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  1. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti,
    cercherò di essere breve e conciso, spero efficace nell'esposizione.
    A seguito di accertamenti conseguenti l'acquisto di un locale cantina (cat. C2) mi sono accorto che quanto realizzato dall'impresa non è conforme agli elaborati progettuali (quota altezza tra pavimento e soffitto) ma è invece conforme all'accatastamento.

    Seguono lettere dal mio legale all'ìmpresa (che è una SRL, nonchè intento una causa per vizi costruttivi ed inadempienze) tale che l'amministratore della stessa, depositato in comune un accertamento di conformità, quindi ammettendo la difformità (250 cm progettati, 265 realizzati), consegue la concessione edilizia a sanatoria ma non solo non esegue i lavori, ma la fa pure scadere.

    Nel mentre la causa fa il suo decorso (volge al termine) e siccome l'impresa non ha tantomeno mai conseguito e consegnatami l'agibilità, verrà presto certamente condannata a provvedere, solo che, nel mentre, tale "abuso" è a conoscenza dell'ufficio tecnico comunale, quindi il rilascio dell'agibilità sarà vincolato alla sanatoria dell'abuso. Un gatto che si morde la coda.

    Tale sanatoria è però onerosa (immaginate di dover sollevare di 15 cm una pianta locali di circa 45 mq, rifacendo impianti, pavimenti ed infissi...!!!) e la società nel mentre si è posta in liquidazione.

    Domanda: quale strumento posso utilizzare per ESIGERE la messa in conformità del locale? Vero è che si tratta di una società a responsabilità limitata, ma l'accertamento di conformità è stata richiesta dall'amministratore (con tanto di nome e cognome che figura nella domanda...).
    Cioè, anche se la società dovesse "sparire" come posso aggredire legalmente l'amministratore (persona fisica) affinchè provveda?
    Non potrò intentare una nuova causa (liquidazione), ma ho pensato ad un esposto alla procura della repubblica.
    è assurdo che il comune conosca la situazione, che il giudice lo condannerà al rilascio dell'agibilità, ma che il tizio in questione potrà eludere la condanna!...

    grazie
    g.
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se la cantina è in un interrato la variazione dell'altezza da 2,50 a 2,65 non cambia niente, è sufficiente presentare una variante in corso d'opera, ovvero una richiesta di concessione in accertamento di conformità. Mentre se la differenza di quota è dovuta ad un innalzamento dell'altezza del fabbricato, considerato che aumenta la volumetria autorizzata, comporta la presentazione di un nuovo progetto. Se siamo nel primo caso, credo che la maggiora altezza non sia un danno dell'immobile, lo sarebbe se fosse il contrario. Concordo sul rilascio dell'agibilità. Sinceramente non capisco la necessità di ridurre l'altezza. I lavori che tu prevedi che l'impresa debba eseguire per regolarizzare l'immobile, fa trasparire la volontà di richiedere danni. Prendi in considerazione che l'altezza si può ridurre anche controsoffittando con un evidente notevole riduzione della spesa.
     
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  3. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Innanzittutto grazie Gianco.
    Confermo che la quota di 15 cm è stata ricavata "verso il basso" mentre il fuori terra è conforme al progetto e ai disegni.
    All'ufficio tecnico comunale ci sono stato spesso cercando di mediare questa situazione (anche perchè avrei voluto accedere al Piano Casa per il cambio di destinazione d'uso) ma si sono dimostrati titubanti seppur non abbiano preso una posizione precisa, tantomeno, mi hanno risposto per isscritto a tal proposito (es. con un parere negativo).
    Quindi so per certo che non accettano la controsoffittatura anche per via dell'accertamento di conformità richiesto dal costruttore perciò insistono su questo filone.
    Certo è che io non penso neppure lontanamente di rimettere in conformità l'immobile a mie spese visto che l'abuso l'ho subito e non creato (ricordo che nella planimetria catastale, al momento del rogito era indicata la quota a 265 cm).

    C'è pure da aggiungere che oltre la mia cantina, altre due unità immobiliari simili versano nello stesso stato (tutto il piano seminterrato).

