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  1. DOMMY68

    DOMMY68 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Cari amici nella narrazione dei fatti spero di essere abbastanza chiaro, poiché la vicenda, secondo il mio parere è abbastanza complessa.
    Si parte dal fatto che Settembre 2014 partono i lavori di ristrutturazione esterna di un fabbricato composto da n. 4 unità abitative, di cui n. 2 al piano terra e n. 2 al primo piano.
    Premetto che trattasi di abitazioni stagionali ubicate in località di mare e che i lavori eseguiti NON sono stati seguiti con tanta rigore da parte di noi proprietari, perché residenti in altre località.
    Nel contratto di ristrutturazione, a seguito di PICCOLI problemi di infiltrazione al primo piano dal lastrico solare all'altezza dei due canali di scolo delle acque piovane, era stato deciso di allargare il buco di scolo ed inserire il cosiddetto "messicano" in plastica, che è stato fissato al lastrico solare con dei collanti che non sono in grado di descrivere.
    Dopo circa 3 mesi i lavori vengono ultimati e fatto il saldo di quanto dovuto.
    L'inverno, purtroppo, ha lasciato il segno del suo passaggio nel senso che durante la primavera i due proprietari degli appartamenti ubicati al primo piano nel verificare lo stato delle proprie abitazioni si accorgono che nel corso della stagione appena trascorsa ci sono state numerose infiltrazioni che hanno provocato ingenti danni ai due appartamenti, causa le infiltrazioni dal solaio, che in quasi 30 anni non c'erano mai state.
    Contattata la ditta esecutrice dei lavori ed eseguito sopralluogo congiunto si accerta che sul lastrico solare ci sono diversi danneggiamenti alla carta catramata del solaio causa, sicuramente, delle infiltrazioni che hanno provocato i danni sopra descritti.
    La ditta si giustifica col fatto che NON può essere causa del proprio operato ma che comunque sarebbe disponibile a ripristinare l'interno dei due appartamenti riparando SOLO alcuni dei danni sulla carta catramata del solaio, perché sicuri di non essere la causa di tanto.
    Ad oggi siamo al punto che uno dei due proprietari del primo piano ha intenzione di far smontare il messicano dalla parte del proprio solaio che sarà sostituito, a cura di altra ditta da lui individuata, facendo gravare le spese sull'impresa inadempiente, previa presentazione di fattura relativa ai lavori da farsi e che ancora non sono stati eseguiti.
    In questa fase lo stesso NON ha sentito il proprietario dell'appartamento adiacente (cognato) per sentire le proprie ragioni ed intenzioni e per decidere insieme come procedere, in virtù del fatto che tra le due famiglie vi sono dissidi familiari di vecchia data.
    Io, PURTROPPO, mi ritrovo (scrivo in prima persona solo perché sono stato io ad individuare la ditta in questione e sono io che ho contatti con i restanti proprietari che non dialogano tra loro) a dover gestire questa situazione che mi stà sfuggendo di mano e che non so come potrà evolvere.
    Quindi chiedo a Voi un parere su come affrontare questa situazione nel senso se è giusto affidarsi ad un legale ed eventualmente con quali modalità.
    Ringrazio per la pazienza accordatami e ringrazio anticipatamente.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Tu come "persona" che si è interessata alla questione non hai formalmente alcun obbligo...salvo non rivesti il ruolo di amministratoe o hai accettato la "commissione" come incarico di lavoro.

    Il proprietario che decide autonomamente di affidare lavori su parti comuni senza consultarsi con gli altri "comunisti" è legittimato a procedere....ma anche a saldare il dovuto senza nulla poetr pretendere dagli altri.

    La questione andava affrontata chiamando in causa la prima ditta esecutrice per le eventuali responsabilità sulle nuove infiltrazioni (magari durante i lavori hanno causato danni...o magari pure uttto il resto del tetto necessitava di rifacimento) o su errata esecuzione di quanto fatto.
    La cosa doveva essere valutata da CTU incaricato da un Giudice o da un "professionista" concordato fra le parti (in caso di accordo extragiudiziale).
     
