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AlexIron

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno a tutto il Forum,
sottopongo alla Vostra attenzione il seguente quesito:
Un proprietario di terreno agricolo vende ad un acquirente (che non è ne affittuario coltivatore diretto da almeno due anni, ne confinante coltivatore diretto) ma non invia, su richiesta dell'acquirente che se ne assume tutte le responsabilità, la prevista comunicazione.
Entro l'anno dal rogito un confinante, coltivatore diretto con i requisiti, venuto a conoscenza si avvale del diritto di prelazione e ne chiede il riscatto.
Quali sono le responsabilità del venditore se pure in presenza di una assunzione di responsabilità dell'acquirente?
Grazie anticipatamente a tutti quelli che parteciperanno alla discussione.
Alexiron
 

AlexIron

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie Smoker per aver accolto l'invito alla discussione.
Rispondo alla domanda: no, il venditore non è stato chiamato in causa dall'acquirente.
Voglio specificare che:
1. il rogito non è ancora stato fatto;
2. l'acquirente è disponibile a rischiare che entro l'anno successivo al rogito, un avente diritto alla prelazione ne chieda il riscatto;
3. l'acquirente è disposto a prendersi tutti i rischi e le responsabilità dichiarandolo anche nel rogito;
A questo punto il venditore è completamente al riparo da coinvolgimenti?
 

AlexIron

Membro Attivo
Proprietario Casa
Giusto, la decorrenza dell'anno è dalla trascrizione.
Per quanto riguarda gli accordi, tutto come da regola, c'è solo il discorso della comunicazione ai confinanti.
Riepilogando, se l'acquirente si prende la responsabilità della mancata notifica ai confinanti, si impegna a non chiedere danni al venditore in caso di riscatto, il venditore si può considerare al sicuro ?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Notaio Paolo Tonalini
Qui ho letto:
La prassi, per motivi cautelari, è orientata nel ritenere necessario il trascorrere dei due anni per il venir meno del diritto di prelazione del confinante, pur in mancanza di una previsione legislativa in tal senso. Una volta passati i due anni, sorge il diritto di prelazione in capo all’affittuario, e certamente il confinante non può più avanzare pretese. Quando l’acquirente è proprio l’affittuario, seguendo questa strada gli si garantisce la massima tutela. E accade anche che il contratto di affitto sia stipulato proprio al fine di evitare la prelazione del confinante, e che la compravendita sia appositamente rimandata allo scadere dei due anni.
Però se l'acquirente si impegna a sollevare il venditore da tutte gli oneri che dovessero manifestarsi se il vicino, coltivatore diretto, dovesse chiedere il diritto di prelazione, il venditore sarebbe garantito. Ma forse sarebbe meglio indicare nel rogito un importo superiore che lo rendesse inappetibile, il che comporterebbe solo una tassazione maggiore.
 

AlexIron

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno Gianco,
che piacere risentirci dopo un po di mesi, un saluto particolare a tutta Selargius.
Grazie per il contributo.
Anche io ho trovato, navigando in internet, siti di notai nel quale asserivano questo. Proprio da questo nasce il quesito, possibile che un obbligo di legge, che vincola il venditore, possa essere aggirato da una assunzione di responsabilità da parte dell'acquirente ? e senza che il venditore ne possa patire alcun danno ?
 

smoker

Membro Attivo
Riepilogando, se l'acquirente si prende la responsabilità della mancata notifica ai confinanti, si impegna a non chiedere danni al venditore in caso di riscatto, il venditore si può considerare al sicuro ?
Non posso darti queste certezze perchè non sono esperto della materia, ma semplici indicazioni derivanti da modesta e limitata conoscenza diretta della materia.... per le certezze deve chiedere ad esperto in materia giuridica e magari farti confezionare l' atto.......

saluti

Smoker
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
L'escluso, se vuole estromettere l'acquirente intervenuto in spregio al suo diritto di prelazione, deve rimborsare tutti gli oneri che ha sopportato per l'acquisto, oltre al costo indicato nel rogito.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Ma il notaio quando ha stipulato l'atto non ti ha chiesto se erano state fatte tutte le informazione di eventuali confinanti coltivatori diretti l'offerta del diritto di prelazione ed eventuale malleva per poter fare l'atto di compravendita
 

