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  1. enneci

    enneci Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti
    sono nuovo del forum ed ho bisogno del vostro supporto per capire come comportarmi.
    Ho appena fatto il compromesso di acquisto di un appartamento dotato di un piano abitabile e di una mansarda le cui altezze NON superano mediamente i 240 cm previsti per essere considerata abitabile.

    In occasione della richiesta di manutenzione straordinaria per beneficiare delle detrazioni fiscali con l'intento di costruire un bagno in questa mansarda il tecnico mi ha sottoposto il fatto che nonostante sul compromesso la superficie della mansarda sia accatastata come A/3 unitamente alla superficie della casa, e nonostante sul compromesso sia indicata una rendita catastale dell'intero "acquisto" (85 mq pari a 63 della casa e 22 della mansarda) in questa non posso costruire un bagno in quanto non considerata abitabile (pur essendo presente un certificato di abitabilità dell'immobile occorso per decadimento dei termini a seguito della presentazione della domanda).

    ora ho due cose da chiedere

    in questa mansarda io cosa ci posso fare ?
    Ci posso effettivamente costruire un bagno ? ( ci sono già la predisposizioni di carico e scarico acqua nonchè riscaldamento a pavimento ed aria condizionata!)
    Ci posso almeno costruire una "lavanderia"? (locale chiuso con dentro lavatrice, asciugatrice e magari un mobile lavatoio)

    Infine, non di meno conto, visto che chi me la sta vendendo me la sta vendendo come A/3 per una superficie di 85 mq, così è scritto sul compromesso e così è dichiarato dal venditore, io posso rivalermi sul venditore per dichiarare nullo il compromesso o quanto meno per chiedere una riduzione del prezzo !?
    mi sta vendendo un appartamento da 85 mq a 3000 € / mq quando in realtà di abitabili sono soltanto 62 mq e il resto sono "locali tecnici" ... cosa mi consigliate di fare ?

    grazie infinite del supporto
    se avete bisogno di maggiori dettagli vi rispondo nei commenti
    Buona giornata
    NC
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Già se si parla di mansarda ed ha quelle altezze (inferiori a 2,70 mt) bisogna vedere nella Regione dove abiti perché per il recupero delle mansarde ogni Regione ha una sua legge particolare per il recupero dei sottotetti “alias mansarde”!
    Se è abitabile tu puoi fare quello che vuoi a patto che rispetti le altezze minime o medie.

    Ad esempio se la minima fosse 1,80 mt verso la parte più bassa, e tu ne avessi 1,30 o 1,40 mt dovresti creare contro il muro un armadio a muro o uno scomparto in modo tale che l’altezza misurata fosse corrispondente alla minima.

    Se fosse senza agibilità (che dal 2001 corrisponde con l’abitabilità) avresti tutte le ragioni ma qui è diverso.
    Piuttosto puoi verificare se la planimetria immobile (catastale e comunale) corrispondono tra loro e con lo stato di fatto e cosa è stato dichiarato in atto.

    Se tutto corrisponde ed è stata fatta la verifica PRIMA della vendita è tutto ok; se mancasse corrispondenza e non fosse stata citata in atto la verifica del tecnico allora ci potrebbero essere problemi sia per il notaio, per il collega che avrebbe fatto una perizia falsa e logicamente anche il venditore ne subirebbe le conseguenze!
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Sarebbe opportuno farci avere una copia della planimetria catastale e della visura, precedentemente private degli elementi identificativi.
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  4. enneci

