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  1. marcomc79

    marcomc79 Nuovo Iscritto

    Buongiorno.

    Sono nuovo del sito e spero di non ripetermi o scrivere in un punto sbagliato.

    Brevemente la mia situazione:
    -) ho stipulato un regolare preliminare (registrato) per l'acquisto di un appartamento, in cui si fissava il rogito entro e non oltre il 16/09/2010. Non erano però state fissate penali in caso di ritardo nella consegna dell'immobile
    -) come da abitudine, la casa verrà consegnata in ritardo: pur sapendo di un po di ritardo da luglio, qualche giorno prima del rogito mi è stato ufficializzato un ritardo di 6 mesi più il tempo per rifare il progetto per la coimbentazione: mi hanno detto che è cambiata la legge 10 ed il progetto iniziale per rientrare in classe A non è più sufficiente. Devono perciò rifare il progetto, riordinare il cappoto esterno e così via...
    -) dopo almeno 1 mese, tale progetto non è ancora stato rifatto ed il ritardo non è perciò quantificabile del tutto.
    -) nel frattempo ho imparato che la legge prevede una fideuissone bancaria per l'acquisto di immobili in costruzione, fideiussone che non mi è stata fornita per l'anticipo (circa il 30%) da me dato al compromesso.


    Domanda: cosa posso fare?

    L'intermediario propone un piccolo sconto (un affitto mensile equivalente) ma sono più preoccupato dalla mancanza di fideiussone ed eventuali problemi di cui potrei non essere a conoscenza (il cantiere è del tutto fermo da 2 mesi).
    La legge dice che in assenza della fideuissone il contratto è nullo (da far valere solo dall'acquirente): come posso far valere la legge e quali sono i tempi in gioco?


    Potete darmi qualche consiglio?
    Grazie mille,
    Marco
     
  2. ccevenini

    ccevenini Nuovo Iscritto

    Da quello che mi dici mi sembra pretestuoso da parte del costruttore accampare nuvità sulla L 10 che comportino il rifacimento del progetto. Le nuove costruzioni possono rientrare fino alla classe energetica C.
    Tempo che invece l'impresa abbia difficoltà economiche.
    Si la Fidejussione è obbligatoria per il costruttore: deve garantire fino a rogito le somme percepite dal costruttore.
    La cosa più importante e anche più difficile e sapere realmente come sta il costruttore. Se ha molto invenduto, se una banca gli ha chiesto un rientro di capitali se ha pagato i fornitori, un po' di chiacchere di corridoio che aiutanon a farsi un quadro della situazione.
    L'intermediario doveva muoversi prima al momento del non rilascio della fidejussione se voleva garantirti, ora è un po' tardi.
    Di fatto oggi la casa ti interessa ancora?
    Procedere è rischioso in quanto se l'impresa fallisce di fatto non hai garanzie che ti possono tutelare e ottenere oggi la fidejussione mi sembra di capire sia impossibile.
    Se vuoi un consiglio corri subito da un avvocato con esperienza nel settore.
    Saluti.
    Cristina
     
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  3. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Questo è uno fra i tanti casi (ed il più pericoloso) che si presentano quando si compra un immobile direttamente dal costruttore senza mettere in essere le pur minime garanzie. Tanto peggio se,come intermediario, c'è stata una agenzia immobiliare di compra-vendita.
     
  4. ccevenini

    ccevenini Nuovo Iscritto

    Mi permetto di puntualizzare: l'intermediazione di una agenzia immobiliare dovrebbe essere una tutela maggiore per il Cliente. L''agente immobiliare deve conoscere le leggi che regolano le compra-vendite degli immobili in fase di costruzione e qualsiasi "anomalia" (vedi la mancaza del rilascio della fideiussione, la situazione economica del costruttore, lo stato di avanzamento lavori del cantiere, ecc...) devono essere segnali per non procedere con eventuali trattative.
    Bisogna che la categoria degli Agenti Immobiliari, della quale pure io faccio parte, svolga il proprio lavoro con estrema professionalità e responsabilità. Fino a che ci saranno colleghi (e/o abusivi) che si improvvisano, che combinano pasticci colossasi, che non sanno cosa vendono, che non sanno per chi vendono, e che pensano solo a fare accettare proposte al solo fine di incassare la provvigione......allora sarà sempre più dura per chi lavora con tanto impegno, serietà e correttezza.
    Cristina
     
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  5. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Premetto che non sono un agente immobiliare.
    Caro Fontanelli generalizzare è troppo facile. Sicuramente molti agenti immobiliari non sono professionali e molti clienti sono davvero sprovveduti, questo rende attaccabile la categoria.
    Invece che continuare a sparare a zero su una categoria (anche se in molti casi se lo meritano) avanziamo proposte costruttive per riqualificarla.
    Ad esempio fino a quando il cliente cerca di non pagare l'agente e cerca questo tipo di mediatore ...
    Se l'agente non possiede tutte le informazioni minime per garantire il cliente ... ci vorrebbe un comitato di controllo (cosa qusi impensabile in italia) che verificarre a spot le agenzie ...
    Cosa ne pensi?
    Saluti
    Andrea
     
