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richard300777@gmail.

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera a tutti. Ho una richiesta di informazioni relative alla mancata voltura delle utenze di una casa data in affitto a febbraio ad un soggetto con minore. Questo soggetto oltre a pagare "puntualmente" in ritardo non ha effettuato il subentro delle utenze gas, acqua, luce, rifiuti) a suo nome, oltre a non aver variato la residenza. Il contratto (4+4) prevede come clausula i subentri di queste fin dall'inizio della locazione. Un punto del contratto prevede che "inadempienza da parte del conduttore di uno qualunque dei patti contenuti nel contratto produrranno "ipso jure" la risoluzione del contratto per fatto o colpa". La nostra intenzione è di inviare una raccomandata per comunicare la volontà di rescissione del contratto per i motivi anzidetti, anche se chiedendo ad un conoscente di un'agenzia immobiliare ci ha comunicato che non è abbastanza per avanzare tale richiesta. Essendo il primo contratto che facciamo avrei necessità di sapere se ci sono le condizioni per richiedere la rescissione del contratto e come sarebbe la corretta procedura. Vi ringrazio anticipatamente
 

BJMAKER

Membro Junior
Professionista
Hai sbagliato dall'inizio a non fare le volture il giorno del loro ingresso dell'immobile, potevate andare insieme oppure chiudere tutto e fargli intestare le utenze e fargli pagare le spese di attivazione. Puoi mandare le raccomandate che vuoi, ma dubito che cambierà qualcosa.
Adesso, campa cavallo
 

richard300777@gmail.

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ok ho sbagliato per inesperienza, un po' perché è una vicina di casa mi sono fidato. Ora non posso chiudere le utenze e fargliele intestare? Devo far campare sto cavallo per forza?
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Raccomandata a.r. nella quale dici che lo inviti formalmente a volturare entro 15 gg. le utenze a suo nome, affermando che in caso contrario provvederai a cessare le utenze a tuo nome e che ti riservi di chiedergli il rimborso delle bollette dei suoi consumi pagate da te. Visto il congruo anticipo con il quale lo avvisi, non potrà recriminare l'esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Per la residenza invece non puoi costringerlo ad assumerla nel locale locato (già vi ha eletto domicilio firmando il contratto), così come per la risoluzione per inadempienza contrattuale la vedo dura se il problema è solo quello delle utenze.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Visto il congruo anticipo con il quale lo avvisi, non potrà recriminare l'esercizio arbitrario delle proprie ragioni.
Questa affermazione non mi convince, e mi sembra troppo "sbilanciata" a favore del locatore. Anche a me pare sbagliata.
E' una tua supposizione o si basa su qualche norma precisa?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
non è abbastanza per avanzare tale richiesta.
Probabilmente ha ragione il vostro conoscente dell'agenzia immobiliare: l'inadempimento del conduttore non è di gravità tale da comportare la risoluzione del contratto. La gravità deve essere valutata da un giudice, se la questione non si risolve bonariamente e finisce in Tribunale.
Potete comunque mandare una raccomandata ar all'inquilino esortandolo a provvedere e preavvisandolo che in mancanza adirete le vie legali per inadempimento contrattuale.
 

richard300777@gmail.

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Documentandomi su internet ho voluto verificare cosa significasse "ipso jure" e vuol dire di diritto. Caso contrario ci fosse scritto "ipso iudicis" che significa con l'intervento di un giudice. Ripeto questo per me è il primo contratto quindi non faccio testo, ma questa dicitura che voi sappiate è ricorrente nella stipula dei contratti? Da ignorante in materia avrei affermato che il contratto si risolvesse non avendo rispettato il contratto
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Se, ad esempio, il tuo inquilino diventa inadempiente perché non paga il canone di locazione e/o gli oneri accessori, non puoi risolvere "automaticamente" il contratto.
Devi iniziare una pratica legale di sfratto per morosità: il conduttore ha il diritto di sanare la morosità davanti al giudice e proseguire nel rapporto di locazione.

