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  1. frank70

    frank70 Membro Attivo

    Ciao a tutti. Mi faccio vivo raramente ma quando arrivo ho un sacco di domande ;)
    Buon anno a tutti innanzitutto!
    Ecco il mio problema. (PREMETTO CHE NON C'E' AMMINISTRATORE Di CONDOMINIO in quanto sono solo 5 unità abitative, di cui 2 di proprietà e abitate dallo stesso nucleo familiare)
    Ho da un annetto e mezzo comprato casa con mutuo e piano piano stanno emergendo problemi.
    Mi spiego meglio. Da qualche tempo vengono proposte ed accettate (a volte senza neanche informarmi) spese condominiali di rifacimenti, riverniciature e addirittura acquisto lucine di Natale (!) da parte di 2 nuclei abitativi. Sia io che un altro nucleo abitativo (siamo un totale di 4 nuclei e per quello non abbiamo un amministratore di condominio) ci troviamo costretti (finora) ad accettare e pagare passivamente (per il quieto vivere) in quanto i 2 nuclei abitativi in combutta fra loro (sono quasi parenti) dicono di disporre della maggioranza dei millesimi (mettendo insieme le loro 2 proprietà) e quindi la maggioranza vince e noi dobbiamo sottostare.
    A me sembra una COLOSSALE CAxxATA e alquanto iniqua, perchè per esempio adesso hanno deciso che vogliono togliere l'erba dal piccolo giardinetto all'entrata, perchè l'erba non cresce bene e la vogliono sostituire con della ghiaia. Stanno già chiedendo preventivi ma sia io che l'altro nucleo siamo contrari. A noi va bene l'erbetta anche se non bellissima. E poi vogliono mettere una pensilina sopra il portone d'entrata che fra l'altro è un'entrata di cui non ho neanche accesso perchè la mia proprietà è confinante ma staccata dagli altri appartamenti. Condividiamo solo l'ingresso nella parte cortiliva. E ho il sentore che vogliano dividere per 4 (e non per 3 come sarebbe + giusto) anche questo. E hanno anche di recente fatto (senza chiedere il mio parere) la riverniciatura e rimessa a posto della palizzata d'ingresso e del muretto che lo delimita, addebitandomi ulteriori 227€ che ora io ho già detto di non avere. (è la verità)
    Insomma la situazione sta sfuggendo di mano. Queste persone si stanno approfittando (e ne potrei dire altre su costoro, al limite del malavitoso) e noi altri solo perchè abbiamo la minoranza di millesimi non abbiamo nessuan possibilità di opporci e non pagare? A me sembra impossibile.
    Se qualcuno ha idea e ci può aiutare a capire, gliene saremmo grati. Grazie. CIAo a tutti
    P.S.: la cosa bella è che all'inizio sembrava che il fondo cassa che ci viene richiesto ogni inizio anno, servisse a corprire le spese, invece poi saltano fuori manutenzioni extra, tipo del giardino, che stranamente effettua il tizio dell'ultimo piano, che è poi quello che DECIDE per tutti o quasi... Perchè queste cose possono permettersi di decidere e fare senza neanche interpellarmi, salvo mostrarmi la nota in cui mi chiedono di pagare?? :triste:
     
  2. nicoz

    nicoz Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se gli immobili sono 4 o più e sono assimilabili ad un condominio, CI VUOLE un amministratore (interno od esterno che sia)
    perchè non porti anche tu dei preventivi si calmano.ciao;)
     
  3. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Anche se non è necessario per voi la nomina di un amministratore, non è detto che la spese possano essere effettuate così d'iniziativa di un o di un'altro, è sempre bene effettuare una riunione e scrivere un verbale ed approvare le spese a maggioranza e potresti anche non pagare se le spese non sono urgenti e/o approvate in assemblea.
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciao Frank70
    La maggioranza per approvare le deliberazioni sono disciplinate dall'art. 1136 del Cod.Civ. ai commi 1 e3 a seconda se è in prima o in seconda convocazione.

    Quindi la maggioranza del valore dell'edificio si ha con i due appartamenti usati dallo stesso nucleo + un'altro ma in questo caso non si ha la maggioranza dei componenti del condominio perche sono 2 e dovrebbero essere 3, e quindi quasiasi deliberazione se non daccordo è impugnabile.