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  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se si dovesse intervenire sul lavoro eseguito dall'impresa precedente e per evitare che questa possa disconoscere eventuali carenze imputabili a lei, consigliere un accertamento tecnico preventivo effettuato da un CTU, nominato dal Giudice su richiesta del tuo legale. In tale sopralluogo il Consulente farà una fotografia dettagliata dello stato dei luoghi e dei problemi, lamentati e riscontrati. Evidentemente, darà la possibilità di capire e conoscere difetti e responsabilità. Questo per evitare che con l'esecuzione di un nuovo intervento possano sparire le prove e le cause del difetto riscontrato.
     
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  4. DOMMY68

    DOMMY68 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Innanzitutto grazie per le vostre preziose risposte e chiedo scusa per il ritardo con il quale riprendo la discussione ma, purtroppo, questi giorni scorsi non avevo la possibilità di avere la connessione a disposizione, motivo per il quale lo faccio solo oggi.
    Comunque volevo con Voi approfondire meglio alcune questione, quali ad esempio.
    1. La questione andava affrontata chiamando in causa la prima ditta esecutrice per le eventuali responsabilità sulle nuove infiltrazioni (magari durante i lavori hanno causato danni...o magari pure uttto il resto del tetto necessitava di rifacimento) o su errata esecuzione di quanto fatto.
    In questo caso, purtroppo, delle infiltrazioni ci si è accorti solo da poco, dopo che il cantiere è stato completato anche se, comunque, la ditta esecutrice è stata chiamata in causa e si è resa disponibile a ripristinare lo stato dei luoghi (pitturazione interna dei 2 appartamenti interessati dalle infiltrazioni e ripristino della carta catramata nei punti in cui appare lesionata) solamente che, uno dei due condomini, non ha più intenzione di farsi seguire da tale impresa, poiché riferisce che:
    - la ditta ha fatto un pessimo lavoro (che sarebbe tutto da verificare, secondo me);
    - vuole eliminare il "messicano" e sostituirlo con non so quale altro tipo di componente, poiché, secondo lui la causa delle infiltrazioni è dovuta all'apposizione erronea del messicano che, nel contratto di esecuzione dei lavori, è stato aggiunto successivamente, poiché richiesto dalle parti, cioè noi committenti.
    2. Se si dovesse intervenire sul lavoro eseguito dall'impresa precedente e per evitare che questa possa disconoscere eventuali carenze imputabili a lei, consiglierei un accertamento tecnico preventivo effettuato da un CTU, nominato dal Giudice su richiesta del tuo legale. In tale sopralluogo il Consulente farà una fotografia dettagliata dello stato dei luoghi e dei problemi, lamentati e riscontrati. Evidentemente, darà la possibilità di capire e conoscere difetti e responsabilità. Questo per evitare che con l'esecuzione di un nuovo intervento possano sparire le prove e le cause del difetto riscontrato.

    Il problema è che:
    - le spese relative all'incarico di un legale, che poi farà nominare un CTU per eventuali sopralluoghi, a carico di chi saranno imputate? Tutti e quattro i condomini o solamente a carico di colui che si sente, in un certo senso, "oltraggiato";
    - il condomino "non contento" pare che abbia chiesto un sopralluogo ad altro tecnico per cercare di capire quale sia l'alternativa al "messicano", tecnico che poi dovrà suggerire quale strade percorrere per sanare la questione;
    - capite bene che i tempi stringono, nel senso che, questa situazione deve essere sanata prima che tornino le piogge e quindi il problema si ripresenti.
    Quali le alternative, le soluzioni tecnico-pratiche-giuridiche?
    Io in TUTTA questa questione, per non essere considerato un CODARDO, come dovrò comportarmi, cosa posso dire, fare, perché sinceramente non mi andrebbe di incamminarmi per la giungla delle vie legali, poiché io avrei accettato la proposta della ditta esecutrice dei lavori e avrei chiuso così la vicenda e se magari l'anno prossimo il problema si fosse ripresentato, avrei proceduto per le vie legali.
    Ma, purtroppo, non TUTTI la pensiamo alla stessa maniera e quindi mettere d'accordo 4 teste (tra cui calcoliamo che 3 sono cognati non in buoni rapporti) non è sicuramente facile.
    RINGRAZIO di cuore per la vostra pazienza nel leggere il mio poema, ma la situazione a me provoca ansia e nervosismo, poiché diventa difficile la convivenza, seppure solamente limitata al periodo estivo, ma non significa nulla.
    Grazie nuovamente.