    enneci Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno.
    Cerco di rispondere a tutto.
    Il regolamento della Regione Emilia Romagna parla di H. minima 2,40 cm.
    La mansarda in questione è alta nel punto più alto 2,33+0,20 mt e nel punto più basso "a vista" (quindi considerando che sulle pareti perimetrali ci sono dei "ripostigli che "avanzano verso il centro della stanza") 1,09 mt.
    Allego foto del progetto della mansarda "Mansarda.jpg"
    Questa foto è presa dalla copia del progetto che il venditore mi ha dato a firma di un architetto e che è stato depositato in comune quando è stata chiesto il permesso a costruire. Identica piantina mi è stata data anche dall'agenzia immobiliare quando ho visitato l'appartamento prima di andare al compromesso e , nella mansarda , era previsto dal disegno un bagno con una camera (vi allego anche questo disegno).
    Quando abbiamo fatto il compromesso mi è stata data copia della richiesta di conformità edilizia ed agibilità avanzata al comune in questione che, non avendo risposto nei termini previsti dal regolamento, si è definita approvata di default.
    questo è dichiarato anche nella relazione tecnica integrata di cui mi è stata consegnata copia dove vengono identificati i dati catastali dell'immobile, vengono dichiarati 4 vani (ma dove sono questi 4 vani visto che il piano primo è a mio avviso di 3 piani... la mansarda viene considerato vano ?!?!?!) comunque questa relazione tecnica dice che l'intero subalterno è in categoria A/3 (quindi per me anche la mansarda veniva considerata abitazione ... e che la consistenza di questo subaterno era di 4 vani. che quanto dichiarato è confermato da un sopralluogo che questo architetto ha fatto nei locali verificando lo stato dei luoghi rispetto alle planimetrie depositate al catasto e di cui è stata chiesta copia agli atti qualche mese fa dallo stesso architetto per verificare fisico con cartaceo. l'architetto dichiara inoltre che l'immobile è corrispondente agli elaborati grafici allegati ai titoli edilizi (permessi a costruire, dia, ecc. ecc presenti al comune di cui aveva chiesto accesso agli atti) ed allega copia di queste planimetrie estratte penso dal catasto (che vi allego).

    sul compromesso di acquisto si parla di : piano 1-2 cat A/3 classe 3 consistenza vani 4 superficie catastale totale 85 mq totale escluse zone scoperte mq 77 Rendita Catastale xxx € (appartamento);
    e poi viene anche detto sempre nel compromesso che gli immobili risultano graficamente individuati nelle planimetrie depositate presso l'agenzia per il territorio protocollo XXXXX delle quali la parte acquirente dichiara di averne preso visione (si ma ho preso visione di quello che vi ho allegato) e che i dati catastali e l eplanimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto e non esistono difformità rilevanti tali da dover presentare nuove planimetrie catastali o da influire sul calcolo della rendita catastale.

    ora mi chiedo, quella superficie della mansarda può avere la stessa rendita catastale dell'appartamento di sotto ?

    ripeto che l'abitabilità / agibilità viene, dalla relazione tecnica dell'architetto, intesa attestata essendo decorsi i termini di cui alla legge regionale allora vigente quando è stata fatta richiesta del certificato ... in buona sostanza è stata fatta la richiesta, il comune non ha mai risposto, trascorsi i termini l'agibilità è stata dichiarata attestata per termini strascorsi. quest ocosa vuol dire ? che essendo stata fatta la richiesta anche per la mansarda questa viene considerata abitabile di default ?!

    in buona sostanza quello che voglio capire io è se, posta l'altezza minima di 240 cm previsti dal regolamento regionale, posto che non le ho, posto che a compromesso l'appartamento + mansarda vengono considerati a/3, che la superficie dell'appartamento dichiarato è 85 mq (piano primo + mansarda piano secondo), posto che le planimetrie presenti al catasto le ho allegate. che il progetto presentato al comune è quello allegato (mansarda.jpg) che non ho copia delle planimetrie depositate al Comune (per verificare la compatibilità tra catasto e comune), posto tutto questo .... il compromesso è da considerarsi valido ?
    in questa mansarda io ci posso fare un bagno ? la mansarda è da considerarsi abitabile oppure è un locale tecnico ?
    se avete altre domande e posso chiarirle sono qui

    grazie del supporto
    saluti
     

    Files Allegati:

  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    il fatto che tutta l'unità sia censita A/3 non significa che i locali sottotetto siano contemplati come quelli al piano abitabile ma semplicemente sono accessori e la superficie è parametrata e non corrisponde alla effettiva: puoi costruire un bagno o lavanderia solo se la zona che intendi adibire a questo uso riesce ad essere di altezza media sufficiente oppure lo costruisci, lo usi e basta, lo lasci a destinazione ripostiglio, sono valutazioni da fare
     