    Io credo che il comune debba insistere con l'unico responsabile dell'abuso (impresa ma soprattutto il suo amministratore) visto che questo si è pure dichiarato a suo nome "colpevole" con quell'accertamento di conformità col quale dichiara lo stato di fatto e la necessità della sanatoria.
    A suo tempo depositai pure all'ufficio tecnico una lettera con la quale ho dichiarato la situazione.

    Come può difendersi un cittadino in questi casi? Tenersi l'abuso, perdere la commerciabilità dell'immobile e non conseguire manco l'agibilità?

    g.
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    L'altezza la puoi recuperare con la controsoffittatura ed il comune non si può opporre perché il proprietario può realizzare il soffitto come vuole. L'importante è che non ci sia abuso di volume, l'altro è sanabile con facilità. Aggiungerei che se sanassero l'altezza attuale l'immobile ne sarebbe valorizzato.
     
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  5. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Devo cercare di far condannare l'impresa al rilascio dell'agibilità (e questo è scontato) vincolandola alla sistemazione dell'abuso e al rilascio dei certificati che non mi ha dato. Per questo ho già commissionato ad un professionista il computo metrico dove dimostro che tale sanatoria è onerosa che mi è servito pure per ottenerere il sequesto conservativo sui beni dell'impresa. Se riuscissi ad ottenere i soldi, provvederei poi in autonomia alle sistemazioni del caso.
    Da quanto mi scrivi, credo che questa sia l'unica via percorribile, anche se il problema rimarrebbe agli altri due proprietari delle cantine.
    g.
     
  6. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Essendo una SRL, sei sicuro di poter procedere al sequestro conservativo sui beni dell'impresa?..di solito le srl dichiarano solo un capitale molto minimo (es. € 10.000) e in caso di liquidazione il bilancio risulta essere = O. Dico questo perchè se la società cessa prima che finisce il processo, il processo viene estinto (sei sicuro che non sia già cessata nel frattempo?)

    Il contratto di compravendita sembrerebbe nullo perchè l'immobile è gravato da abusi edilizi...invece del risarcimento avresti potuto chiedere la risoluzione del contratto e i tuoi soldi!

    Mi sembra una buona idea quella di rivolgerti ad un Avvocato Penalista per valutare una denuncia/querela per abusi edilizi direttamente contro l'amministratore , sempre che non sia già subentrata una prescrizione, e decidere se come parte civile chiedere la risoluzione del contratto piuttosto che il costo della sanatoria.
     
  7. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    mi si è accesa una :idea:: forse si può chiedere la cancellazione dell'iscrizione di cancellazione della SRL dal registro imprese, causa giudizio pendente...
    potresti informarti in Camera di Commercio! Facci sapere perchè l'informazione potrebbe servire anche ad altri ;).
     
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  8. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ciao Bunny e grazie anche a te per la risposta.
    Dunque, il sequestro conservativo è già cosa fatta dal maggio del 2013 ed è stato posto su tutti i beni dell'impresa sino ad una occorrenza di 50.000 euro. Il patrimonio immobiliare risulta pure essere cospicuo, infatti, grazie anche alla crisi dell'edilizia, non ha permesso all'impresa di (s)vendere per tempo le unità immobiliari che gli erano rimaste. In sostanza sono alcuni appartamenti nuovi cat A/3, una cantina C/2, e dei posti auto. L'impresa, che attualmente è ancora in liquidazione, ha un capitale sociale di euro 50.000 euro. La stessa ha opposto reclamo al sequestro, ma questo gli è stato respinto perchè le mie motivazioni appaiono più che mai valide.
    (poi rimane il fatto che sugli stessi beni ci sia l'ipoteca della banca e che la fila dei creditori sia lunghissima....)

    A riguardo della nullità dell'atto, possibilità vagliata con il mio legale, si era deciso di non percorrere questa via perchè, avrei vinto la causa, ma per le considerazioni che ho esposto più su, correvo il rischio di perdere capra e cavoli. Il giudice mi avrebbe dato ragione ma non avrei mai più visto nè casa nè soldi... (se ne vedrò).

