1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Ecco come è finita.
    assemblea del 5 marzo. Condomini (4 o5) con deleghe di molti altri condomini che non vivono nello stabile (seconde case) sono riusciti a far approvare il consuntivo presentato dall'amministratore. Spese condominiali e private in un unico conto. Nonostante abbiamo fatto presente che il tutto andava contro il codice civile e contro l'interesse dei condomini che non hanno mai approvato e nemmeno deliberato i lavori privati. Abbiamo fatto mettere a verbale che non accettavamo assolutamente il risultato della votazione e avremmo aspettato l'ingiunzione di pagamento da parte della ditta o dell'amministratore per poi andare in tribunale. Tutto senza effetto. Conti alla mano c'è un'altra truffa da considerare. Il balcone del sottoscritto (sottobalcone e cimase) ha un prezzo, altri balconi + grandi ne hanno un altro. Poi questi furboni si sono fatti rifare interamente il loro balcone o terrazza (cimase, sottobalconi,pavimentazione e ringhiera). In poche parole, conti alla mano, andiamo a pagare anche parte dei balconi di questi furboni. Nel verbale abbiamo fatto mettere per iscritto il nostro parere negativo. Che ne pensate? Dobbiamo agire in qualche modo per iscritto? Abbiamo paura che scada qualche termine.
    Grazie
     
  2. walking

    walking Nuovo Iscritto

    informati bene su quei lavori che ricadono nelle spese condominiali e quali nelle spese personali e manda una raccomandata (a questo punto senza busta ) A.R. all'amministratore x contestare la decisione facendo presente che e' contro lex.

    Ovviam nel + breve tempo possibile...
     
    A Antonella Tamagnone piace questo elemento.
  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Segui il consiglio di walking. Attenzione, ti ha detto una cosa importante: la raccomandata A/R senza busta si fa piegando la lettera da inviare in modo da scrivere l'indirizzo del destinatario e del mittente direttamente sul retro della lettera. In questo modo i timbri postali verranno posti sulla lettera e non sulla busta ed il contenuto della raccomandata non potrà essere in alcun modo contestato.
    Bravo walking!
     
  4. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che cosa intendi per "spese private"?
     
  5. rosarioercole

    rosarioercole Nuovo Iscritto

    Potresti citare quale articolo del Codice Civile?
    grazie
     
  6. mtr

    mtr Membro Attivo

    Coinvolgete immediatamente un legale, le cose stanno andando velocemente avanti e 'i furboni' possono arrivare a farla franca, per qualche motivo che li sta motivando ad agire come stanno facendo.
     
  7. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Necessita, in via d'urgenza:
    1) esaminare se le ripartizioni secondo tabelle millesimali siano esatte;
    2) incaricare un tecnico per valutare se parti private siano state incluse in spese condominiali;
    3) se da queste analisi risultassero delle gravi iniquità, impugnare la delibera nei 30 giorni da essa.
    Nell'ipotesi in cui siate fuori termini, inviare all'amministratore una raccomandata con le eccezioni fondate sulla relazione del tecnico, intimandolgli di rivedere i conteggi, con riserva di adire le vie legali.
     
  8. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Vi ringrazio per la vostra attenzione.
    Quello che posso aggiungere lo elenco di seguito, sperando di rispondere un pò a tutti.
    . Spese private : sottobalconi, cimase balconi;tinteggiatura sottobalconi; rifacimento terrazzo primo piano; terrazzo attico. (alcune di queste spese andrebbero divise fra "calpestio e soffitto")
    . i 30 giorni so già passati, ma nel verbale ho fatto scrivere che non condividevo il modo con il quale venivano ripartite le spese, BASTA QUESTO???
    . Non sono ancora andato da un legale, quello che mi chiedo ora, come farà l'amministratore o il capo della ditta a chiedermi di pagare, con ingiunzioni od altro in presenza di tutte queste irregolarità?
    . La mia idea al momento è quella di aspettare una loro richiesta scritta di pagare, e poi di andare da un legale.
    Cosa ne pensate?
    Grazie
     
  9. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nel non sapere né leggere, né scrivere, io anticiperei la fase della richiesta di pagamento da parte dell'amministratore ed andrei subito da un bravo avvocato per preparare ed inviare una diffida all'ammnistratore. Non credo che ti convenga diventare moroso nei confronti del condominio. Prima agisci e meglio è, come ti è già stato suggerito.
     
