Manutenzioni straordinarie androne, scale e ascensore

[User_44116]

Certamente l'argomento è già stato ampiamente dibattuto, ma questo caso mi sembra quantomeno un po' strano.
Il regolamento di condominio (contrattuale) individua all'art.1 le 'cose di proprietà comune indivisibili' includendo ovviamente -tra l'altro- le scale, il portone d'ingresso, l'androne, .....
L'art.2 individua invece le 'cose di proprietà comune divisibili' e recita testualmente: "Costituiscono proprietà comune ai soli proprietari degli appartamenti: le porte, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso comune ed al godimento comune come l'ascensore."
C'è poi l'art.8 che precisa: "I condomini, proprietari degli appartamenti, debbono contribuire alle spese necessarie alla conservazione e per il miglio uso delle cose comuni, secondo e nelle proporzioni di cui alle tabelle A - C - D di cui al prospetto allegato sotto la lettera A) del presente regolamento." (la tab.A = Beni indivisibili -cioè tabella generale dei m/mi di tutte le unità immobiliari-; la tab.C = Acqua corrente; la tab.D = Luce e pulizia scale. Non viene menzionata la tab.B = Ascensore, che invece viene indicata al successivo art.9 quale tabella da utilizzare per 'le spese di manutenzione ordinaria e per l'esercio dell'ascensore che sono ripartite fra i condomini che se ne servono...').
Sorge il problema della ripartizione delle spese! Qualcuno sostiene che, poichè il regolamento definisce 'proprietà comune indivisibile' sia l'androne che le scale, sono tenuti alla partecipazione alle spese di manutenzione straordinaria di tali beni indivisibili tutti i condomini, compresi i proprietari dei locali commerciali esterni, al piano terra, e di una unità con ingresso autonomo, che l'androne e le scale non solo non utilizzano ma ... neanche lo vedono! Lo stesso ... qualcuno vorrebbe sostenere che anche per le spese di manutenzione straordinaria dell'ascensore (adeguamento alle prescrizioni dell'organo di controllo) devono partecipare tutti i condomini, in base alla tabella A generale di proprietà, nonostante quanto stabilito all'articolo due del regolamento.
Domanda: stante quanto riportato nel sopra citato regolamento (contrattuale) non si applica - comunque - il principio dell'Art. 1124 C.C.?
Chiedo scusa per la lunghezza della premessa, ma ho voluto essere il più preciso possibile.
Un sentito ringraziamento a tutti coloro che vorranno fornirmi chiarimenti e, possibilmente, riferimenti alla giurisprudenza in materia.
Molti cordiali saluti
Sterenz

 

[Dimaraz]

Qualcuno sostiene che....
qualcuno vorrebbe sostenere...

Qualcuno... pecca di eccesso di fantasie.

 

[basty]

Io penso invece che a peccare di eccesso di fantasia sia stato l'estensore del RdC contrattuale: ma stante quanto hai riportato, pur trovando singolare questa specificazione tra divisibili e indivisibili, credo si debba inevitabilmente considerare scale e atrio "indivisibili" e quindi coinvolgere nelle spese anche le unità commerciali.

Quanto alle manutenzioni straordinarie dell'ascensore ho sempre trovato nei Rdc miei, che vengono ripartite per mm di proprietà. Quindi quel qualcuno non è poi così originale. Però questo non è specificato, sembra , nel vostro Rdc, quindi difficile pronunciarsi

 

[Luigi Criscuolo]

cerco di interpretare il pensiero di chi ha redatto il RdC. Forse con "beni comuni indivisibili" si intende quelle parti comuni che non possono essere soggette ad utilizzo separato. Mentre con "cose comuni divisibili" si debba intendere quelle proprietà comuni possono essere soggette ad utilizzo separato.

Qualcuno sostiene che, poichè il regolamento definisce 'proprietà comune indivisibile' sia l'androne che le scale, sono tenuti alla partecipazione alle spese di manutenzione straordinaria di tali beni indivisibili tutti i condomini, compresi i proprietari dei locali commerciali esterni, al piano terra, e di una unità con ingresso autonomo, che l'androne e le scale non solo non utilizzano ma ... neanche lo vedono!

quindi giusta interpretazione.

Lo stesso ... qualcuno vorrebbe sostenere che anche per le spese di manutenzione straordinaria dell'ascensore (adeguamento alle prescrizioni dell'organo di controllo) devono partecipare tutti i condomini, in base alla tabella A generale di proprietà,

anche questa è una interpretazione giusta: perché la tabella ascensore si usa solo per la manutenzione ordinaria.

 

[User_44116]

Grazie per l'attenzione.
Il RdC risale al febbraio 1957 ed è stato redatto e firmato dal titolare dell'impresa costruttrice e dal notaio.
Forse all'epoca si scriveva così!!

 

[Dimaraz]

Forse con "beni comuni indivisibili" si intende quelle parti comuni che non possono essere soggette ad utilizzo separato. Mentre con "cose comuni divisibili" si debba intendere quelle proprietà comuni possono essere soggette ad utilizzo separato.

Quindi in cosa differiscono (nei potenziali utilizzatori) le scale rispetto all' ascensore?
Perchè le prime sarebbero Bene Comune Indivisibile mentre il secondo prevede un uso separato (Condominio parziale) ?

Stiamo parlando di un RdC Contrattuale che dispone in deroga al Codice Civile su questioni derogabili.

Ascensore, che invece viene indicata al successivo art.9 quale tabella da utilizzare per 'le spese di manutenzione ordinaria e per l'esercio dell'ascensore che sono ripartite fra i condomini che se ne servono.

Ora la questione:

qualcuno vorrebbe sostenere che anche per le spese di manutenzione straordinaria dell'ascensore (adeguamento alle prescrizioni dell'organo di controllo) devono partecipare tutti i condomini, in base alla tabella A generale di proprietà, nonostante quanto stabilito all'articolo due del regolamento.

non si pone visto che l'adeguamento ad una nuova normativa non equivale automaticamente a manutenzione straordinaria.

 

[basty]

Una ennesima dimostrazione dove chi ostenta certezze confligge con la prassi comune.
Io forse eccedo nell'usare il condizionale, ma come si evince dalle risposte , nella realtà non tutto risulta sempre bianco o nero.
Sui due quesiti principali già mi ero espresso.
Ma anche sulla suddivisione manutenzione ordinaria e straordinaria, non sempre ci si rifà alle norme edilizie o alla giurisprudenza. Prevale frequentemente l'impatto sul portafoglio e la "ordinarietà" o meno dell'intervento. E poiché ogni messa a norma è un evento a sè, non mi sorprende che sia trattato alla stregua delle straordinarie. Del resto la messa a norma è parente della conservazione o ricostruzione di un bene condominiale. Che sempre solitamente segue la tabella di proprietà