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Pippo Latorre

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ho comprato una particella di terreno iscritta come "seminativo" adiacente alla mia casa al mare.
Sull'atto è riportato che la particella è di 24 Mq., così come risulta da catasto. Non è scritto "a corpo".
In realtà, preso possesso, mi sono accorto che la superficie reale recintata è di 20Mq. circa.
Posso rivalermi sul venditore?
Posso chiedere la rivisitazione dei confini al mio confinante?
Se il mio confinante ha i miei Mq. in più, è tenuto a restituirli nonostante la rete sia stata montata diversi anni fa? Probabilmente ha sbagliato il geometra quando ha frazionato.
La mia preoccupazione è che detto vulnus risulterà presente anche in una eventuale prossima vendita, per cui ritengo che, quanto meno, il venditore debba, a sue spese, modificare i dati catastali e rettificare l'atto e, se vorrà, potrà rivalersi sul geometra che ha sbagliato le misurazioni della particella già recintata prima del frazionamento. Voi come la pensate? Che faccio? Grazie. Pippo.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Se il mio confinante ha i miei Mq. in più, è tenuto a restituirli nonostante la rete sia stata montata diversi anni fa?
Prima di rispondere sul resto spiega quanto tempo è passato:
-dal tuo acquisto
-dalla posa della rete.

Devi precisare se la "particella" nasce da frazionamento al momento del tuo acquisto o se molto precedente.

Ps.
Raramente i mq. reali corrispondono a quelli catastali.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La questione mi ha incuriosito, e penso ci risponderà qualcuno, es. @Gianco :
Quando un terreno si trova in zona collinare o Montana, i mq catastali sono relativi alla proiezione del terreno su un piano orizzontale o riportano la superficie sul piano inclinato? Sulle mappe come sono riportati questi terreni?

Ovvio che su un piano inclinato non possono sussistere tutte le colture, ma fosse un prato si avrebbe una maggiore estensione quindi forse anche di resa
 

Pippo Latorre

Membro Attivo
Proprietario Casa
Il terreno l'ho acquistato il 13/06/2020. Il venditore lo aveva acquistato ad Ottobre 2019. La rete pare sia stata messa dal mio venditore alcuni anni fa prima del suo acquisto.
La particella nasce da un frazionamento fatto il 18/06/2019 subito prima dell'acquisto da parte del mio venditore. Spero di essere stato esaustivo. Grazie . Pippo.
 

griz

Membro Storico
Professionista
raramente le superfici dei terreni hanno corrispondenza tra la superficie catastale e reale infatti normalmente il notaio cita che la vendita avviene "a corpo", il fatto di solito è legato alla necessità di "far quadrare" le superfici catastali, va rilevato che dove ci sono stati molti frazionamenti e confinazioni spesso i terreni hano discordanze sulla consistenza. Un lotto così piccolo non può nemmeno avere un valore legato alla mera superficie ma alla convenienza di averne la proprietà. Secondo me l'unico appiglio è che il notaio non ha inserito la clausola "a corpo" ma è un po' povero per agire contro
 

Pippo Latorre

Membro Attivo
Proprietario Casa
Erano piccoli appezzamenti fra una casa e l'altra di cui il costruttore aveva mantenuto il possesso. Poi e' fallito e sono subentrati nuovi proprietari (una società di capitali) che stanno vendendo questi piccoli appezzamenti alle villette confinanti. Questa situazione è durata molti anni per cui chi ha potuto si è recintato il prorpio pezzettino senza acquistare nè frazionare. Da un paio di anni, risolto il fallimento, si sta tentando di normalizzare il tutto anche in base ai confini che ciascuno si è arbitrariamente attribuito. Probabilmente quando il geometra ha frazionato un anno fa, generando la mia particella ha misurato male ed ha attribuito alla mia particella già recintata 24 Mq. invece che 20. Non so cosa sia successo alle particelle confinanti.
Fatto sta che io mi ritrovo con una particelle di 20 Mq. reali, a fronte dei 24 Mq. registrati al catasto e riportati sull'atto di acquisto.
Tengo a precisare che per me i 4 Mq. che mancano sono importanti.
Chi ha venduto sono 4 eredi di una zia senza figli che non conoscevano neanche la proprietà e, tantomeno, la sua storia. Grazie ancora. Pippo.
 

giuseppe fattori

Membro Attivo
Professionista
Il frazionamento è recentissimo, fattene dare una copia dal professionista che l'ha redatto o incarica un geometra di tua fiducia di prenderne copia al catasto , da quello vedrai quali sono i termini del frazionamento e , se del caso, puoi rettificare il confine , comunque mai la superficie catastale corrisponde a quella reale.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Sembra quasi che la misura delle superfici sia stata ricavata a posteriori dal disegno, e non viceversa....
 

Pippo Latorre

Membro Attivo
Proprietario Casa
Capisco che la superficie catastale possa non coincidere con quella reale, ma in questo caso 4 Mq. su 20 Mq. sono il 20% del totale. E trattandosi di spazi prospicienti ad una casetta al mare, 4 Mq. in più sono fondamentali. Secondo me ha ragione basty.
Che fare? D'accordo con Giuseppe Fattori ma il geometra come farebbe a misurare anche le particelle dei miei confinanti tutte recintate?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Che 4 su 20-24 sia un bello scarto è vero, ma non credo ti cambi la vita: anche in termini economici. Non credo vantaggi nelle volumetrie, e un giardino di 4,5 x 4,5 non differisce molto da uno di 4,9x4,9
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Le nuove linee di frazionamento prima del 1985 erano appoggiate a triplici catastali, vertici con la confluenza di tre linee di confine o spigoli con angoli retti o simili. Con la nuova procedura tutti i rilievi devono essere appoggiati a tre punti fiduciali, certi, inamovibili, le cui monografie sono consultabili. Le particelle generate con superficie inferiori a 2000 mq devono essere contornate, determinandone la superficie reale, arrotondata al mq. Chiunque può ricostruirne il perimetro con estrema precisione. Fatte queste considerazioni, la recinzione realizzata potrebbe non avere rispettato il confine dichiarato e dal rilievo si può capire dove e quanto è la traslazione del confine. Evidentemente, se il confine tracciato differisce da quello indicato nel tipo di frazionamento è un errore del tecnico. Viceversa, sarà possibile ricostruire la dividente e "richiamare all'ordine" chi ha errato nella recinzione.
 

Pippo Latorre

Membro Attivo
Proprietario Casa
Poichè la recinzione è stata fatta prima del frazionamento è sicuramente un errore del tecnico quando ha frazionato. Che posso fare in questo caso?
A Basty dico che 4 metri per me sono importanti se la legge è dalla mia parte. Inoltre mi interessa eliminare la discrepanza esistente anche per un'eventuale vendita dell'immobile.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Quando un terreno si trova in zona collinare o Montana, i mq catastali sono relativi alla proiezione del terreno su un piano orizzontale o riportano la superficie sul piano inclinato? Sulle mappe come sono riportati questi terreni?
La rappresentazione sulla mappa si riferisce alla proiezione sul piano medio orizzontale.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Poichè la recinzione è stata fatta prima del frazionamento è sicuramente un errore del tecnico quando ha frazionato. Che posso fare in questo caso?
A Basty dico che 4 metri per me sono importanti se la legge è dalla mia parte. Inoltre mi interessa eliminare la discrepanza esistente anche per un'eventuale vendita dell'immobile.
Se il frazionamento utilizzato per l'atto è stato eseguito per indicare sulla mappa catastale la posizione della recinzione, potrebbe essere un errore imputabile al tecnico solo se gli altri lati della particella coincidessero con il confine catastale. Per fare questa verifica occorre rilevare il tutto appoggiando le misurazioni ai punti fiduciali utilizzati. Molto probabilmente la discordanza la troverai sugli altri confini.
 

Pippo Latorre

Membro Attivo
Proprietario Casa
Secondo me il tecnico (ultraottantenne) è andato ad occhio quando ha frazionato visto che i confini erano già segnati. La verifica purtroppo ritengo che sia molto complessa perchè in uno spazio di pochi Mq. si toccano 6 o 7 particelle tutte recintate e, quindi, inaccessibili. Sono un pò sconfortato.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Comunque, se il tecnico è stato in grado di fare il rilievo per redigere il frazionamento non dovrebbe essere molto complicato replicarlo. Poi oggi con il GPS e la stazione totale con laser è tutto molto più facile anche se più esoso. Altrimenti mettici una pietra sopra.
 

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