    Per le opere alle quali ti hanno chiesto di intervenire con la tua quota occorre dire se siete in possesso delle quote millesimali in questo caso verifica se la cifra e proporzionale a questo se non li avete dovreste nominare un tecnico che li rediga e approvarle per come detto tramite assemblea art. 1136.

    Oltre alle quote millesimali se assenti dovete pure far redigere un regolamento che prevede tutto quanto riguarda l'uso delle parti comuni e le modalità di ripartizione delle varie spese condominiali ed approvare sempre ai sensi dell'art. 1136.

    Inoltre è nel potere di uno solo dei condomini far nominare dall'autorità giudiziaria un amministratore art. 1129 del Cod.Civ.

    A questo punto vedi di farti portavoce di una riunione tra tutti i condomini e prospettagli tale situazione normativa e vedi di conciliare altrimenti prendi le dovute cautele per risolverti il problema.;)
    Ciao salves
     
  5. frank70

    frank70 Membro Attivo

    Grazie a tutti per le risposte.
    Il fatto che non ci sia un amministratore è una cosa che in teoria a me andava bene, in quanto sono reduce da un condominio dove le spese condominiali erano altissime, e anche proprio perchè c'era un amministratore!!! (che non lavora mai gratis e spesso ci lucra e non poco...)
    Ma non prospettavo certo che queste persone cominciassero ad allargarsi così.
    Da quando io ho comprato ci sono stae solo 2 riunioni di condominio (perlomeno quelle a cui sono stato invitato). Nella prima tutto ok e mi fu comunicato chiaramente cosa dovevo pagare e non c'erano cose strane.
    A uqella dell'altro giorno mi sono trovato di fronte alla richiesta di pagamenti per lavori che erano stati già effettuati a mia insaputa (pure l'acquisto delle luminarie natalizie!!!) e preventivati altri lavori a cui non mi potevo opporre, nonostante siano quantomeno opinabili a mio modesto parere. La ghiaia al posto dell'erba, una fila di lastroni di cemento solo perchè il posto auto di uno dei personaggi poco corretti è per metà su un alstrone e per metà sulla ghiaia... La pensilina sopra il LORO portone... a me sembra che stiano solo cercando di fare i loro sporchi interessi. Io come tutti cerco di mantenermi calmo per il quieto vivere, ma sia io che la mia coinquilina che i 2 coniugi proprietari dell'altro apaprtamento in minoranza, non ne possiamo più. Quindi mi servirebbe davvero sapere se la maggioranza dà loro diritto di disporre come vogliono delle spese da effettuare per il condominio (in quel caso vendo e ti saluto) e sopratutto se si intende come maggioranza le quote millesimali oppure i nuclei abitativi.
    Come ripeto due appartamenti sono stati uniti dalla famiglia dell'ultimo piano (il braccio "armato" di questo diabolico complotto) e con la''appartamento della "mente" (che è grande come quello dei coniugi dissidenti) arrivano ad avere più millesimi di noi altri.
    E vorrei capire (senza dover rivolgermi per richiedere delle consulenze a pagamento) se posso ribellarmi a questa sorta di mafia da condominio... Io penso proprio di sì e intendo non sottostare più a questi chiari di luna. Con stavolta ho chiuso.
    A presto, attendo lumi, grazie ancora!!!
    P.S.: io provo sempre a parlare "civilmente" ma il modo di fare di queste persone è al limite del minaccioso. Non solo dicono che non posso oppormi, ma assumono anche toni minacciosi e si calmano solo quando cesso l'opposizione. Quasi quasi si meriterebbero una bella denuncia se non sapessi che serve a poco...
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Da quanto leggo le cose che si fanno in questo condominio sono contrarie alla prassi normale, ossia prima si spende e poi si presenta il conto, invece sarebbe bene prima discutere e approvare le spese in assemblea e poi effettuare i lavori, tra l'altro come dicevo se un condomino (o più) effettua dei lavori senza l'autorizzazione dell'assemblea non ha diritto al rimborso, a meno che la spesa non sia urgente;

    cc Art. 1134 (Spese fatte dal condomino)
    Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
     
