Mancata messa in conformità da parte di impresa costruttrice (SRL)

[rommel1970]

Ciao a tutti,
cercherò di essere breve e conciso, spero efficace nell'esposizione.
A seguito di accertamenti conseguenti l'acquisto di un locale cantina (cat. C2) mi sono accorto che quanto realizzato dall'impresa non è conforme agli elaborati progettuali (quota altezza tra pavimento e soffitto) ma è invece conforme all'accatastamento.

Seguono lettere dal mio legale all'ìmpresa (che è una SRL, nonchè intento una causa per vizi costruttivi ed inadempienze) tale che l'amministratore della stessa, depositato in comune un accertamento di conformità, quindi ammettendo la difformità (250 cm progettati, 265 realizzati), consegue la concessione edilizia a sanatoria ma non solo non esegue i lavori, ma la fa pure scadere.

Nel mentre la causa fa il suo decorso (volge al termine) e siccome l'impresa non ha tantomeno mai conseguito e consegnatami l'agibilità, verrà presto certamente condannata a provvedere, solo che, nel mentre, tale "abuso" è a conoscenza dell'ufficio tecnico comunale, quindi il rilascio dell'agibilità sarà vincolato alla sanatoria dell'abuso. Un gatto che si morde la coda.

Tale sanatoria è però onerosa (immaginate di dover sollevare di 15 cm una pianta locali di circa 45 mq, rifacendo impianti, pavimenti ed infissi...!!!) e la società nel mentre si è posta in liquidazione.

Domanda: quale strumento posso utilizzare per ESIGERE la messa in conformità del locale? Vero è che si tratta di una società a responsabilità limitata, ma l'accertamento di conformità è stata richiesta dall'amministratore (con tanto di nome e cognome che figura nella domanda...).
Cioè, anche se la società dovesse "sparire" come posso aggredire legalmente l'amministratore (persona fisica) affinchè provveda?
Non potrò intentare una nuova causa (liquidazione), ma ho pensato ad un esposto alla procura della repubblica.
è assurdo che il comune conosca la situazione, che il giudice lo condannerà al rilascio dell'agibilità, ma che il tizio in questione potrà eludere la condanna!...

grazie
g.

 

[Gianco]

Se la cantina è in un interrato la variazione dell'altezza da 2,50 a 2,65 non cambia niente, è sufficiente presentare una variante in corso d'opera, ovvero una richiesta di concessione in accertamento di conformità. Mentre se la differenza di quota è dovuta ad un innalzamento dell'altezza del fabbricato, considerato che aumenta la volumetria autorizzata, comporta la presentazione di un nuovo progetto. Se siamo nel primo caso, credo che la maggiora altezza non sia un danno dell'immobile, lo sarebbe se fosse il contrario. Concordo sul rilascio dell'agibilità. Sinceramente non capisco la necessità di ridurre l'altezza. I lavori che tu prevedi che l'impresa debba eseguire per regolarizzare l'immobile, fa trasparire la volontà di richiedere danni. Prendi in considerazione che l'altezza si può ridurre anche controsoffittando con un evidente notevole riduzione della spesa.

 

[rommel1970]

Innanzittutto grazie Gianco.
Confermo che la quota di 15 cm è stata ricavata "verso il basso" mentre il fuori terra è conforme al progetto e ai disegni.
All'ufficio tecnico comunale ci sono stato spesso cercando di mediare questa situazione (anche perchè avrei voluto accedere al Piano Casa per il cambio di destinazione d'uso) ma si sono dimostrati titubanti seppur non abbiano preso una posizione precisa, tantomeno, mi hanno risposto per isscritto a tal proposito (es. con un parere negativo).
Quindi so per certo che non accettano la controsoffittatura anche per via dell'accertamento di conformità richiesto dal costruttore perciò insistono su questo filone.
Certo è che io non penso neppure lontanamente di rimettere in conformità l'immobile a mie spese visto che l'abuso l'ho subito e non creato (ricordo che nella planimetria catastale, al momento del rogito era indicata la quota a 265 cm).

C'è pure da aggiungere che oltre la mia cantina, altre due unità immobiliari simili versano nello stesso stato (tutto il piano seminterrato).

Io credo che il comune debba insistere con l'unico responsabile dell'abuso (impresa ma soprattutto il suo amministratore) visto che questo si è pure dichiarato a suo nome "colpevole" con quell'accertamento di conformità col quale dichiara lo stato di fatto e la necessità della sanatoria.
A suo tempo depositai pure all'ufficio tecnico una lettera con la quale ho dichiarato la situazione.

Come può difendersi un cittadino in questi casi? Tenersi l'abuso, perdere la commerciabilità dell'immobile e non conseguire manco l'agibilità?

g.

 

[Gianco]

L'altezza la puoi recuperare con la controsoffittatura ed il comune non si può opporre perché il proprietario può realizzare il soffitto come vuole. L'importante è che non ci sia abuso di volume, l'altro è sanabile con facilità. Aggiungerei che se sanassero l'altezza attuale l'immobile ne sarebbe valorizzato.

