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  1. torosan

    torosan Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Cari forumisti, sono alle prese con la richiesta di nullaosta da parte del condominio perchè vorrei ampliare, a mie spese, una finestra all'interno del mio terrazzo per migliorare il mio appartamento (impatto sulla facciata trascurabile). Non solo ho scarsa probabilità di ottenerlo perchè i condomini, si sa, tendono sempre a dire di no se la cosa non è di loro personale convenienza, ma l'amministratore sostiene che per deliberare se rilasciare questo nullaosta è necessaria la maggioranza di 501 millesimi (seconda convocazione)....ma questo perchè mi vuole favorire, dato che in realtà, secondo lui, sarebbe addirittura necessaria l'unanimità. Nel mio condominio è raro avere in assemblea condomini per 501 millesimi e, ovviamente, più condomini devono essere d'accordo e meno è probabile che io abbia parere positivo. Io penso invece che sia sufficiente la maggioranza ordinaria di 1/3 (in fin dei conti è un parere).
    Aggiungo che con la maggioranza di 1/3 è stato dato nullaosta ad altri condomini che intendevano montare a loro spese grate in alluminio dotate di chiave a rinforzo delle porte di accesso ai lavatoi e alla terrazza condominiale per loro sicurezza, lavoro che nella sostanza non mi sembra tanto diverso da quello che voglio fare io.
    Chi ha ragione?
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In pratica non ti occorre nessuna autorizzazione da parte del condominio, sarà sufficiente avvisare che effettuerai la modifica a norma e con i permessi previsti dal regolamento edilizio dell'ufficio competente per la zona in cui abiti, i condomini però potrebbero dal canto loro eccepire una modifica del decoro dello stabile ed adire all'Autorità Giudiziaria, comunque ritengo che, se effettuai tutto a norma, non avrai problemi neppure in questo caso;

    In tema di condominio negli edifici, il condomino può aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre o ingrandire e trasformare quelle esistenti, se queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio. Quest'ultimo integra l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, una innovazione determini una alterazione di siffatto decoro è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità se congruamente motivato. --- Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 16 dicembre 2004, n. 23459
     
    A meri56 e Alessia Buschi piace questo messaggio.
  3. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    art. 1102 c.c. ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione, e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ti necessita solo le autorizzazioni comunali presentate da un tecnico ciao
     
    A Alessia Buschi piace questo elemento.
  4. torosan

    torosan Membro Junior

    Proprietario di Casa
    In teoria ciò che dicono condobip e adimecasa sarebbe corretto. Nella pratica, purtroppo, la mia circoscrizione NON accetta assolutamente la richiesta di autorizzazione se non integrata col benedetto nullaosta condominiale, per cui non c'è scampo....legge o non legge e in barba all'art 1102. Siccome hanno il coltello dalla parte del manico non c'è alternativa all'adeguarsi, a meno di intraprendere una battaglia di principio a suon di ricorsi al TAR o simili...lunga, costosa e di esito incerto.
    Quindi non mi resta altra alternativa che affrontare il mostro condominiale....ma quanti millesimi del mostro dovrei convincere?
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Immagino che, quando dici la "tua circoscrizione", ti riferisci al Comune, il quale non può impedire un diritto, c'è già stata una bella Sentenza chiarificatrice in merito dove addirittura il Comune di Milano ha dovuto pagare le dovute conseguenze;

    CONCESSIONE E AUTORIZZAZIONE EDILIZIA - NON È NECESSARIO L'ASSENSO DEI CONDOMINI AI FINI DEL RILASCIO DELLA CONCESSIONE O DELL'AUTORIZZAZIONE EDILIZIA PER LE OPERE NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO
    (Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699)

    In molti uffici tecnici comunali è diffusa l'abitudine di chiedere, in presenza di domande di concessione o autorizzazione edilizia interessante in qualche modo il condominio o le parti comuni, atti di assenso da parte degli altri condomini, verbali di assemblea, controfirme sui disegni da parte dell'amministratore e così via, a seconda della fantasia o dell'umore del momento. Malgrado l'evidente arbitrarietà di tali richieste, al limite della vessazione e comunque censurabili in linea di principio anche ai sensi dell'articolo 1 della legge n. 241 del 1990 (l'amministrazione non può aggravare il procedimento se non per straordinarie e motivate esigenze imposte dallo svolgimento dell'istruttoria), si ritiene opportuno rendere nota una conclusiva decisione sul punto, del massimo organo di giustizia amministrativa (contro il Comune di Milano, si noti, non contro il Comune di Roccacannuccia).
    A prescindere dalla banalità dell'oggetto trattato in causa (una canna fumaria) e fermi restando, ovviamente, i rapporti condominiali come regolati dalle norme civilistiche, risulta evidente che la pubblica amministrazione non è competente a "conoscere" i rapporti tra privati e non può imporre al privato la dimostrazione dell'assenza di pretese da parte di terzi.
    La lettura della sentenza, una volta tanto chiarissima, non necessita di altri commenti.