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  7. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    frank70
    Forse non hai letto il mio topic dove ti indico quel'è la maggioranza con la quale possono dirti che non puoi opporti e cioe 2/3 del valore dell'immobile e 2/3 dei condomini formanti il condominio in prima convocazione in seconda convocazione scende ad 1/3 articolo 1136 del Codice Civile.
    Ciao salves
     
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  8. frank70

    frank70 Membro Attivo

    Sembra di sì. Quindi posso oppormi giusto?
    Comunque (non trattandosi per niente di cose urgenti) io posso anche non pagare adducendo il fatto che non sono per niente interessato a questi lavori (che in effetti interessano solo i proponenti e nè io nè l'altro nucleo familiare succube di sti malavitosi...

     
  9. frank70

    frank70 Membro Attivo

    No Salves, l'avevo letto e ti ringrazio, ma volevo esserne sicuro, perchè i 2 coniugi che chiedono sempre i soldi sostengono che la maggioranza sono LORO e l'altra condomina (si dice così?) che è in combutta con loro.
    Quindi posso dire anche ai coniugi "ribelli" che possiamo opporci ai lavori che non ci interessano, giusto?
    Fra l'altro le sanguisughe che ci chiedono sempre i soldi si sono anche impadroniti abusivamente di un area cortiliva a ridosso dei binari della ferrovia, che hanno recintato, ma che tutti mi hanno detto che sono aree di proprietà delle ferrovie dello stato, di cui però spesso qualcuno si appropria per il oro scopi. Loro hanno anche recintato l'area. Io mi sa che segnalo la cosa alle ferrovie dello stato, anche se temo ritorsioni, visto che la signora dei coniugi "ribelli" mi ha confidato che per una diatriba simile, una dozzina di anni indietro, la sua automobile ha preso fuoco... E sembra proprio che l'incendio fosse doloso...
    CIAO!

     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Forse hanno la maggioranza, ma devono dimostrarla in assemblea con regolare delibera scritta sul verbale, gli accordi fuori assemblea sono radicalmente nulli e se fanno dei lavori se li pagano (salvo come detto non siano urgenti).
     
  11. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Dai un'occhiata a questo link Ammico Amministrazione Condomini -Specchietto maggioranze assemblea
    Tratta le maggioranze rispetto alle decisioni da prendere.
    Un consiglio falli ragionare sulla legalità da attuare per la decisione dei lavori da fare e del riparto delle rispettive spese, non aprire altre maglie denunciandoli dell'abuso dell'occupazione e presa possesso di aree non di proprietà, molte volte le cose si evolvono in situazioni molto spiacevoli.
    Non so se ti ho reso l'idea.
    Ciao salves
     
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  12. frank70

    frank70 Membro Attivo

    Ti ringrazio, ci proverò, ma conoscendo i soggetti dubito fortemente di riuscire a farli ragionare "con le buone".
    E grazie del link. A presto!
     
  13. frank70

    frank70 Membro Attivo

    Ciao!
    Piccolo aggiornamento e nuovo dubbio.
    Mi sono opposto alla loro richiesta di pagamento per il lavoro che avevano fatto senza interpellarmi prima. (così non si fà e se accettavo questa volta si sarebbero sentiti in diritto di farlo sempre e per qualsiasi cosa...)
    Non ho ancora avuto un vero e proprio scontro anche se temo ci sarà quando i "boss" (che si credono tali) vorranno imporre i lavori che gli interessano, così sto raccogliendo tutte le varie infrazioni che stanno commettendo per metterle sul tavolo per far loro capire che la devono smettere di credere di poter disporre di tutto e costringere anche chi non è d'accordo con loro a pagare.
    Sempre nell'ultimo verbale ho notato che le spese di manutenzione del giardino (parte comune a dire loro, anche se è davanti al loro ingresso e non al mio) sono divise in egual misura tra i condomini e non in base ai millesimi, così io pago esattamente uguale ai loschi individui dell'ultimo piano che occupano 2 appartamenti.
    Mi sembra strano che quando è da imporre la maggioranza, mettono in campo i millesimi e invece quando c'è da fare manutenzione al giardino e alle parti comuni siamo tutti uguali e paghiamo uguale.
    Non è un'incongruenza? (per me è un'altra balla inventata da costoro...)
    Mi potete aiutare? Grazie ancora! Ciao e felice settimana dal "condominio del terrore"... ;)
     
  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se le spese e le delibere per le parti comuni sono regolarmente approvate in assemblea, non puoi esimerti dal contribuire, solamente che le spese vanno ripartite come previsto dal Codice Civile e non in parti uguali, se decidono così, puoi impugnare la delibera.
     
