentre appunto l'appartamento di sopra non era accessibile fino a marzo per quella storia dello sfratto. Ho fatto tutte le verifiche nel contratto di assicurazione e parlato con i periti, ed effettivamente nell'attuale polizza condominiale sotto le garanzie ACQUA sono coperti solo i danni a terzi derivati da ROTTURA TUBATURE, mentre non sono coperti i danni derivati da cattiva manutenzione, fuoriuscite ecc. Ecco perchè quando il perito ha visto che non c'erano rotture evidenti nelle tubature - per restare in tema - "se n'è lavato le mani". Però mi sembra davvero ingiusto e inaccettabile che il capitolo venga chiuso così a mie spese. :basito:
     
  5. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ma danni da evidenti rotture o da incuranza dell'inquilino, sono danni evidenti, come evidente è la provenienza. Quindi il proprietario di sopra deve essere chiamato a rispondere o direttamente o per via assicurativa. L'avvocato è costoso e lungo, ma una Raccomandata di diffida a lui e all'amministratore, la puoi fare.
     
  6. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Perché hai aspettato tutto questo tempo per muoverti? Dovevi fare allora quel che farai adesso (interessare un geometra e un avvocato), perché nell'appartamento di sopra erano presenti le cause e le tracce del danno. Non era un problema tuo il fatto che l'appartamento non era visitabile per colpa dell'inquilino. Adesso sarà tutto più difficile.
     
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  7. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    riassumo: se il danno che hai subito è grande (poniamo, 3.000 euro di danni) vai da un avvocato ecc.ecc.; se hai subito un danno che con 500 euro si aggiusta, tira dritto e la prossima volta allerta subito tramite racomandata chi di dovere (amministratore e assicurazione). Se non ricordo male c'è un limite di tempo di pochi giorni per avvertire l'assicurazione: se lo fai in quei limiti non è un problema tuo che non si possa verificare, ma loro. Altrimenti, il torto lo prendi tu.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    l'amministratore deve adoperarsi con l'assicurazione per la ricerca guasti e da li si vede il motivo che ha causato il danno poi in seguito si trarranno le conclusioni e si trovera il responsabile:daccordo:
     
  9. Micaela

    Micaela Membro Junior

    Intanto vi ringrazio tutti dell'interesse! Forse non mi sono spiegata bene, ma non ho aspettato affatto: il giorno stesso dell'accaduto ho subito iniziato a mandare raccomandate ai proprietari, all'amministratore e all'assicurazione: raccomandate A/R con tanto di descrizione, rilievi tecnici e foto del danno. L'amministratore rispondeva che era un fatto tra privati, i proprietari dicevano che non potevano accedere alll'appartamento finchè c'era lo sfratto in sospeso, e i periti dell'assicurazione sono venuti tre volte a casa mia, ma non potevano accedere all'appartamento di sopra sempre per lo sfratto. Nonostante queste risposte io ovviamente continuavo a sollecitare di persona e con raccomandate e ho fatto anche chiamare i proprietari dall'amministratore e dal mio avvocato, ma senza alcun esito. Appena i proprietari sono rientrati in possesso dell'appartamento (per quanto ne so, circa due mesi fa), hanno CASUALMENTE :rabbia: buttato giù tutto per ristrutturare, quindi il perito dell'assicurazione è stato richiamato da loro solo all'ultimo minuto, una volta demoliti i pavimenti per verificare lo stato delle tubature, dove non hanno trovato rotture...

    Insomma, mi conviene intentare una causa per 2000 euro di danni, o rischio solo di buttare tempo e magari anche soldi? :occhi_al_cielo:
     
  10. sacranun

    sacranun Nuovo Iscritto

    Farei una richiesta danni formale al Condominio, al proprietario di sopra, ell'ex inquilino di sopra e anche all'amministratore nel caso si appurasse una sua responsabilità. Proprio l'Amministratore, direi, è preposto ad attivarsi per determinare la causa... D'altra parte se la polizza del condominio copre anche l'RC della conduzione degli alloggi (come generalmente li copre), deve pagare o per causa di rottura o per R C Conduzione. Può anche ssere attivata l'assicurazione personale dell'Amministratore (se ce l'ha) e se ravvisabile anche una sua responsabilità. I diritti verso l'assicurazione si prescrivono dopo 2 anni di silenzio. Non non mi imbarcherei comunque in una causa. Piuttosto citerei il Condominio invocando subito dopo il recente istituto della mediazione/conciliazione che ha un costo fisso assai basso... Informati bene su tutti i costi. Magari riesci a portare a casa qualcosa... Facci sapere ! In bocca al lupo. Sacranun
     
    A Adriano Giacomelli e Micaela piace questo messaggio.
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se nelle tubazioni è stato trovato il danno e se le tubazioni sono del condominio deve intervenire l'assicurazione altrimenti il proprietario dell'alloggio soprastante, ecco perchè nel mio precedente post chiedevo l'intervento dell'assicurazione con la ricerca guasti.

    attivazione obbligatoria
     
  12. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    quello che salta fuori chiaramente è che il vostro amministratore è un incompetente! come si fa a dire che la cosa non gli interessa? Viste le cose come stanno pare che i termini ci siano per procedere, ammesso che tu voglia prenderti il disturbo: magari chiedigli 10.000 euro, poi riduci...
     