E comunque per rientrare in possesso del tuo immobile (nel caso il conduttore non accetti la risoluzione da te invocata) devi rivolgerti ad un giudice che si esprima in merito e, se ti riconosce la ragione, intima al conduttore di rilasciare la casa. Se lui non ottempera spontaneamente al rilascio, se ne occuperà l'ufficiale giudiziario.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
avrei affermato che il contratto si risolvesse non avendo rispettato il contratto
E' ciò che si cerca di ottenere inserendo nel contratto di locazione la clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod.Civ.) e dichiarando al conduttore di volersene avvalere inviandogli una diffida ad adempiere (art. 1454 Cod.Civ.)

La clausola risolutiva espressa deve riferirsi ad una specifica obbligazione contrattuale, non genericamente a tutte le obbligazioni derivanti dal contratto.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Un punto del contratto prevede che "inadempienza da parte del conduttore di uno qualunque dei patti contenuti nel contratto produrranno "ipso jure" la risoluzione del contratto per fatto o colpa
Quella clausola è nulla, per indeterminatezza dell'oggetto.
Per la configurabilità di una valida clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., le parti devono avere previsto la risoluzione del contratto come conseguenza dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Questa affermazione non mi convince, e mi sembra troppo "sbilanciata" a favore del locatore. Anche a me pare sbagliata.
E' una tua supposizione o si basa su qualche norma precisa?
Non ho detto di chiudergli le utenze, solo di minacciarlo. Le sentenze sono quasi tutte a favore della configurabilità del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, anche se qualche corte d'appello (che non fa testo) ha dato ragione a proprietari che avevano ripetutamente preavvisato gli inquilini di distacco in caso di mancata voltura.
Il problema sta nel vedere se nel contratto è stato previsto il rimborso delle bollette dei consumi pagate dal locatore. Se invece è stato previsto che l'inquilino si volturasse le utenze, probabilmente di rimborso non si parla. Cosa che sarebbe grave se l'inquilino non intendesse rimborsare i consumi.
 

BJMAKER

Membro Junior
Professionista
Ok ho sbagliato per inesperienza, un po' perché è una vicina di casa mi sono fidato. Ora non posso chiudere le utenze e fargliele intestare? Devo far campare sto cavallo per forza?
secondo me ti sei infilato in un ginepraio , come ti muovi rischi una denuncia. forse e' meglio parlarci di persona o consultare un legale. mandare una raccomandata non credo serva a molto oramai
 

richard300777@gmail.

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Quella clausola è nulla, per indeterminatezza dell'oggetto.
Per la configurabilità di una valida clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., le parti devono avere previsto la risoluzion del contratto come conseguenza dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate.
Grazie per la risposta tecnica. Ho visto la sentenza del Tribunale di Benevento. Mi puoi dare un consiglio su quali passi posso fare (se si possono fare) per cercare di risolvere la questione?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
@richard300777@gmail. Visto che sei tu il titolare dei contratti Enel ed acquedotto, da noi ESAF, puoi richiedere di ridurre la portata del contatore ENEL ad 1,5 kW, per cui il conduttore sarà costretto a fare salti mortali per alimentare gli elettrodomestici della casa. Poi tarerei la saracinesca dell'acquedotto in modo da fargli pervenire l'acqua necessaria per cucinare con grande sacrificio e la proteggerei con una "corazza" con lucchetto a prova di scasso. A quelle condizioni verrà a più miti consigli e tu non potrai essere perseguito per avergli negato i servizi essenziali.
 

plutarco

Membro Attivo
Proprietario Casa
Devi procedere dopo due mesi di mancato pagamento allo sfratto per morosità, ma l'inquilino potrebbe sempre sanare la difformità durante il termine di grazia.
 

plutarco

Membro Attivo
Proprietario Casa
Io, infatti, dopo l'ingresso del mio fidato inquilino nella casa del deceduto padre ho deciso di non affittare più. Persone di quel tipo purtroppo ormai non se ne trovano.
 

BJMAKER

Membro Junior
Professionista
Non si affitta lasciandosi le utenze intestate, MAI E POI MAI. Per non sbagliare le poche volte che ho affittato, le utenze erano sempre state chiuse prima dell'ingresso del nuovo inquilino, mai un problema e mai nessuna questione. Il rischio c'è sempre, ma aggiungere al danno pure la beffa che devo pagare io le utenze, NO
 

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