AlexIron

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno Moralista,
l'atto non è stato ancora fatto e si è in attesa di sentire il notaio, che dovrebbe fare l'atto, cosa ne pensa. Questa è una ricerca preventiva dovuta unicamente al fatto che, dalle ricerche fatte su internet, sembra che sia già stata adottata questa prassi. E' chiaro che il notaio sia al corrente che le dovute comunicazioni per la prelazione non sono state fatte, di questo dovrebbe scriverlo sul rogito insieme all'assunzione di responsabilità dell'acquirente!!
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Alexlron, di queste vendite ne sono state fatte a j-osa nel ns. studio, e dopo aver fatto firmare il preliminare di compravendita ed effettuato una visura all'agenzia del territorio per acclarare tutti confinanti iscritti all'associazione agricoltori diretti, e inviato copia del preliminare di vendita, trascorsi 60 giorni, per sicurezza si faceva firmare l'eventuali rinuncia ad attivare tale diritto consegnando copia al Notaio che nell'atto dichiarava nell'atto la non esercitazione di tale diritto dai confinanti
 

AlexIron

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie Moralista,
quella descritta da te è la prassi corretta e ineccepibile.
La situazione a cui mi riferisco io è quella in cui un acquirente che non vanta nessun diritto o requisito, vuole assicurarsi (o tentare!!) un acquisto a cui tiene per motivi sentimentali. L'acquirente è al corrente che altri hanno il diritto di prelazione e se ne venissero a conoscenza se ne avvalerebbero. Perso per perso vuole tentare. Se gli andasse male, perchè un avente diritto lo riscatterebbe, lo perderebbe ma se passato il periodo canonico (un anno dalla trascrizione) coronerebbe il suo desiderio.
Ma il venditore ?????
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
L'interesse del venditore è di vendere , possibilmente ad un prezzo il più alto possibile.
Se è convinto che i confinanti eserciterebbero il loro diritto di prelazione potrebbe vendere direttamente a loro, e risparmiarsi tanti pensieri.
Se invece ha un interesse a vendere ad un preciso acquirente ( quello attualmente in ballo ) , evidentemente c'è qualcosa che manca nell'esposizione della questione..
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Io, tempo fa ho risolto il problema in un modo molto semplice: ho frazionato una fascia di 3 m sul confine verso il coltivatore diretto, per cui la vendita ha interessato il terreno, escludendo detta fascia, poiché l'avente diritto non era più direttamente confinante. Successivamente è stato stipulato l'atto integrativo.
 

AlexIron

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buonasera a Franci63,
no non manca niente, infatti l'atto non è ancora fatto. Era il semplice desiderio di accontentare una richiesta sentimentale dell'acquirente e di non darla vinta a persone che per tanto tempo hanno svalutato il terreno (più volte a loro offerto !!!) pensando di prenderselo per pochi spiccioli. Ma la cosa sembra troppo complicata e rischiosa per il venditore e alla fine ..... i soliti avvoltoi l'avranno vinta.
Per Gianco: la dritta è buona ma anche questa un po lunga e dispendiosa.
 

AlexIron

Membro Attivo
Proprietario Casa
Aggiornamento ........... conclusivo.
Metto a disposizione del forum la risposta data dal notaio .
Sull'atto si può scrivere l'assunzione di responsabilità da parte dell'acquirente ma questo non mette a riparo il venditore da una eventuale causa intentata da qualche confinante con diritto di prelazione perchè la legge impone al venditore la comunicazione di vendita ai confinanti. Poi il venditore potrà fare azione di rivalsa sull'acquirente. In conclusione ...... meglio non crearsi problemi dei quali non si possono calcolare bene i risvolti e ricadute.
Un caloroso grazie a tutti Voi che avete partecipato alla discussione.
Alexiron
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Per Gianco: la dritta è buona ma anche questa un po lunga e dispendiosa.
Il tipo di frazionamento può essere completato nel giro di 10 giorni ed il suo costo dipende dalle difficoltà locali, ma generalmente può oscillare fra € 500 e 1000, netti. Non mi sembra che assorba molto tempo ed il costo dipende dai punti di vista e dall'entità dell'affare.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
la vendita ha interessato il terreno, escludendo detta fascia, poiché l'avente diritto non era più direttamente confinante.
Per poi scoprire che la contiguità dei fondi deve essere valutata non tanto da un punto di vista fisico, quanto funzionale...
 

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