     
  5. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Credo che come prima cosa per qualunque tipo d'intervento riparatorio, debba essere nominato congiuntamente (da tutti i condomini interessati dall'intervento) un tecnico di parte che possa seguire i lavori per il ripristino, poichè appurato il problema non è detto che l'intervento suggerito daò vicino non arrechi ancora più danno di quello che già c'è. Ovviamente tutto regolarizzato e certificato in modo da dover anche provare la bontà di tutte le scelte effettuate.


    Io anche come Impresa avrei comunque preferito chiedere la nomina di un direttore dei Lavori già prima, che avesse creato un progetto di stratigrafia ed un computo metrico per la sua realizzazione.

    Lo potete comunque fare ora per evitare altri casini. Evitate soluzioni fai-da-te ed affidatevi anche a tecnici, la spesa iniziale sarà comunque coperta da una maggiore garanzia sull'esecuzione dei lavori.
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se l'impresa si è offerta di porre rimedio agli errori eventuali, imputabili a lei, voi non potreste estrometterla. Salvo che non abbiate riscontrato grosse carenze che denotano incapacità dell'impresa, la riparazione la deve fare lei. Consiglia bene Daniele, affidatevi ad un tecnico competente che segua e controlli la regolarità dell'esecuzione delle opere.
    Evidentemente le spese per un contenzioso devono essere anticipate da chi contesta, ma che dovrebbero, il condizionale è d'obbligo perché dipende dall'umore del giudice, risarcite dal soccombente.
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    1)L' iniziativa del condomino "oltraggiato" in quanto "personale" e non concordata con gli altri resta a suo completo carico...salvo vostra approvazione.
    Par di capire che non avete un "amministratore" perchè Condominio di soli 4 prprietari Questo non significa che si applichino tutte le stesse norme previste nel Codice Civile.
    Come già suggerito forse conviene afgfidare l' incarico ad un "amministratore/responsabile" protempore che segua la faccenda.
    Far riparare da altri senza iniziare una "causa" con la ditta precedente e periziare il lavoro "difettoso" rischia di non potervi far ottenere alcun rimborso.
    Poi bisognerebbe capire l' entità (cifra) per capire se il rischio vale la candela.

    2-Le spese di un incarico (legale o qualsiasi altro profesionista) sono a carico di chi "affida/commissiona" la cosa.
    Siete un Condominio (o al limite una comunione) le cose si decidono "a maggioranza".

    3-Qualora svolgiate secondo i criteri "condominiali" ...tu puoi anche esprimere il tuo dissenso alle liti...ma sarai tenuto comunque a contribuire alle spese del legale che nominate.
     
  8. DOMMY68

    DOMMY68 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Per doverosa conoscenza e per rispetto delle vostre gradite risposte vi comunico che, finalmente, siamo giunti alla conclusione che le spese sostenute dal proprietario "oltraggiato" saranno divise per 4, avendo ricevuto l'assicurazione che l'azione si fermerà anche se, l'oltraggiato, invierà, comunque e successivamente, le fatture dei lavori eseguiti, con la speranza che l'impresa ne prenda atto.
    Ho tanti dubbi nel merito ma, comunque, lasciamolo fare come ritiene, poiché trattasi di persona ultraottantenne.
    Grazie per i vostri preziosi contributi e auguro Buona estate a TUTTI.
     
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  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
  10. DOMMY68

    DOMMY68 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Daniele, grazie per la Tua preziosa collaborazione.:stretta_di_mano:
     
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