Mediazione di usucapione, e' possibile il dissenso alla lite?

[ziggy]

Buongiorno a tutti,
Chiedo consigli e chiarimenti su eventuale dissociazione dalla proposta di mediazione per usucapire, da parte del condominio una cantina.

Il caso è questo: esiste una cantina ( in realtà è una porzione) con dubbia proprietà, ossia sull'atto che diede origine al condominio detta cantina nella sua interezza era assegnata ad un appartamento, successivamente il proprietario l'ha divisa ma senza effettuare nessun frazionamento al catasto.Negli anni l'appartamento che in origine aveva l'intera cantina è stato venduto all'asta e la cantina è stata mappata per una porzione. La metà di cantina rimasta non ricompresa nella vendita il condomino vorrebbe usucapirla .
Io vorrei dissociarmi da questa azione che è stata deliberata a maggioranza.
Ritengo magari erroneamente che estendere la proprietà comune al pari dell'alienazione necessiti dell'unanimità, ma nonostante la lettera di un avvocato scritta per altro condomino che come me è contrario l'Assemblea ha comunque deciso di procedere. Non so come si svolga una mediazione atta ad usucapione, ma temo che i costi superino i benefici e anche per una questione morale non mi piace portare via la proprietà altrui. Chiedo quindi a voi come posso esimermi dal partecipare.

 

[Dimaraz]

Vi sono 2 aspetti:
1-Il Condominio può certamente agire in Giudizio per il riconoscimento di una Usucapione di una parte privata (sia la stessa interna all'area condominiale o esterna).
Basta la classica maggioranza del 50%+1 dei votanti che rappresenti almeno 500/1000.
Chi vota contrario è comunque "coinvolto" salvo manifesti il proprio dissenso alla lite (o facendo annotare sul verbale o mediante successiva e immediata Raccomandata all' Amministratore).
Questo ti terrà escluso dalle spese di controparte in caso di soccombenza del Condominio ma non da quota spese del vostro legale e/o di procedimento.
Qualora, in caso di "vittoria", tu ottenga un beneficio, sarai comunque tenuto a partecipare a tutte le spese che non siano recuperabili dalla controparte.

2-Questione più delicata prevedere l'esito del Giudizio.
Non hai fornito elementi per capire se il Condominio (quindi tutti) abbiano utilizzato la "cantina residua" come bene comune da almeno 20 anni trattandola come se fosse effettivamente ricompresa nelle aree comuni.
Non basta che il legittimo proprietario abbia "abbandonato" un bene immobile ma chi rivendica l'usucapione deve dimostrare il "possesso" pubblico, ininterrotto e non violento.

Se per esempio il "frazionamento" fosse stato fatto meno di 10 anni fa... dubito che il Giudice non contesti la mancanza fondamentale del tempo minimo (20).

Un procedimento esige che sia informata anche controparte...quindi il "fallito" (se ancora in vita) o chi per lui, potrebbe validamente contrapporsi (ammesso ve ne sia interesse)

 

[Nemesis]

Un procedimento esige che sia informata anche controparte

Non solamente informata, ma citata in giudizio. Giudizio evitabile, se si raggiunge un accordo di mediazione che accerti l’usucapione con la sottoscrizione
del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato (e quindi trascritto ex art. 2643, comma 12-bis c.c.).

 

[ziggy]

Grazie per le risposte.
A precisazione a quanto scritto in precedenza aggiungo che l'apertura e svuotamento della cantina da parte del condominio risale al 2016 come da verbale di assemblea e addebito delle spese relative,quindi non so in che modo riusciranno a dimostrare che siano trascorsi 20 anni.


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GIURISPRUDENZA
Per la domanda di usucapione non è sufficiente maggioranza: serve l'unanimità - Poteri dell'amministratore
Corte di Cassazione, Sez. II, 24 settembre 2013, n. 21826

Mi piacerebbe avere una vostra opinione su questa sentenza.

 

[ziggy]

Non hai fornito elementi per capire se il Condominio (quindi tutti) abbiano utilizzato la "cantina residua" come bene comune da almeno 20 anni trattandola come se fosse effettivamente ricompresa nelle aree comuni.