  10. carla13

    carla13 Nuovo Iscritto

    hai tempo 30 giorni per impugnare l'assemblea,dopo di che sei fregato,non potrai più farci nulla,luisella(ho fatto il corso di amministrazione condominiale)ciao|:daccordo:
     
  11. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Cara Luisella,
    ti ringrazio della risposta, ma il fatto che la decisione sia contro il codice civile non ha nessun valore? E' possibile che la maggioranza di un'assemblea condominiale sia più importante di quello che dice la legge? Mi sembra molto strano.
    Comunque vi farò sapere i miei prossimi passi.
    Ciao
     
  12. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Alcune norme di legge sono derogabili (per esempio se c'è unanimità dei partecipanti al condominio), altre no.
     
  13. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Ciao Jac0,
    per fortuna l'unanimità non c'è. Anzi, io e pochi altri condomini abbiamo fatto mettere per iscritto la nostra contrarietà al modo di ripartire le spese.
    Vi ringrazio sempre per la vostra partecipazione.
    Francopau66
     
  14. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Poiché i termini per l'impugnazione (30 giorni) sono trascorsi, il fatto che la delibera sia contro il C.C la rende "annullabile" ma questo lo deve decidere un Giudice dietro ricorso dell'Avvocato. Quindi, non perdere tempo in raccomandate all'Amministratore ma corri da un legale.
     
  15. carla13

    carla13 Nuovo Iscritto

    rassegnati,devi andare da un legale,purtroppo è l'unico modo per tutelarti,ciao ,luisella:disappunto:
     
  16. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Per quanto concerne i termini per l'impugnazione della delibera occorre distinguere tra annullabilità e nullità, in quanto nella seconda ipotesi non è soggetta alla prescrizione dei 30 giorni.
     
    A Alessia Buschi piace questo elemento.
  17. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    E' quello che farò! Vi farò sapere.
    Francopau66
     
  18. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    buona sera
    mi hanno detto che il nuovo orientamento dei giudici è di far ricadere tutti i casi di annullabilità e di nullità dell'assemblea nei trenta giorni previsti dall'articolo 1137. Vi risulta che anche per le delibere da considerarsi
    nulle venga applicato il termine di trenta giorni
    Grazie
    Farncopau66
     
  19. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao a tutti.
    A mio parere occorre fare una distinzione tra ipotesi di NULLITA' E ANNULLABILITA'.

    Nullità: Quando mancano gli elementi essenziali della delibera o illecita o contraria alla legge o impossibile. Può essere impugnata senza limiti di tempo ed è insanabile da tutti i condomini. Una delibera nulla è come se detta delibera non fosse mai esistita.
    Si considerano Nulle le delibere:
    - Senza maggioranza;
    - Che ledono i diritti di uno o più condomini sulle cose comuni o di proprietà privata;
    - Non previste nell'ordine del giorno;
    - Oggetto di cose illecite;
    - Con vizi della convocazione su data, ora, luogo e firma.

    ANNULLABILITA': Quando c'è vizio di forma, può essere richiesta dai diretti interessati, ovvero dai condomini dissenzienti o assenti entro 30 giorni dalla data della delibera per i dissenzienti, mentre per gli assenti i 30 giorni decorrono dalla data di consegna del verbale.
    Si considerano Annullabili le delibere:
    - Ordine del giorno incompleto;
    - Un condomino aveva più deleghe di quanto il regolamento di condominio ne prevedeva per ciascun condomino;
    - Senza aver convocato tutti i condomini;
    - Quando l'assemblea viene comunicata in un lasso di tempo inferiore ai 5 giorni.