    A Daniele 78 e alberto bianchi piace questo messaggio.
  6. enneci

    enneci Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie della risposta "Griz". Quindi per capire, considerando che le altezze medie non sono quelle previste dal regolamento regionale/comunale per dichiarare abitabile quella superficie, e sapendo che la richiesta di abitabilità è occorsa per "silenzio/assenso" in seguito alla domanda fatta all'epoca,io potrei comunque costruire un bagno sapendo che le altezze mi vanno bene lo stesso... ma in tal caso però sto commettendo un abuso edilizio oppure no ?
    infine la domanda è ... quella superficie che mi è stata venduta come abitabile (101 mq di cui 77 appartamento piano primo e 24 della mansarda piano secondo) è in realtà un locale tecnico pertanto potrei avanzare una richiesta di riduzione del prezzo perchè tratto in inganno sull'effettivo utilizzo della superficie in questione ? Mi sfugge questo aspetto. grazie
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ma c'è qualcosa che non va nel confronto tra le planimetrie ella mansarda. Nel (piano secondo.jpg) si legge che l'altezza massima della mansarda è in prossimità del piano di arrivo della scala interna ed è di 2,30 m. poi l'altezza del soffitto scende ed al centro del locale è di 1,50 m. Questa misura contraddice la quota di progetto (mansarda.jpg) dove la porta finestra del terrazzo a tasca ricavato nello spiovente del tetto, è quotata 2,60/2,00. Dando per scontato che l'altezza della finestra è di 2,00 bisogna capire come lo spiovente del soffitto a metà locale sia di h 1,50 m. Secondo me mancano dei dettagli nelle planimetrie. Comunque con h 1,50 scordati qualsiasi abitabilità.
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Effettivamente la planimetria non sarebbe sufficiente servirebbero i prospetti e perché no anche la sezione. Comunque, sembrerebbe che il colmo sia in quota con l'asse (tratteggiato) della porta del terrazzo. Solo così sarebbe comprensibile.
     
  9. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In sostanza si.

    Chiedere è lecito, e direi anche ovvio, in questo caso.

    Rispondere positivamente è cortesia, ma non obbligatorio.
    Bisognerebbe pure conoscere le quotazioni del mercato immobiliare locale: il prezzo a mq, per di più lordo, è solo una indicazione.
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si ho visto ora in effetti c’è questo problema.
    Se fosse un misto delle due soluzioni sarebbe che il punto più alto sarebbe 2,30 mt ed ammesso che la porta fosse 2,00 mt dovrebbero esserci solo 30 cm di dislivello e su una distanza come quella vorrebbe dire avere un tetto quasi in piano cosa non avrebbe poi senso comunque.
    Diciamo che la planimetria catastale “piano secondo” come altezze non corrisponde con quelle dell’immagine del IMG 8831 che mi sembra più un disegno commerciale da Agenzia che un disegno comunale, almeno a naso.

    Come dice @Gianco per capire l’andamento del tetto servirebbero sezioni e prospetti
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    l'unica risposta potrebbe essere questa:
    [​IMG]
     
  12. enneci

    enneci Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    no, non è assolutamente così, è tutto spiovente. Ho comunque chiesto un accesso agli atti al comune in questione per verificare la congruenza urbanistica tra quanto dichiarato al catasto e quanto presente in progetto. Io le altezze le ho prese, nel punto più alto ci sono 230 cm a stento e nel punto più basso 50 cm anche se coperti da un ripostiglio che farebbe arrivare l'altezza più bassa ad 1 metro. Vi allego una foto del locale così che vi possiate fare una idea.
    Ho provato a sentire anche un avvocato il quale dice che :

    "Se la mansarda non è abitabile non dovrebbe essere accatastata come A/3
    ma come locale di deposito C/2.
    Nel compromesso si parla di due abitazioni civili di tipo economico, al
    primo e al secondo piano … ma non è così, perché una mansarda non
    abitabile non è appunto un'abitazione, ma un locale di deposito.
    Nel tuo caso, in considerazione dell'altezza della mansarda, la stessa
    non potrebbe nemmeno divenire una civile abitazione !
    Nota bene quello che è previsto nel compromesso: il promittente
    venditore si impegna a garantire la regolarità catastale dell'immobile
    al momento del rogito !
    Di conseguenza, in considerazione del vizio di compravendita ossia della
    non abitabilità di una mansarda che nel compromesso viene definita
    “abitazione” e identificata catastalmente come A/3, tuttavia presenta
    limiti strutturali tali da impedire alla stessa di fungere da
    abitazione, ritengo che tu possa agire in giudizio per ottenere una
    congrua riduzione del prezzo di vendita.
    Escludo tuttavia la nullità del compromesso"

    gli ho ovviamente girato il compromesso epurato dei dati sensibili.

