Mancato acquisto per difformità con catasto

[marciano]

Buon giorno. Sto per aquistare una porzione di villa bifamiliare rifinita esternamente e grezza all'interno. Ho già postato un messaggio sul fatto che il fabbricato è accatastato finito,mentre in realtà non lo è,ossia esternamente è completo,internamente è grezzo.Mi è stato risposto da voi di specificare nell'atto lo stato in cui si trova,ma il venditore non sembra d'accordo. Prima di effettuare il compromesso mi sono recato al catasto per avere informazioni sull'immobile da acquistare . Non mi hanno rilasciato il progetto dell'immobile,per visionare la disposizioone interna dei vani ,in quanto occorreva una delega,e mi hanno dato solo la rendita catastale dell'immobile. Il venditore però nel sopralluogo mi spiegò come sarebbero disposte le varie tramezzature e vani.Dopo numerose insistenze per avere il progetto,finalmente lo ottengo,e scopro che nelle camere che lui mi indicava nel piano primo,in realtà risultano accatastate sala hobby e gioco. Sono vani adibiti a servizio, e non come camere. Ciò,secondo il mio geometra,è imputabile al fatto che per la superfice sfruttata per edificare 5 bifamiliari evidentemente era consentito solo edificare una piccola parte per uso abitativo e la restante come servizi. Adesso con tutta la mia volontà di acquistare,credo che se utilizzassi le sale hobby e gioco come camere da letto compierei un abuso,e volendo sanare probabilmtne sarà possibile solo tramite condono edilizio. Nel compromesso non viene specificato nulla ,solo una voce che dice " nello stato di fatto e nella condizione di diritto in cui si trova, con tutti gli annessi e connessi,adiacenze e pertinenze,servitu attive e passive,apparenti e non apparenti,con proporzionalli diritti e oneri sulle cose,luoghi e impianti comuni....." . IN queste condizioni posso recedere dal contratto,senza perdere la caparra,in quanto l'immobile è difforme da come mi è stato "verbalmente" descritto?Inoltre posso anche appellarmi al fatto che lui non vuole specificare nell'atto che l'immobile che è in realtà grezzo internamente,ma completo come risulta accatastato. Non mi darà di conseguenza alcun certificato di agibilità ,ne rilascerà certificazioni sugli impianti. Quale potrebbe essere una soluzione, senza andare incontro e illeggitiimità?Grazie e saluti

 

[ccc1956]

ma sulla proposta di acquisto avevi specificato che l'immobile " deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale??"

 

[marciano]

Buo giorno,grazie per la risposta.

No,la proposta di acquisto è stata redatta da un notaio,e non è stato specificato. Ma all'inizio ero anche propenso ad acquistarlo grezzo per rifinirlo con calma, facendo richiesta al comune apertura lavori con dia e variazioni varie,solo che ora ,mi sembra di capire,che non posso convertire i vani da hobby e gioco in camere da letto, in quanto ,come zona b3 una buona percentuale deve essere adibita a servizi,è questo che mi preoccupa adesso.Quindi la dia non mi verrà accettata, e dovrò farlo abusivamente.

 

[gennaro63]

allora se l'immobile risulterebbe completo come lui dice.....in questo caso dovra' darti la documentazione che gli impianti siano a norma...quindi impianto idraulico, impianto elettrico, allaccio in fogna...etc... se all'interno e' grezzo come potra' fare questo??? mi sembra molto strano questo suo atteggiamento...ti faccio una premessa....oggi quando acquisti una villetta da un costruttore e' solo il piano terra che ha l'agibilita'....il piano seminterrato..e la mansarda vengono accatastati come locali servizi ( stenditoi lavatoi cantina locale caldaia etc...) questo e' quello che oggi viene fatto....e in questi locali non otterai mai l'agibilita' difatti il notaio nell'atto pubblico menziona e descrive il piano terra...e poi riporta i locali menzionati...ora in questi locali oggi..vengono utilizzati come camere...come bagni....lo so' che e' difforme ma e' la prassi....se dovessero contestare tutti i locali tecnici.....oggi in italia sarebbero conforme urbanisticamente parlando solo un 15/20% ( dato euforico ) dei villini in vendita...quindi e' questa la situazione ( non si tratta di un abuso )....tu compri cosi'..... poi un domani se dovrai rivendere dichiarerai alla stessa maniera la dicitura che ti riportera' il notaio nell'atto pubblico....le banche erogano il mutuo...il certificato di agibilita' a roma....non e' ostativo all'atto pubblico.....si tratta solo che tu acquisti solo con coscienza nello stato in cui e'....verifica solo se la porzione del villino e' stato edificato con regolare licenza edilizia....tutto dipende secondo me...se da parte tua c'e' comunque la volonta' ad acquistare...altrimenti per dare una giusta risposta......bisogna vedere quello che e' stato riportato nella proposta.......e poi se nell'eventuale scrittura del preliminare che ti hanno proposto....c'e' scritto che gli impianti sono a norma ( voglio proprio vedere che si azzardera' a rilasciare queste dichiarazioni sugli impianti ).. verifica con un tuo notaio la fattibilita' dell'operazione.....vedrai che sapra' indicarti la giusta via.....e sinceri auguri...