    La ripartizione delle spese condominiali
    di Luigi Modaffari (02/08/2011)
    In tema di ripartizione delle spese condominiali l'art 1123 c.c. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

    L'art. 1123 c.c. introduce nella disciplina del condominio il principio generale per cui le spese relative alla manutenzione dello stabile devono essere ripartite in proporzione alla proprietà ed all'uso dei vari servizi. D'altro canto, detta norma è derogabile sia con apposita delibera assembleare assunta all'unanimità sia inserendo nel regolamento condominiale, predisposto in genere dal costruttore, una apposita deroga.

    Tale ultima ipotesi, per quanto non sempre equa (difatti sempre più spesso nei regolamento condominiali predisposti dal costruttore è inserita la clausola per cui quest'ultimo è direttamente esonerato al pagamento delle spese condominiali sino a che non venda gli appartamenti residui) è comunque legittima.

    Infatti, " Alla stregua della stessa lettera dell'articolo 1123 c.c., la disciplina legale di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile. Deve ritenersi, di conseguenza, legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale ovvero deliberata dall'assemblea con approvazione di tutti i condomini" (Cass. civ., Sez. II, 17/01/2003, n.64; Cass. civ. Sez. II, 18/03/2002, n. 3944; Cass. civ. Sez. I, 16/11/1992, n. 12281)

    Sul punto infatti è pacifica la Cassazione nell'approvare tale condotta: " L'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In tale ultima ipotesi, ove una clausola del regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini l'esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di conservazione) in ordine ad una determinata cosa comune, essa comporta il superamento nei riguardi di detta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato (Cass. civ., Sez. II, 25/03/2004, n.5975)

    "In tema di condominio degli edifici, la disciplina di cui agli art. 1123, 1125 c. c. sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale, e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti" (Cass. civ., Sez. II, 06/11/1986, n.6499).

    Addirittura, in una specifica pronuncia, la Suprema Corte si è spinta a dire che la convenzione in esame può essere approvata anche non in forma scritta ma basarsi su comportamenti concludenti dei condomini!

    Nello specifico, " la disciplina legale in materia di ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni di un edificio e quella, eventualmente, stabilita con deliberazione condominiale adottata all'unanimità, è derogabile, ai sensi dell'art. 1123, primo comma, cod. civ., in virtù di "diversa convenzione", che non è assoggettata ad oneri di forma e può risultare anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l'accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese" (Cass. civ., Sez. II, 15/10/2004, n.20318)

    Dato atto della liceità dell'inserimento nel regolamento condominiale di una clausola che apporti modifiche circa il principio ex art. 1123 c.c. di ripartizione delle spese condominiali, ora è necessario vedere che possono fare i condomini per reagire a detta iniquità.

    I condomini possono solo approvare una delibera condominiale, modificativa della convenzione o della clausola inserita nel regolamento condominiale, che deve essere approvata solo ed esclusivamente all'unanimità.

    " In tema di ripartizione delle spese condominiali, le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135, n. 2, c. c., sono circoscritte alla verificazione e all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo indirettamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca; pertanto la delibera condominiale che modifichi i suddetti criteri di spesa (nella specie, spese di manutenzione delle scale) è inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità assoluta, deducibile senza limitazione di tempo, e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi entro trenta giorni ex art. 1137, 2° e 3° comma, c. c. (Cass. civ., Sez. II, 21/05/1987, n.4627)

    " In tema di condominio degli edifici ed in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 n. 2 c.c., sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. Pertanto, la deliberazione assembleare, che modifichi detti criteri, è inefficace, nei confronti del condomino dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo, e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, ai sensi dell'art. 1137 commi 2 e 3 c.c.. (Cass. civ., Sez. II, 15/03/1995, n.3042)
     
    A FRANCOPAU66 piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina