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  1. fabioweb

    fabioweb Membro Ordinario

    Salve. il 15/03/2014 ho locato un immobile di mia proprietà. Il conduttore ha visto e accettato le condizioni dell'immobile per altro perfette. La caldaia era stata installata nel maggio 2010 e usata solo qualche mese. Questo perché il vecchio inquilino avevo dovuto cessare la locazione pochi mesi dopo per motivi personali.
    Probabilmente il vecchio inquilino durante il trasloco verso altra abitazione ha portato via il libretto della caldaia.
    Comunque, dal maggio 2011 al marzo 2013 l'immobile è rimasto sfitto e a parte le mie sporadiche visite e controlli del funzionamento degli impianti, nessuno ha utilizzato nulla.
    Al momento della locazione il conduttore è stato informato della necessità di far intervenire l'assistenza della caldaia e di essere obbligato a far eseguire i controlli annuali sulla caldaia stessa.
    Mi ero anche offerto di chiamare io l'assistenza e di pagare io il primo intervento per il rifacimento del libretto disperso ma, il conduttore se ne fece carico.
    La scorsa settimana, dopo quasi 2 anni di locazione, il conduttore mi ha informato che non aveva più pressione per l'acqua calda sanitaria e che la caldaia andava in blocco anche col riscaldamento.
    Premesso che nel contratto di locazione è specificato che il conduttore è obbligato alla manutenzione degli impianti (ex art 1609 cc), oggi ho fatto intervenire un tecnico specializzato dell'assistenza del marchio della caldaia stessa.
    Il tecnico ha rilevato che non essendo stata mai fatta la manutenzione ordinaria e non essendo mai stato sostituita la cartuccia dei polifosfati (l'immobile è sito in Roma), il tubo primario della caldaia va sostituito oppure va cambiata la caldaia.
    Non ha nemmeno potuto fare il bollino. Ha chiesto il pagamento della chiamata e mi ha promesso di inviarmi al più presto il preventivo per la sostituzione delle parti danneggiate da questa mancata manutenzione che comunque si aggirerà intorno ai 300 Euro + IVA.
    Quello che vorrei sapere è se sono io proprietario, ad essere obbligato a sostenere i costi della riparazione oppure, visto che non è stata effettuata la manutenzione ordinaria, se è il conduttore a dover pagare la riparazione.
    Sicuro di ricevere una veloce risposta al mio quesito, ringrazio tutti i partecipanti al forum.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Le riparazioni sono manutenzione ordinaria (anche perchè derivate proprio dalla mancata "manutenzione" e osservanza delle norme.
    Tutti i costi a carico dell'inquilino...ma occhio a chiamre tu il tecnico per commissionare la riparazione.
    Diventeresti direttamente responsabile (nei suoi confronti) e poi toccherebbe rivalerti sull'inquilino.
     
  3. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    non ho capito se l'inquilino quando è entrato ha fatto fare la manutenzione ordinaria o ha solo detto che l'avrebbe fatta fare
    e se sì, come mai il tecnico dice che non è mai stata fatta la manutenzione?
    comunque secondo me tu avresti dovuto consegnare l'immobile con il libretto e la manutenzione aggiornata, da allora in poi spetta all'inqulino
     
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  4. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A me pare di capire che questo non è stato fatto, se adesso il tecnico ha rilevato che non è mai stata fatta la manutenzione ordinaria.
    Concordo con @gattaccia : quando è iniziata la nuova locazione spettava al proprietario chiamare il tecnico a proprie spese per fare la manutenzione della caldaia e rifare il libretto se quello precedente era andato smarrito.
    Successivamente, la manutenzione ordinaria compete all'inquilino.
     
    A Newbie2015 e gattaccia piace questo messaggio.
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    In effetti la prima parte dela frase evidenziata è fin troppo "interpretazione personale"...ma la seconda può ben valere come "diverso accordo" e scarica l'inadempienza sull'inquilino.

    Questione non di poco conto se la cosa sia stata "verbalizzata" su carta (contratto)...altrimenti @fabioweb non ha appigli.
     
  6. fabioweb

    fabioweb Membro Ordinario

    L'accordo su chi avrebbe chiamato l'assistenza fu preso verbalmente.
    Il conduttore dichiarò che avrebbe chiamato lui stesso l'assistenza visto che doveva sistemare l'immobile per le sue necessità e avrebbe dovuto anche ordinare il mobilio quindi non sarebbe entrato subito nell'immobile stesso.
    Fidandomi di questo non chiamai l'assistenza.
    Inoltre, non solo non ha mai chiamato l'assistenza, nemmeno a scadenza annuale per effettuare il bollino ma, non ha mai sostituito la cartuccia dei Polifosfati che, visto che siamo a Roma, è necessaria per un corretto funzionamento della caldaia perché evita che si depositino formazioni calcaree e quindi evita l'ostruzione dei tubi.
    Al mio fare notare al conduttore la mancanza di sostituzione della cartuccia esterna, si è dichiarato all'oscuro del funzionamento e/o dell'utilità della stessa.
     
  7. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    secondo me hai commesso una leggerezza: non consegnando l'impianto con il libretto aggiornato e la manutenzione fatta, ora mi sembra difficile per te dimostrare che l'impianto, alla data della sottoscrizione del contratto di locazione, era funzionante o comunque non necessitava di interventi
    ma il gas c'era e avete fatto una voltura per il subentro o l'inquilino ha riaperto il contatore a suo nome? e l'ultima manutenzione risale all'anno 2014 0 2013, o a quale anno?
     