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  6. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Caro qdsini
    io penso solo quello che pensano un poco tutti e credo anche te.Sono totalmente d'accordo con quanto espresso da ccevenini. Io ho semplicemento espresso un mio rammarico in merito alla situazione in cui si troiva il marcomc79 e mi mette paura quando afferma che " il cantiere è del tutto fermo da due mesi" Questo stato di fatto cosa vorrà dire ?
    Si è interessato nel frattempo l'intermediario per sapere i motivi della chiusura del cantiere?
    Io se fossi nei panni del compratore avrei tanta ma tanta paura. Inoltre ho espresso la mia opinione in merito a come si è comportato un eventuale intermediario, ammesso però che esista, il quale a fronte di un suo interessamento ha percepito senz'altro una prpvvigione.
    Interessamento fra l'altro espresso senza professionalità nè responsabilità,oppure non a conoscenza di che cosa,eventualmente, sarebbe potuto capitare, senza avere adottato quelle misure necessarie a salvaquardare il suo cliente. Cosa che invece si è realmente verificata.
    E se il costruttore fallisse?
    Cosa deve fare ora il compratore ?
    Io non ho niente in contrario alla presenza di mediatori nelle copra-vendite che se svolgono bene il loro lavoro vanno giustamente ricompensati, mi fanno paura i "praticoni" che purtroppo ce ne sono in esercizio molti , e che, come in questo caso creano solo danni.
    Saluti Alberto
     
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  7. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Ok. Ci siamo chiariti.
    Pensiamo ora a marcomc 79.
    Credo che tentare di farsi dare ora una fidejussione sia praticamente impossibile, ma è giusto provarci. Meglio prendere informazioni sulla situazione finanziaria del costruttore tramite le banche o i fornitori per capire meglio i problemi.
    Ritengo opportuno in incontro con la proprietà, magari affiancato da un tecnico veramente espeto di queste situazioni, per farsi dire dall'imprenditore quali sono le problematiche vere (non sarà facile capirlo).
    Il problema se fallisce il costruttore è serio.
    Non pagare per ora altre rate è il mio consiglio.
    Cerca di capire se ha venduto altri appartamento ho ha molto invenduto.
    Rivolgiti ad un legale esperto in contrattualistica per verificare la nullità del contratto. In questo caso purtroppo non ti so rispondere.
    Saluti
    Andrea
     
  8. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Quel 30% che hai versato è acconto o caparra ? Oppure un pò e un pò ?
    Perchè, la caparra non è coperta da fidejussione, mentre gli acconti si.

    Nel caso, in cui ci sia un acconto, lLa prima cosa da fare, secondo me, è mandare una raccomandata A/R al costruttore - facendo finta di niente - per chiedere ufficialmente notizie sull'eventuale consegna e per chiedere la fidejussione : si scrive,

    "Caro Signore, sono venuto a conoscenza che nel 2005 è stata emanata la Legge 122, di cui Lei non mi ha fatto cenno quando abbiamo fatto il compromesso, e che il mio versamento di € tot a titolo di acconto, doveva essere garantito da idonea fidejussione.
    Con la presente, sono a richiederle quanto sopra, essendo un mio diritto." ecc.ecc

    Il costruttore, per legge, è obbligato a garantire con la fidejussione, pena la nullità dell'atto, che può richiedere in tal caso solo l'acquirente.

    Ti risponderà in qualche modo, dopodichè farei come dice Qdsini.

    Silvana
     
  9. marcomc79

    marcomc79 Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti.

    Si potrebbe discutere a lungo sul ruolo dell'intermediario, sulle sue mancanze o sulla mia ignoranza sulla fideuissone obbligatoria...purtoppo ora la mia preoccupazione è capire cosa fare...

    Dato il contesto, ho raccontato solo una parte della questione (qualche dettaglio in più: trattasi di seconda palazzina, la prima costruita e consegnata un anno fa, di cui è amministratore proprio l'intermediario, che sta ancora apsettando la provvigione quando entrambe le palazzine sarenno consegnate, i miei soldi sono a titolo di caparra confirmatoria, venduti 7 appartamenti su 10, il costruttore non chiede altri soldi prima del rogito, il cantiere è fermo perché finchè lo studio termico per rietrare in classe A non è completato non si possono ordinare gli infissi, il cappotto e procede...)

    Quello che più mi premeva era però sapere se qualcuno di voi, sapeva come muoversi in questa situazione, dato che quello che più mi preme è capire se c'è qualche motivo serio e grave o semplicemente qualche ritardo quasi naturale.
    Come consigliato da voi, sto cercando informazioni sulla situazione patrimoniale della società costruttrice ed a breve contatterò un avvocato, magari anche con le altre persone che hanno acquistato lì.

    Ogni altro consiglio e/o esperienza personale sono graditi!

    Grazie,
    Marco
     
  10. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Non siamo pessimisti, pensiamo che sia tutto in buona fede, allora forse siete incappati in un costruttore veramente sprovveduto o incapace.
    Se ha venduto 7 su 10 i costi li ha coperti e ci sono buone speranze che comleti i lavori, sempre che non ci siano altri problemi.
    Sulle lungaggini dei progettisti purtroppo è una consuetudine. Chiedi un nuovo termine di consegna nero su bianco all'imprenditore.
    Verificate bene e teneteci informati.
    Salti
    Andrea
     
  11. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista



    Per la mia esperienza, quello da te su esposto è un ottimo motivo per un ritardo, molto serio, e, paradossalmente, alla fine tu ne dovresti trarre un beneficio, perchè tra qualche anno un fabbricato in Classe A varrà molto di più degli altri...

    Silvana
     
  12. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Ci auguriamo tutti che riesca a rogitarla...
    Andrea
     

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