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  1. Pixel74

    Pixel74 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve. Sto valutando la partecipazione per l'acquisto all'asta di un appartamento posto in un fabbricato costruito circa 10 anni fa, composto da altri appartamenti, tutti indipendenti ma con alcune parti in comune, già venduti fuori dalla procedura. Trattasi di asta fallimentare dell'impresa costruttrice che interessa solo l'appartamento in questione.

    Il tecnico incaricato dal tribunale nella perizia ha rilevato che l'immobile, per il quale è stata rilasciata concessione edilizia, corrisponde nella sostanza ai grafici approvati nella suddetta concessione e che tuttavia risulta quanto segue:

    1- è stata presentata la comunicazione di inizio lavori, che successivamente sono iniziati ed interamente ultimati, ma non è stata presentata in Comune la Fine lavori (ed ormai risultano scaduti i termini) e la dichiarazione di conformità;

    2- si può presumere la fine lavori nei 3 anni, essendo entro tale termine avvenuto l'accampionamento catastale;

    3- sono presenti difformità esterne di piccola entità rispetto al progetto (un elemento di tipo decorativo non realizzato ed un muretto di recinzione del giardinetto non previsto) che il tecnico riterrebbe superabili con una variante finale;

    4- non risulta presente l'abitabilità.

    Dato quanto sopra, come ritenete sia sanabile la situazione? In sostanza il mio dubbio è: ci potrebbero essere delle difficoltà di qualche tipo nell'ottenere l'abitabilità? Quale può essere l'iter procedurale per arrivare all'abitabilità? In sostanza dovrei prima far fare una variante finale (ma si può ancora fare dato che i termini sono decorsi?), poi una fine lavori e poi richiesta di abitabilità? Lo chiedo perché non vorrei acquistare un immobile non sanabile e che non potrà avere l'abitabilità.

    Ipotizzo che anche gli altri appartamenti siano sprovvisti dell'abitabilità: in tal caso la variante/sanatoria devono essere richieste a livello di tutti i proprietari congiuntamente o potrei portare avanti l'istanza a livello individuale? Lo chiedo perché ipotizzo che i proprietari degli altri appartamenti potrebbero non essere interessati magari per motivi economici o di altro tipo.

    L'immobile si trova nella regione Toscana. Ringrazio quanti di voi vorranno aiutarmi e fornirmi elementi utili a chiarire i miei dubbi.
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La mancata comunicazione della fine dei lavori comporta una sanzione che non dovrebbe superare i 500 €. Eventuali lavori realizzati senza autorizzazione possono essere sanati in accertamento di conformità, prevedendo eventuali altre opere. Agibilità la potrai inoltrare una volta terminati i lavori e potrà interessare solo il tuo immobile.
     
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  3. Pixel74

    Pixel74 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie per la chiara e rapida risposta!

    A questo punto mi chiedo: dato che acquisterei all'asta fallimentare, la sanatoria in accertamento di conformità nel caso specifico sarebbe quella “ordinaria” o ai sensi dell'articolo 40 L.47/1985? In quest'ultimo caso, presentando la domanda entro 120 giorni, è vero che avrei migliori chances, nel senso che si riaprirebbero i termini anche per la fine lavori ed il Comune sarebbe oltretutto tenuto ad accogliere favorevolmente la domanda di sanatoria (anche se mi sembra che non vi siano difformità di particolare rilevanza..), salvo l'ottenimento di pareri vincolanti, ecc...?
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    In caso di asta fallimentare entro 120 gg puoi sanare tutte le opere irregolari, anche fuori termini dai precedenti condoni edilizi ai sensi dell'art. 40 della L.47/85.
     
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  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    considerato l'acquisto con questa modalità il comune non avrà difficoltà a permetterti di ultimare l'iter dell apratica e concederti l'agibiità
     
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  6. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore al 17/3/1985, di entrata in vigore di quella legge.
     
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  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Io sapevo che il fabbricato all'asta, qualunque sia la data del debito, sia condonabile, anche se successiva al 1985. Probabilmente sbaglio.
     
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  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    anche a me risulta che gli abusi si possono sanare, però nel senso che se gli strumenti urbanistici permettono l'intervento, non vi sono sanzioni
     
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  9. Pixel74

    Pixel74 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Intanto ringrazio tutti per i contributi alla discussione e mi auguro che ne seguano altri.
    Alla luce di quanto segnala Nemesis, in effetti purtroppo credo siano ampiamente decorsi i termini con riferimento alle ragioni del credito, per cui temo sia non utilizzabile la sanatoria ex art.40 L.47/1985 (si legga il comma 6).
    La normativa presenta in effetti una certa complessità. Oltretutto il singolo Comune potrebbe "interpretarla" in senso più o meno restrittivo. Non saprei pertanto se possa valere la pena intraprendere la strada "ordinaria" o quella della L.47/85. Eventualmente, secondo il vostro parere, sarebbe ipotizzabile tentare con la seconda opzione entro i 120 gg (con tutti i dubbi in merito alla effettiva sussistenza dei requisiti per avvalersene), per poi percorrere l'altra strada in caso di diniego? Non sono esperto, sto imparando da zero, per cui scuserete le imprecisioni o la superficialità.
     
  10. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    da quanto scrivi sembra che non vi siano abusi ma semplicemente una non gestione della ptratica edilizia nella parte finale, il comune non ha nessun interesse a maltrattarti, secondo me una soluzione, anche facile ,la troverai
     

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