    La questione dedotta in giudizio si risolve nel decidere se l'autorizzazione edilizia per la realizzazione, in un muro perimetrale di un edificio, di una canna fumaria, possa esser rilasciata al singolo condomino, proprietario dell'unità condominiale che la canna fumaria è destinata a servire, come ha ritenuto il T.A.R., ovvero debba essere rilasciata al condominio o al condomino previo assenso dei condominio, come sostiene l'amministrazione appellante.
    Va premesso che, stante l'ampia e generica formulazione dell'art. 4, comma 1, della legge 10 del 28 febbraio 1977 (la concessione è data dal Sindaco al proprietario dell'area o a chi abbia titolo per richiederla) la legittimazione a chiedere la concessione, e la considerazione vale anche per l'autorizzazione edilizia, compete a chiunque abbia, in virtù di un diritto reale o di obbligazione sull'immobile, la facoltà di eseguire i lavori oggetto del progetto.
    Ciò posto, il Collegio condivide la conclusione cui è pervenuto il giudice di primo grado.
    In tal senso depongono sia il disposto dell'art. 1102 c.c. relativo all'uso della cosa comune da parte dei comunisti (Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto), sia la regola sancita dal successivo art. 1105 sull'amministrazione della cosa comune (Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune), sia, infine, nella materia del condominio negli edifici, la cui caratteristica è la compresenza di parti di proprietà esclusiva (unità immobiliari) e di parti necessariamente comuni, la specificazione apportata ai suddetti principi generali in materia di comunione dall'art. 1122 c.c., secondo cui "Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio" letta in forma positiva, la norma conferisce al condomino una sorta di disponibilità ordinaria delle parti comuni dell'edificio pertinenti alla sua unità immobiliare.
    Le suddette regole e principi lasciano concordemente dedurre che è in facoltà del condomino eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni, siano strettamente pertinenti, sotto il profilo funzionale e spaziale, alla sua unità immobiliare, con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere, a nome proprio, l'autorizzazione o la concessione edilizia relativamente a tali opere.
    Siffatta conclusione resiste alle obiezioni dell'amministrazione appellante.
    L'osservazione che con il rilascio dell'autorizzazione al singolo condomino si consentirebbe di attuare una modificazione strutturale del bene all'insaputa dei comproprietari dello stesso, costituisce una petizione di principio, perché la questione da risolvere è appunto se l'autorizzazione possa essere data indipendentemente dall'intervento degli altri condomini.
    Neppure è vero che, se si prescindesse dal consenso degli altri condomini, questi ultimi sarebbero passibili di sanzioni amministrative per le eventuali difformità realizzate in corso d'opera, giacché le sanzioni sono a carico degli autori dei comportamenti illeciti e l'autore della costruzione in difformità dalla concessione o autorizzazione va individuato, normalmente, nel titolare della stessa; è vero, semmai, che esigendo che gli altri condomini condividano la domanda di autorizzazione si pretende che essi assumano una responsabilità priva di sostanziale giustificazione.
    Quanto al fatto che l'opera possa esser contestata dagli altri condomini, l'assenza di danno altrui è un limite sostanziale che, per la sua natura negativa, è connessa con valutazioni soggettive ed esula, comunque, dalle possibilità di accertamento della pubblica amministrazione, la quale deve limitarsi al titolo formale di disponibilità della porzione immobiliare e rilascia le autorizzazioni sempre con salvezza dei diritti dei terzi (da ultimo, Cons. Stato, Sez. V, n. 1341 del 20 dicembre 1993).
    D'altra parte, l'istituzione delle autorizzazioni edilizie comunali, come già prima quella della concessione edilizia, nulla ha aggiunto ai rapporti di carattere civile tra i titolari dei diritti sui beni immobili, né ha trasformato il diritto che si ha di opporsi all'opera da altri intrapresa, in una potestà di veto, sicché, resta escluso, anche per tale via, che la regola del citato art. 4 della legge n. 10 del 1977 si traduca nell'obbligatorietà del preventivo assenso degli altri condomini.
    E, se è vero che all'amministrazione comunale non può e non deve essere fatto carico di dirimere le controversie civili, come giustamente afferma l'amministrazione appellante, neppure può esser fatto carico al privato di dimostrare preventivamente l'assenza di contestazioni, munendosi, così come richiede il Comune di Milano, di assenso con firma autenticata dell'amministratore e delega con firma autenticata degli altri condomini.
    In conclusione l'appello, con le precisazioni che precedono, dev'essere respinto.
    Le spese dei gradi di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
     
  6. torosan

    torosan Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Conosco l'esistenza di questa sentenza, ma FATTO STA che che l'ufficio competente a rilasciarmi l'autorizzazione all'ampliamento della finestra (Roma municipio XII) non ne tiene assolutamente conto: vuole il benestare del condominio e senza di questo l'autorizzazione non la concede.
    Questa è la realtà ....devo mettere in conto che l'iter burocratico per avere il permesso di ampliare una finestra comprenda il citare in giudizio il Comune di Roma? Quanto ci avrà messo (tempo e denaro) il signore della canna fumaria di cui sopra a vedere riconosciute le sue ragioni?
    Mi sto scoraggiando....tra il Comune che travalica i suoi ditti/doveri di controllo e l'amministratore e i condomini che soffrono di delirio di onnipotenza condominiale la mia richiesta, del tutto legittima e molto ragionevole, viene fatta passare per assurda pretesa.
     
  7. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Prova a fare in questo modo:
    Chiedi all'amministratore di inserire la tua proposta all'ordine del giorno, durante l'assemblea spiega ai condomini che farai eseguire detti lavori in assoluta sicurezza prevedendo anche una relazione tecnica da parte di un perito, che poi consegnerai per presa visione all'amministratore e che come da progetto, non lederai il decoro architettonico della palazzina, ma al contrario lo migliorerai.
    Cerca di rassicurarli il più possibile.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    fino a questo punto ti sei preoccupato tu di chiedere le autorizzazioni, ora tu fai i lavori a regola d'arte e saranno loro poi a dover giustificare un divieto qualunque ciao
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ritenendo che Torosan ha già chiesto l'autorizzazione al Comune, la questione non è semplice se il benestare del Comune non arriva, infatti non può procedere ai lavori senza, per cui o Torosan si impunta e cita il Comune come avrà fatto il condomino della Sentenza n. 699 citata e probabilmente avrà ragione, ma quando e con che esborso di spese? Oppure agisce come ha suggerito Alessia Buschi.
     

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