    A uva e Dimaraz piace questo messaggio.
  8. fabioweb

    fabioweb Membro Ordinario

    La caldaia è stata usata qualche mese poi, è stato staccato gas e luce.
    L'inquilino, quando è entrato, ha effettuato i nuovi allacci gas e luce e sapeva di dover chiamare l'assistenza per certificare la caldaia
     
  9. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Esiste un accordo scritto firmato da te e dall'inquilino col quale lui si è impegnato a chiamare il tecnico a sue spese quando ha preso in locazione la casa?
    Se la risposta è negativa, ora è molto difficile per il proprietario dimostrare di aver consegnato la caldaia funzionante e giustificare la mancanza del libretto.
     
  10. fabioweb

    fabioweb Membro Ordinario

    Non esiste accordo scritto ma ho testimoni che lo possono confermare
     
  11. fabioweb

    fabioweb Membro Ordinario

    P.S. e comunque il conduttore ha accettato l'immobile nelle condizioni in cui era e come visto e piaciuto
     
  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Esistono delle norme da rispettare quando si da in locazione...con questa affermazione ti metti dall parte del torto.
    Quanto ai testimoni su simili questioni non valgono...è quanto scrivi in contratto che ti impegna.
     
  13. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Concordo con @Dimaraz : il locatore deve consegnare all'inquilino l'immobile in buono stato di manutenzione (art. 1575 Cod.Civ.) ed è responsabile di eventuali vizi (art. 1578) che vengano riscontrati. E' difficile per il proprietario sostenere ora che non è responsabile del mancato/cattivo funzionamento della caldaia.
     
  14. fabioweb

    fabioweb Membro Ordinario

    Scusate, ma il mancato o cattivo funzionamento deve essere contestato entro termini o, quando vuole il conduttore?
    In questo caso, sono trascorsi oltre 19 mesi da quando l'inquilino è entrato nell'immobile e comunque non ha provveduto alla manutenzione obbligatoria che avrebbe dovuto fare sia nel 2014 che nel 2015.
     
  15. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    vero, tuttavia nel 2015 avrebbe dovuto presentare al tecnico il libretto che gli avresti dovuto consegnare tu nel 2014...probabilmente la caldaia funzionava lo stesso anche senza manutenzione, e poi quando ha smesso di funzionare l'inquilino ti ha avvisato
    il problema è secondo me che non vedo come puoi dimostrare che la caldaia fosse funzionante e aggiornata con la manutenzione quando hai locato l'appartamento
    a questo punto mi pare più sensato cercare un accordo con l'inquilino, o sbaglio?
     
  16. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Domanda pertinente alla quale è difficile dare una risposta certa.
    Non c'è un termine preciso; dipende dal fatto che i vizi (in questo caso mancato o cattivo funzionamento della caldaia) fossero conosciuti o conoscibili, o taciuti in malafede dal proprietario.
    Ecco un articolo interessante in merito:
    LA DENUNCIA DEI VIZI NON HA UN TERMINE DI DECADENZA

    Anche secondo me sarebbe meglio trovare un accordo con l'inquilino, per non dover ricorrere al giudice.
     
  17. fabioweb

    fabioweb Membro Ordinario

    Ricorrere a un giudice non è possibile.
    Vincerebbe lui sicuramente visto che è un avvocato! Anche se non vincesse, non dovrebbe sostenere spese. Io si.
    Comunque la caldaia funzionava egregiamente quando l'ho locata
     
  18. P.massimo

    P.massimo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Inquilino moroso e non solo

    Buongiorno, mi sono iscritto poiché avrei bisogno di un consiglio da qualcuno più esperto di me.
    Posto qui perché siamo in tema con la discussione già aperta.

    In un piccolo negozio di mia proprietà (Lombardia) ho un inquilino che mi sta dando problemi con il pagamento dell'affitto e non solo, mi spiego :
    è entrato ad inizio 2014 con caldaia nuova e regolare libretto + certificazione energetica.
    Nel 2015 non ha fatto alcuna manutenzione con la scusa di non aver acceso l'impianto.
    Quest'estate ho voluto verificare ed in effetti non risulta alcun intervento tecnico.
    Inoltre andrebbe fatto il nuovo tipo di libretto caldaia, lui ha promesso che avrebbe chiamato un tecnico ma ho il dubbio che abbia "fatto finta di niente", mi pare vada fatto entro quest'anno solare.
    Oggi pomeriggio voglio andare e controllare se un tecnico ha fatto l'intervento e se è stato fatto il libretto, nel caso come consigliate di muovermi?
    Pensavo alla classica raccomandata AR che lo inviti a mettersi in regola evitando a me eventuali sanzioni e responsabilità, nel caso mi sapete consigliare sul testo o esiste qualche forma standard da usare?

    Aggiungo che per quanto riguarda la morosità gli abbiamo già inviato la lettera di sfratto per morosità e a breve dovremo partire con la trafila tramite avvocato ed ho il sentore che non voglia spendere ma lasciare su di me l'incombenza in caso di imminente sfratto..

    Intanto sto spulciando in rete, un Grazie in anticipo a chi mi risponderà!
     
  19. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Così rischi che sia meno visibile la tua domanda e intervengano meno esperti.

    Riaprire discussioni di altri e vecchie di 6 mesi è sbagliato.

    Stai già procedendo per sfratto per morosità...non vedo su quali basi tu possa pensare che questi provveda a rispettare noramtiche che comportino ulteriori pagamenti.
     

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