    Credo di essermi mosso al meglio delle possibilità (vista l'entità della fregatura che mi son preso) ma rimane il fatto dell'abuso. La prescrizione è di cinque anni? In tal senso siamo ancora dentro i tempi e la causa civile dovrebbe terminare appena dopo l'estate.

    Vediamo quanto si potrà dibattere in udienza, visto che a materiale istruttorio ho prodotto tutto quello che potevo.
    g.
     
  9. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa

    opps.... puoi spiegarmi meglio? "cancellazione dell'iscrizione di cancellazione della SRL dal registro delle imprese"?
     
  10. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Da quello che scrivi (riferimento a diversi creditori) mi pare di capire che la SRL sia in fallimento e non semplicemente in cessazione. Effettivamente mi pare che ti sei mosso come meglio potevi. Se la causa volge al termine forse non ti resta che aspettare il decorso...ed eventualmente, all'esito, intraprendere una causa ex-novo penale.

    Quando accennavo alla prescrizione mi riferivo ad una causa ex-novo penale volta direttamente contro l'amministratore ... e te la suggerivo per la tua paura che la SRL, cessando, possa eludere la condanna civile e in tal caso dovresti cmq ricominciare causa verso uno dei soci....

    La prescrizione penale (per dichiarazione mendace in atto e inadempimento circa sanatoria) forse è addirittura di 6 anni dall'atto (momento in cui ti era stato dichiarato che era tutto a norma di legge, diversamente da quanto hai appurato) ... so solo che la causa penale è più breve e di solito permette di chiedere una provvisionale di denaro in caso di riconoscimento della responsabilità penale dell'imputato.

    la domanda di "cancellazione dell'iscrizione di cancellazione della SRL dal registro delle imprese causa giudizio pendente" era riferita alla condizione che la SRL avesse semplicemente chiesto lo scioglimento della Società ...per quello che ne sò è da presentarsi al Giudice del Registro delle Imprese, presente di solito nei tribunali di zona...ma nel tuo caso, in cui forse è già subentrato il fallimento, penso ci sia poco da fare....
    Il Legale che ti stà seguendo saprà consigliarti al meglio visto che qualche risultato lo ha già ottenuto (vedi sequestro conservativo).
     
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  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non capisco una cosa, gia evidenziata da @Gianco.
    Per recuperare 15 cm (da 265 a 250 cm) hai due alternative
    la prima e più logica un contro-soffitto (per isolare termicamente) tutto l'edificio soprastante, la seconda alzare il pavimento di 15 cm (tipo galleggiante) oppure il rifacimento del pavimento.
    Essendo poi al piano interrato non esistono volumetrie da rispettare, semmai alcuni Comuni parlano di "solido emergente" quando (ti trovi però in un seminterrato) parte della struttura dell'immobile fuoriesce dal piano di campagna. Fosse anche in questo modo comunque vi è un limite di quota da non superare "come solido emergente" cantina dal piano di campagna il tutto per non fare cubatura.

    Sinceramente la richiesta così come è stata fatta da @rommel1970 mi sembra un tantino pretestuosa.
    Diverso Molto diverso sarebbe stato se il problema ,ad esempio dai 270 cm di progetto per un piano abitabile, fosse stato superiore (li avremmo avuto un bel problema di aumento di cubatura e relativo aumento di oneri).
    Se inferiore invece non era abitabile in quanto on rispondente ai minimi requisiti igienico sanitari.
     