 

[rommel1970]

Devo cercare di far condannare l'impresa al rilascio dell'agibilità (e questo è scontato) vincolandola alla sistemazione dell'abuso e al rilascio dei certificati che non mi ha dato. Per questo ho già commissionato ad un professionista il computo metrico dove dimostro che tale sanatoria è onerosa che mi è servito pure per ottenerere il sequesto conservativo sui beni dell'impresa. Se riuscissi ad ottenere i soldi, provvederei poi in autonomia alle sistemazioni del caso.
Da quanto mi scrivi, credo che questa sia l'unica via percorribile, anche se il problema rimarrebbe agli altri due proprietari delle cantine.
g.

 

[Bunny]

Essendo una SRL, sei sicuro di poter procedere al sequestro conservativo sui beni dell'impresa?..di solito le srl dichiarano solo un capitale molto minimo (es. € 10.000) e in caso di liquidazione il bilancio risulta essere = O. Dico questo perchè se la società cessa prima che finisce il processo, il processo viene estinto (sei sicuro che non sia già cessata nel frattempo?)

Il contratto di compravendita sembrerebbe nullo perchè l'immobile è gravato da abusi edilizi...invece del risarcimento avresti potuto chiedere la risoluzione del contratto e i tuoi soldi!

Mi sembra una buona idea quella di rivolgerti ad un Avvocato Penalista per valutare una denuncia/querela per abusi edilizi direttamente contro l'amministratore , sempre che non sia già subentrata una prescrizione, e decidere se come parte civile chiedere la risoluzione del contratto piuttosto che il costo della sanatoria.

 

[Bunny]

mi si è accesa una : forse si può chiedere la cancellazione dell'iscrizione di cancellazione della SRL dal registro imprese, causa giudizio pendente...
potresti informarti in Camera di Commercio! Facci sapere perchè l'informazione potrebbe servire anche ad altri .

 

[rommel1970]

ciao Bunny e grazie anche a te per la risposta.
Dunque, il sequestro conservativo è già cosa fatta dal maggio del 2013 ed è stato posto su tutti i beni dell'impresa sino ad una occorrenza di 50.000 euro. Il patrimonio immobiliare risulta pure essere cospicuo, infatti, grazie anche alla crisi dell'edilizia, non ha permesso all'impresa di (s)vendere per tempo le unità immobiliari che gli erano rimaste. In sostanza sono alcuni appartamenti nuovi cat A/3, una cantina C/2, e dei posti auto. L'impresa, che attualmente è ancora in liquidazione, ha un capitale sociale di euro 50.000 euro. La stessa ha opposto reclamo al sequestro, ma questo gli è stato respinto perchè le mie motivazioni appaiono più che mai valide.
(poi rimane il fatto che sugli stessi beni ci sia l'ipoteca della banca e che la fila dei creditori sia lunghissima....)

A riguardo della nullità dell'atto, possibilità vagliata con il mio legale, si era deciso di non percorrere questa via perchè, avrei vinto la causa, ma per le considerazioni che ho esposto più su, correvo il rischio di perdere capra e cavoli. Il giudice mi avrebbe dato ragione ma non avrei mai più visto nè casa nè soldi... (se ne vedrò).

Credo di essermi mosso al meglio delle possibilità (vista l'entità della fregatura che mi son preso) ma rimane il fatto dell'abuso. La prescrizione è di cinque anni? In tal senso siamo ancora dentro i tempi e la causa civile dovrebbe terminare appena dopo l'estate.

Vediamo quanto si potrà dibattere in udienza, visto che a materiale istruttorio ho prodotto tutto quello che potevo.
g.

 

[rommel1970]

mi si è accesa una : forse si può chiedere la cancellazione dell'iscrizione di cancellazione della SRL dal registro imprese, causa giudizio pendente...
potresti informarti in Camera di Commercio! Facci sapere perchè l'informazione potrebbe servire anche ad altri .

opps.... puoi spiegarmi meglio? "cancellazione dell'iscrizione di cancellazione della SRL dal registro delle imprese"?

 

[Bunny]

Da quello che scrivi (riferimento a diversi creditori) mi pare di capire che la SRL sia in fallimento e non semplicemente in cessazione. Effettivamente mi pare che ti sei mosso come meglio potevi. Se la causa volge al termine forse non ti resta che aspettare il decorso...ed eventualmente, all'esito, intraprendere una causa ex-novo penale.

Quando accennavo alla prescrizione mi riferivo ad una causa ex-novo penale volta direttamente contro l'amministratore ... e te la suggerivo per la tua paura che la SRL, cessando, possa eludere la condanna civile e in tal caso dovresti cmq ricominciare causa verso uno dei soci....

La prescrizione penale (per dichiarazione mendace in atto e inadempimento circa sanatoria) forse è addirittura di 6 anni dall'atto (momento in cui ti era stato dichiarato che era tutto a norma di legge, diversamente da quanto hai appurato) ... so solo che la causa penale è più breve e di solito permette di chiedere una provvisionale di denaro in caso di riconoscimento della responsabilità penale dell'imputato.

la domanda di "cancellazione dell'iscrizione di cancellazione della SRL dal registro delle imprese causa giudizio pendente" era riferita alla condizione che la SRL avesse semplicemente chiesto lo scioglimento della Società ...per quello che ne sò è da presentarsi al Giudice del Registro delle Imprese, presente di solito nei tribunali di zona...ma nel tuo caso, in cui forse è già subentrato il fallimento, penso ci sia poco da fare....
Il Legale che ti stà seguendo saprà consigliarti al meglio visto che qualche risultato lo ha già ottenuto (vedi sequestro conservativo).