 

[marciano]

grazie per risposta. Dunque, le cose credo stiano cambiando per quel decreto legge che è uscito quest'estate ,in cui si obbliga a regolarizzare la corrispondenza tra il progetto al catasto e la situazione reale. Se giungerà un controllo ok,sarò sansionato. Il problema sarà se poi posso mettermi in regola con sanatoria. Non credo ciò avverrà...e quindi condono...altri soldi. Lui che l'ha accatsatata finita (non so perche l'ha fatto!!!) ovviamente se specifica nell'atto che è grezza si contraddirà con ciò che ha dicciarato al catasto. Le dichiarazioni sugli impianti ,ovvio,non può rilasciarle.

 

[gennaro63]

allora io ho letto la tua risposta dopo che tu avevi inserito la mia...ti ripeto che e' questa la procedura....negli atti pubblici oggi chi compra un villino su piu' livelli....e questo lo riporta lo stesso notaio...sa' che compra questi locali tecnici.....come puo' il comune rilascire l'agibilita' per cantine lavatoi etc.... devi sapere che molte volte....a roma...la societa' costruttrice dichiara nell'atto che e' stata richiesta l'agibilita' ( che poi non e' stata completata ) e poi si scopre....che non c'e' effettivamente.....ma la banca ha erogato il mutuo...e il notaio ha trasferito la proprieta'..........se la casa dovesse interessarti..perche' la potrai rifinire con calma e tranquillita'..saprai almeno che sarai cosciente del'acquisto che stai facendo...se l'acquisterai prepara tutti gli impianti.....e dopo aver ottenuto con la scia ( ex dia ) il fine lavori...predisporrai il bagno e le camere....non credo che il comune verra' a verificare che nella sala hobby e gioco...siano presenti tavoli da ping pong e bigliardino....poi se un domani uscira' un altro condono...( e l'italia e' il paese dei condoni).....allora regolarizzerai il tutto...non e' che con questa ultima legge i costruttori che vendono villini.....non potranno piu' farlo......venderanno quello che avranno accatastato..e cioe'...salone angolo cottura camera e bagno....locale s1 seminterrato composto da cantina e locale sgombero....e mansarda composta da lavatoio ed essiccatoio.....e la banca eroga il mutuio....il notaio traferisce la proprieta' e tutti vissero felici e contenti......

 

[castro]

ma guardate che la regolarizzazione catastale non c'entra niente con la destinazione d'uso dei locali, il catasto non ha in mano i progetti dei costruttori quelli li hanno gli uffici tecnici del comune.
Non sono cose sanabili le difformità d'uso se non a mezzo dia o concessione edilizia e se il costruttore ha "dovuto" fare dei locali hobby è perchè al 99.9% aveva finito la cubatura residua della costruzione e per poter fare più mq. ha trovato questo escamotage quindi il cambio di destinazione d'uso il comune non lo permetterà, quindi è come comprare una ferrari con il motore della 500, da fuori sembra una ferrari ma in realtà non lo è.
un altro consiglio attenti se non viene specificata la destinazione d'uso dei locali specialmente se l'atto preliminare viene fatto dal notaio: perchè a tutti gli effetti ti stai comprando quello che c'è scritto sul preliminare cioè locali hobby e se hai firmato vuol dire che lo sapevi anche se i realtà non è così ma carta canta si dice, in realtà è in piena osservanza delle normative urbanistiche ed edilizie vigenti .e anche catastalmente è ha posto però non è quello che credevi tu!

 

[marciano]

Castro ,hai centrato in pieno il problema. L'intenzione mia era prenderlo e poi regolarizzarlo con DIA,ma ora che ho il progetto, e visto che sono venuto a conoscenza delle sale hobby e gioco...non potrò presentare dia! Dovrò eliminare qualche tramezzo, aggiungere bagno...viste le condizioni,posso recedere dall'acquisto?

 

[castro]

recedere dall'acquisto si può sempre, o quasi, il fatto di perdere la cifra che hai versato dipende da quello che avete scritto sulla proposta di acquisto se è caparra la perdi se è acconto prezzo (non credo ma spero per te) la recuperi, il fatto di fare il preliminare dal notaio è stata una tua idea o del costruttore?

 

[marciano]

é una caparra confermatoria e acconto. Si doveva andare da un commercialista,ma non essendo disponibile in quel giorno lui ha proposto di andare da un notaio. Il notaio è della mia provincia ed è cnosciuto,io mi sono fidato della sua professionalità, ma visto che sul preliminare molte cose non sono state specificate,credo che l'abbia fatto volutamente.