  12. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dunque @daniele78, la quota dell'immobile "fuori terra" è stata rispettata dal costruttore, così come da progetto, ovvero di un metro. Il contro terra, invece, presenta questi 15 cm in più, e la quota totale, come scritto, ammonta a 265 cmq contro il 250 del progetto esecuitivo.
    L'accatastamento è di 265 cm.
    Anche io avevo pensato al controffitto ma l'ufficio tecnico del comune, anche se verbalmente, ha optato per il rialzo della quota del pavimento (onerosissimo! oltre che difficilmente percorribile).
    Ora, la concessione edilizia a sanatoria richiesta dall'amministratore dell'impresa è scaduta quindi potrei richiederne una nuova a mio nome, magari proponendo la controsoffittatura?
    Non capisco invece a quale richiesta pretestuosa ti riferisca.
    Ribadisco che non mi sembra corretto che io debba spendere per mettere a norma un abuso edilizio subito, questo per ottenere anche l'agibilità, quindi riottenere la commercabilità dell'immobile.
    grazie
    g.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Certo che a nome tuo puoi richiedere la sanatoria (da proprietario). A voce possono dire quello che vogliono quelli del Comune ma non sta scritto da nessuna parte che devi alzare il pavimento, sta scritto (dalle tue informazioni) che la quota deve essere di 250cm. Per quanto riguarda la tua pretesa mi pare eccessiva quando dici.... "devo farli condannare..." L'impresa è tenuta ad essere si precisa nel darti un immobile concessionato e che rispetta tale concessione, nulla di più nulla di meno, la soluzione potrebbe essere che la stessa ti fa il controsoffitto e stop; risolveresti tutto senza tante cause, soldi e tempo.
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Confermo quanto esposto da Daniele ed aggiungo che potresti goderti tutti i m 2,65, presentando una richiesta di concessione edilizia in accertamento di conformità, che dovrebbe inoltrare il venditore e che dovrebbe pagare lui.
     
  15. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao @Daniele 78 purtroppo il buon senso con il costruttore si è esaurito nel 2009, ovvero quando ha incassato i miei soldi, dopodichè è sparito. Mi sono imbattuto in quella razza di furbetti che pensavo esistessero solamente nelle cronache dei telegiornali. Non risponde mai al telefono (non solo al sottoscritto), ha steccato parecchi fornitori, ha parecchie cause pendenti, fa il perseguitato (mi ricorda qualcuno), ama la bella vita, e quando lo si incontra casualmente ovviamente nega tutto, finge collaborazione, promette, ripromette e contropromette e tuttto come sopra.
    La lista delle furberie e delle inadempienze sarebbe lunghissima, per questo devi perdonare e assieme comprendere il mio accanimento nei confronti di questa persona, che gira col macchinone, letteralmente frodando i clienti con il suo savoir faire da venditore di fumo.
    Se tutto fosse facile come proponi, da quando avrei ed avremmo risolto!
    A me interessa ottenere che il bene compravenduto sia conforme alla proposta di vendita, al progetto e che sia funzionale per quello che ho pattutito, che sia commerciabile.
    Dovrei raccontarti dei vizi di costruzione tali che le cantine si allagano ad ogni temporalozzo stagionale, che non esistono certificati di conformità, l'agibilità, le tavole di progetto degli impianti, collaudi, ACE, e tutte queste cose belle che per mia eccessiva fiducia nel costruttore non ho preteso prima oppure contestualmente al rogito.

    Ribadisco la mia domanda: cerco uno strumento per ottenere giustizia, non cerco vendetta. La causa civile volge al termine ma l'impresa è in liquidazione e non so quanto ricaverò dalla causa, soprattutto, non ricaverò le spese per la sanatoria.
     