  13. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Affermazioni prive di senso in una situazione che poteva essere pericolosa (causa di danni alle strutture).
     
  14. sacranun

    sacranun Nuovo Iscritto

    Achtung! L'assicurazione Globale Fabbricati intestata al condominio copre i danni a terzi causati da spargimenti d'acqua dovuti a rotture, occlusioni, trabocchi provenienmti da IMPIANTI idrici o igienici o di riscaldamento ed altri posti nei muri, sia di proprietà condominiale che di singoli proprietari (es. si rompe la braga di un water). Se poi nella polizza c'è l'estensione alla Responsabilità Civile verso terzi della CONDUZIONE degli alloggi (che di solito c'è) è coperto anche il danno a terzi derivante da generici spargimenti d'acqua anche se non dovuti a rotture di tubazioni (esempio: un rubinetto lasciato aperto fa tracimare acqua da un bidet causa danni di bagnamento all'alloggio sottostante. Il problema principale in questo caso è che occorre individuare la causa dello spargimento perché senza causa la polizza NON copre il danno. Se il danneggiato "solleciterà" edeguatamente le possibili parti in causa, amministratore compreso, vuoi vedere che la causale salteràè fuori? Diversamente c'è sempre la possibilità di attaccare l'amministratore per malagestio e vuoi vedere che la sua ssicurazione pagherà per poi andare a cercarsi lei i responsabili e fare rivalsa su di loro?! Credo però che occorra uscire dalle parole e passare ai fatti, come da me già già espresso prima. Sacranun
     
  15. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    E' stato affermato che nel caso di infiltrazioni conseguite alla tracimazione dell'acqua dalla vasca da bagno per colposa disattenzione del conduttore, a rispondere dei danni derivati a terzi è esclusivamente quest'ultimo (quale custode dell'immobile), dovendosi escludere una responsabilità solidale del proprietario locatore, ipotizzabile solo nel caso di accertamento della inerenza del danno alla rottura di parti murarie dell'impianto idrico, non effettivamente controllabili dal conduttore (Trib. Milano, 16 settembre 2004).
    E infine, la responsabilità presuntiva del condominio, di cui all'art. 2051 cod. civ., nei confronti del singolo proprietario di un appartamento per i danni subiti a causa di ripetuti episodi di reflusso di acque nere, viene meno solo se il terzo responsabile dell'illecito viene individuato, poiché il fatto ignoto rimane a carico del responsabile oggettivo (Trib. Roma, 25 ottobre 2005).
    Spostando la nostra indagine nell'ambito della giurisprudenza di legittimità, rilevante interesse assume la sentenza n. 376/2005 emessa dalla Cassazione secondo cui «posto che la responsabilità per danni da cose in custodia è di natura oggettiva, incombe sull'attore la dimostrazione del nesso eziologico fra la cosa e l'evento dannoso, mentre spetta al custode l'onere della prova liberatoria, consistente nell'individuazione di un fattore estraneo idoneo a interrompere tale nesso causale».
    In questo caso la Cassazione affronta la tematica della cosiddetta causa ignota con riferimento alla responsabilità del custode, ribadendo che la responsabilità ex art. 2051 cod. civ. si fonda sul mero rapporto di custodia, con esclusione di qualunque rilevanza del comportamento del responsabile, che resta assolutamente estraneo alla fattispecie
     
  16. sacranun

    sacranun Nuovo Iscritto

    Riconfermo quanto scritto da me alle 15.50. Saluti Sacranun
     
  17. Micaela

    Micaela Membro Junior

    Allora, a chi interessasse vi aggiorno sui progressi della tediosa vicenda:
    Quest'estate mi sono fatta fare un preventivo ufficiale (a pagamento) da parte di una ditta che mi ha stimato il danno a 5 mila euro + IVA, quindi quasi il doppio di quanto pensavo. A settembre, con questo preventivo mi sono rivolta ad un istituto di mediazione citando nella vicenda: proprietari, assicurazioni, e amministratore condominiali. NESSUNO si è presentato all'incontro mediatorio, però mi hanno rilasciato un verbale di "mancata mediazione" che ha valore legale. Ho inoltrato quest'ultimo al mio avvocato, che ora procederà con una richiesta al giudice di pace nei confronti dei proprietari - i quali a suo parere sono gli unici imputabili direttamente... Non ho molta fiducia nelle vie legali, ma SPERO DAVVERO che qui si concluda il calvario in breve tempo... Ovviamente vi farò sapere.
    Mi perdonerete un'inevitabile riflessione personale: è davvero deprimente perdere tanto tempo e salute in questioni che potrebbero risolversi tra persone civili, e invece annegano nei vortici della burocrazia per via dell'incompetenza e ignoranza delle parti coinvolte. Spero almeno che condividere esperienze di questo tipo ci motiverà a semplificare le relazioni tra le persone, invece di complicarle volontariamente. :basito:
     

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