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  15. frank70

    frank70 Membro Attivo

    Grazie Condo. Le spese e le delibere per le parti comuni finora sono state approvate "gioco forza" perchè i capobranco asserivano di essere la maggioranza di millesimi e quindi in grado di dettare legge.
    Alla luce di quanto mi avete detto qui, se io e l'altro nucleo familiare ci opponiamo, loro avranno solo la maggioranza di millesimi e quindi non basterà più :)
    Noi altri innocenti per il quieto vivere abbiamo sempre pagato. Questa cosa dei lavori alle parti comuni LORO hanno detto che si dividevano in parti uguali e l'altro nucleo familiare (io sono arrivato da poco) ha loro creduto e sempre pagato. E' il caso di ribellarsi a mio parere, contro questi soprusi. Anche se questi malavitosi minacciano ritorsioni o addirittura di prendere un amministratore di condominio (che però penso non faranno mai, perchè significherebbe fare le cose in regola e PAGARE molto di più...)
    Grazie intanto. Vado ad informare che anche la cosa dei lavori alle parti comuni che si divide in parti uguali e non in base ai millesimi E' UN ALTRA BALLA. Ok?
    Ciao
     
  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Si, e puoi informare che;

    E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.
    Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. - Corte di Cassazione, n. 17101/2006

    E' affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea e ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine d'impugnazione previsto dall'art. 1137, Codice civile,) la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123, Codice civile) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune, e ciò perché il riparto in base all'uso differenziato, previsto dal secondo comma del citato art. 1123, non è applicabile alle spese generali. Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 2000, n. 126
     
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  17. frank70

    frank70 Membro Attivo

    Ti ringrazio un casino!!!
    Appena torneranno alla carica per chiedermi dei solsi ne approfitterò per mettere i puntini sulle I contestando tutto o quasi il loro operato. Mostrando anche l'articolo che mi hai allegato ;)
    Ah, sei talmente gentile che ti chiedo un'ultima cosa. Sempre i due "simpatici coniugi" dell'ultimo piano minacciano sempre di piantare nel terreno pali a tenere su una copertura del loro posto macchina, che impedirebbe (o comunque renderebbe molto difficile) l'accesso alla mia parte di cortile che è di fianco ai posti macchina e che io adibisco a parcheggio della macchina della mia ragazza. E' legale una cosa del genere? Non perchè a me sembra un'altra delle loro angherie gratuite... Giusto? Non credo proprio si possa piantare paletti così selvaggiamente... CIAO!
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per installare una tettoia è necessario vedere cosa prevede il Regolamento Edilizio locale, pensa che in alcuni comuni è prevista la licenza edile o permessi vari per un semplice gazebo, per cui informati, comunque anche si potesse fare, è necessario non ledere i diritti degli altri.
     
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  19. frank70

    frank70 Membro Attivo

    Giusto. Invece considerando i soggetti (che hanno già piantato dei paletti in terra per delimitare la loro proprietà e addirittura millantano che potrebbero fare di peggio, vedi sopra) io penso sia quel genere di persone che gode a ledere i diritti altrui.
    Mi informerò. Ma secondo te questa cosa la devo chiedere all'ufficio del catasto, giusto?
    Grazie ancora, sei gentilissimo. Ciao!
     
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Limitare la propria proprietà è sempre possibile e lecito, quello che non si può fare è erigere delle costruzioni, coperture e simili senza dei permessi specifici (dipende dalla località), per questo devi informarti al Comune, probabilmente ci sarà un ufficio tecnico a cui chiedere informazioni, se come vedo sei di Bologna prova a vedere questo, per avere delle informazioni, poi chiedi al tuo comune e magari con l'assistenza di un tecnico abilitato;
    Settore Urbanistica Edilizia
     

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