  16. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Gianco, ricapitolando i punti della questione:
    1. l'accertamento di conformità e la concessione sono stati richiesti dal costruttore nel 2011 per pararsi le chiappe da un esposto alla procura della repubblica. Ha ritirato la concessione (con il consenso scritto di noi proprietari perchè non avrebbe avuto più il titolo per farlo) ma non ha eseguito i lavori e ha fatto scadere la concessione (nov. 2013).
    2. io e gli altri due proprietari delle cantine del seminterrato vorremmo fare qualsiasi cosa lecita per sanare la questione, ma ancora non capisco a quale strumento urbanistico - se esiste - devo appellarmi per richiedere la "sanatoria" mantenendo i 265 cm di quota, in quanto i 15 cm di eccesso sono controterra e non svettano.
    3. se la sanatoria fosse onerosa (lavori edili, ecc) non accetterei di spendere 15.000/20.000 euro per rifare impianti, massetto, infissi, quando l'immobile è costato 65.000 euro. che senso avrebbe?
    4. se tutto fosse stato in regola avrei già da tempo conseguito il cambio di destinazione d'uso secondo il piano casa (è un comune del nord sardegna) ma questa situazione mi sta creando un notevole danno
    5. radicare una nuova causa verso il costruttore sarebbe tempo perso poichè la società è in liquidazione, per questo, trattandosi di abuso e mancata agibilità, ecc, comporta un nulla di fatto...
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    La situazione è un po' diversa allora, io mi ero fermato ai 15 cm nelle cantine (risolvibilissimo in poco). Il Comune non ti ha dato la risposta più consona in quanto, la cantina è l'ultimo dei problemi. Mi chiedo come in mancanza di agibilità ed altri atti necessari tu possa aver potuto acquistare...non do la colpa a te, ma il notaio come ha potuto trasferire un bene in mancanza di agibilità e certificazioni varie??? Potresti tranquillamente tirarlo in ballo. Capisco la tua frustrazione la mia invece è quella di avere concorrenti in giro per l'Italia come loro, che sicuramente attirano i clienti facendo il prezzaccio, poi però scopri che lo fanno perché non pagano i fornitori, i professionisti o i Comuni...però continuano a lavorare perché, rispetto ad uno regolare, possono quasi dimezzare i prezzi. Facile farlo quando non paghi nessuno, anche se dopo tutto si ritorce contro, difficile molto difficile farlo quando cerchi di fare le cose per bene.
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Comunque ci sono degli indizi (a priori) che possono aiutare a individuare quello serio da quello non. Quando vi trovate un impresa chiedete sempre visure camerali e Durc informatevi sulla affidabilità delle persone in banca di quell'impresa (qualunque banca ha gli strumenti per farlo), chiedete anche alla cassa edile (il Durc vi riporta gli estremi d'iscrizione). Per esperienza quando ci sono problemi in Cassa Edile per quanto riguarda l'affidabilità dell'impresa, oppure questa alla richiesta del POS o del Duvri tergiversa... Sono altri indizi negativi. Ecco come ci si difende o almeno s'inizia un approccio preventivo.
     
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  19. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Già, mi ha fregato per bene. Per quanto riguarda l'agibilità, al momento del rogito il costruttore/amministratore ha semplicemente esibito a me, al notaio e alla banca, la richiesta di agibilità al comune (con tanto di protocollo) perchè - se non erro - per perfezionare la compravendita sarebbe stato sufficiente l'avviamento dell'istanza.
    Solo che, a seguito di successiva richiesta di accesso agli atti da parte mia, nella fase istruttoria della pratica, è emerso che alla domanda di agibilità non erano presente alcun allegato nonostante fosse presente l'elenco. Anche il comune avrebbe la sua responsabilità...
    tutte queste cose sono già state valutate dal giudice e dalla CTU (il che hanno certamente favorito il sequestro conservativo dei beni) ma come ho più volte espresso non hanno certo tutelato l'acquirente e bastonato il venditore. A quanto pare era una prassi quasi consolidata, sino a che uno come me non ci ha messo per bene il nasino....

    Spero solo che, il conto della causa sia talmente oneroso (la CTU ha già dato parere positivo sulla congruità dei danni subiti alle cose, murature ed infissi per gli allagamenti, così come da mia relazione) più le spese, più l'abuso (spero che passi) tale da poter arrivare ad un concordato tra me, impresa e banca... @daniele78 per questo ultimo punto sai qualcosa in più?
    L'avvocato mi ha detto che il giorno successivo alla sentenza, il sequestro conservativo si tramuta immediatamente nella possibilità di procedere al pignoramento.
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No qui sono impreparato. Fammi sapere come poi è andata.

    Be la domanda vuol dire poco, il Comune sarebbe responsabile se con una domanda senza allegati avesse dato l'agibilità, ma da come descrivi tu non c'è agibilità.
    Trattandosi poi di condominio danno tante agibilità quante sono le unità immobiliari abitative concluse (con annesse pertinenze) anche in presenza di una unica concessione edilizia per la costruzione del condominio.
     

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