    La mia insistenza e priorità è legat aal fatto che sto aprendo una pratica di manutenzione straordinaria e volevo inserire il bagno da fare in mansarda per beneficiare delle detrazioni ma a questo punto non lo inserisco e non lo faccio.

    Posso, a vostro avviso, in questa mansarda almeno fare una lavanderia ?
    Lavatrice, Asciugatrice e eventualmente Lavatoio ?
    o sarebbe un illecito ?!
    gli attacchi e scarichi acqua ci sono già ... farei questi e chiuederei in un "ripostiglio" di cartongesso con una porta ...
    grazie mille
     

    Files Allegati:

  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ni
    1) la mansarda nel tuo atto è dichiara agibile e con quelle altezze molto probabilmente potrebbe aver subito un condono in passato che ne avrebbe attestato la legittimità comunque da verificare in Comune. Se ti danno l’Agibilità per silenzio assenso (come in questo caso) la mansarda è AGIBILE e non NON AGIBILE.

    Ovviamente però avresti già avuto bisogno del certificato di Agibilità che effettivamente attesta formalmente tutto ciò dopo il periodo del silenzio assenso, comunque al momento della stipula dell’atto notarile il silenzio assenso non preclude sicuramente il rilascio di tale atto.

    Molto strano che il notaio non lo abbia allegato insieme alla planimetria catastale al rogito ed insieme all’APE
    Certificato di agibilità, silenzio assenso: presupposti essenziali
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il colmo del tetto passa per l'asse della porta finestra come avevo fatto notare.
    Alla luce di quanto risulta dagli interventi precedenti l'unità immobiliare che si sviluppa su piano abitabile e piano mansarde è accatastato come A/3. Questo non vuol dire che il piano superiore sia abitabile, potrebbe tranquillamente essere un sottotetto, locale di sgombero che interverrà in quota nella determinazione della superficie e della consistenza. Non credo che risulti da nessuna parte che sia stato scritto che si tratta di due abitazioni categoria A/3. Inoltre le due abitazioni per essere tali devono essere autonome, nel senso che devono essere dotate di una cucina, alta almeno m 2,70 ed un bagno alto + di m 2,40. Ogni abitazione deve avere un suo accesso indipendente.
    Pertanto credo che @enneci si sia documentato con incompetenti.
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Per i sottetti in Emilia è diverso (ogni Regione ha la sua).
    Altezze medie dei vani principali a 2,40 mt mentre di quelli a servizio 2,20 mt
    Inoltre possono essere recuperati quei sottotetti nel cui fabbricato almeno il 25% della superficie utile è abitazione e per i quali fabbricati è stata richiesta Agibilità entro il 31 dicembre 2010.

    P.S
    Detto questo essendo un link del 2014 bisogna vendere se non sono stati prorogati i termini o modificato qualcos’altro

    RECUPERO SOTTOTETTI, NUOVA LEGGE IN EMILIA ROMAGNA
     
  16. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    ancora! gli accessori del A/3 sono parametrati come superficie a frazioni, on potrebbe nemmeno venire accettato un accatastamento in C/2 di un aparte non indipendente
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Gli avvocati dovrebbero limitarsi a fare gli avvocati e non ad entrare in ambito tecnico che non è di loro competenza!
     
  18. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    avevo postato l'immagine solo come esempio ; nei disegni allegati si vede benissimo che la parte di tetto di copertura è a 3 falde dalla presenza delle travi; soltanto che non avevo trovato altro di meglio come esempio per farti capire come potresti risolvere per avere l'abitabilità.
     
  19. enneci

    enneci Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa

    parliamo di altezze medie quindi io non ci sto dentro perchè 2,20 mt medi non li ho mai, ho 2,30 mt sul punto più alto e 0,50 mt nel punto più basso, che arriva ad 1 metro se considero l'altezza al di fuori dei ripostigli ricavati nei perimetri bassi.
     
  20. enneci

    enneci Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa

    ok potrebbe essere una idea ma io non voglio andare a fare lavori in una casa che ho acquistato supponendo (o indotto a supporre) che la mansarda fosse abitabile e ci potessi fare un bagno / camera da letto ...
     

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