Io assolutamente no, e sono certa invece che fosse utilizzata da un Sig che era il proprietario degli oggetti che il condominio ha buttato via nel 2016 quando è stata deliberata l'apertura e comunque questa persona non intende far valere nessun diritto.

Il problema potrebbe sorgere con gli eredi dell'allora proprietaria, oppure non so se colui che ha acquistato l'appartamento a cui era legata la cantina in origine può vantare qualche diritto visto che a lui è stata assegnata solo una porzione.

Fatto sta che a me di tutti questi problemi per accaparrare una quota di cantina non me ne importa niente.

 

[Dimaraz]

Non solamente informata, ma citata in giudizio.

Mai sentito che mandi un semplice bigliettino...comunque hai fatto bene a precisare.

Corte di Cassazione, Sez. II, 24 settembre 2013, n. 21826

Mi piacerebbe avere una vostra opinione su questa sentenza.

Non ho trovato l'integrale della sentenza che citi quindi non mi esprimo.
Ho letto solo che in quel caso si trattava di usucapire un' area esterna al Condominio...nel tuo caso è interna al Condominio stesso.
Vero che per l'acquisto di una bene esterno l'amministratore (quindi il Condominio) è legittimato ad azione attiva solo con una delibera unanime 1000/1000.
Altrimenti sarà l'azione di quanti sono favorevoli in litisconsorzio.

Trovo "azzardata" l'operazione proposta.

 

[ziggy]

Ma il condominio che potere ha sui diritti privati ? Non potrebbe considerarsi innovazione l'acquisto di un immobile sia esso un garage o una cantina?

 

[Nemesis]

Il Condominio può certamente agire in Giudizio per il riconoscimento di una Usucapione di una parte privata

L'assemblea può deliberare, con le prescritte maggioranze, solo sulle questioni che riguardano parti comuni dell'edificio o il condominio nel suo complesso, oppure sulle liti attive e passive che, esorbitando dalle attribuzioni istituzionali dell'amministratore, riguardino pur sempre la tutela dei diritti dei condomini su tali parti, ma non anche sulle questioni concernenti l'esistenza, il contenuto o l'estensione dei diritti spettanti ai condomini in virtù dei rispettivi acquisti, diritti che restano nell'esclusiva disponibilità dei titolari.
Non possono rientrare i casi delle azioni reali (di accertamento o costitutive) dirette a individuare e/o a estendere la sfera del dominio acquisito pro-quota da ciascun condomino con gli atti d'acquisto delle singole unità immobiliari condominiali, ossia
all'atto dell'ingresso nel condominio. L'azione giudiziale in questi casi esula dall'ambito della mera tutela di una già acquisita proprietà comune, per incidere nella sfera dei diritti e degli interessi individuali: ogni (acquisto o) estensione della proprietà comune, se da un lato comporta un proporzionale accrescimento dell'oggetto del diritto di comproprietà di ciascun condomino, implica, dall'altro, la corrispondente, proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri tutti correlati all'acquisto (concorso alle spese di acquisizione del bene, di conservazione dello stesso, ecc.).
E tanto basta a escludere che la proposizione di un'azione volta - come la domanda di accertamento dell'avvenuto acquisto per usucapione di un immobile da parte di un condominio - a conseguire una simile estensione, possa considerarsi rientrante nei poteri deliberativi dell'assemblea condominiale e che la rappresentanza processuale del condominio possa essere, nella stessa ipotesi, affidata all'amministratore.

 

[ziggy]

Quindi la delibera è nulla.

 

[Dimaraz]

Ma il condominio che potere ha sui diritti privati ? Non potrebbe considerarsi innovazione l'acquisto di un immobile sia esso un garage o una cantina?

Premesso che è una domanda mal posta e non inerente... se un Condominio "annovera" fra i beni comuni un area adibita a parcheggio mai potrà parlarsi di "innovazione" l'eventuale acquisizione di ulteriore parcheggio.