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  1. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Sperando di far cosa gradita colgo l'occasione per riprodurre un articolo che ho trovato molto interessante il cui Autore è Ezio Guerinoni - Studio Legale Guerinoni (Milano) - Università di Milano
    Fonte: Pmi - Ipsoa Editore, n. 1, Gennaio 2007


    Mediazione e obbligo di corretta informazione
    L'obbligo di comunicazione del mediatore di cui all'art. 1759 c.c.


    L'art. 1759 c.c., rubricato «Responsabilità del mediatore», recita, al primo comma, che «Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso».

    Si tratta, in sostanza, di un obbligo analogo a quello che grava sul mandatario (il quale, a norma dell'art. 1710, comma 2, Codice civile è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modifica del mandato) e sull'agente (che - ai sensi dell'art. 1746, comma 1 - deve fornire al preponente le informazioni riguardanti le condizioni di mercato nella zona assegnatagli e ogni altra informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari).

    La disposizione è volta ad evitare che il mediatore «presti la propria attività per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti concluderanno affari che risulteranno di nessuna convenienza per loro o che verranno successivamente annullati per i loro vizi di origine» (Stolfi).

    Si tratta, quindi, di salvaguardare l'interesse delle parti a una vera rappresentazione della realtà.

    Le circostanze che devono essere comunicate alle parti devono essere: a) note al mediatore; b) relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare; c) idonee ad influire sulla conclusione del contratto.

    Non molto si deve dire sui requisiti indicati sub b) e c).

    Al riguardo, è sufficiente rilevare che i caratteri suddetti richiedono, in sostanza, che si tratti di circostanze in base alle quali le parti decidono di concludere il contratto o di concluderlo a determinate condizioni ovvero di non concluderlo.

    Maggiore attenzione deve, invece, essere dedicata al requisito indicato sub a).

    In merito al carattere della notorietà della circostanza, si è precisato, innanzitutto, che la legge non impone al mediatore l'obbligo di svolgere specifiche indagini per l'accertamento di particolari circostanze (in questo senso anche la sentenza in commento), lasciando alle parti l'accertamento di quanto possa interessare alla conclusione dell'affare.

    Si ritengono, tuttavia, ricomprese nel contenuto dell'obbligo informativo, tutte quelle circostanze di cui il mediatore abbia avuto anche solo una semplice notizia; non, invece, le valutazioni e le considerazioni soggettive, fra cui, in particolare, sarebbe ricompresa la mancanza di un serio intento di contrattare di una parte.

    Dall'obbligo di fornire le informazioni note discende, d'altra parte, quello di non fornire informazioni non veritiere (consapevolmente false) e di non essere reticente con riguardo a circostanze determinanti per la conclusione del contratto.

    Si discute, peraltro, se il dovere di informazione possa estendersi anche a quelle circostanze che, seppure non note, il mediatore avrebbe dovuto conoscere usando l'ordinaria diligenza (argomento questo fondato sul terzo comma dell'art. 1764 codice civile, il quale prevede l'applicazione delle sanzioni dai precedenti commi del citato articolo per il caso in cui il mediatore presti la propria attività nell'interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato d'incapacità).

    Dibattute sono, ancora, le questioni relative al limite dell'obbligo di comunicazione del mediatore ex art. 1759, soprattutto con riguardo a quelle circostanze che gli sono state rivelate da una parte in via confidenziale e a quelle concernenti la solvibilità delle parti.

    Secondo alcuni autori, peraltro, ogni indagine relativa alla veridicità e alla fondatezza dei fatti dell'informazione sarebbe riservata alla prudenza dei futuri contraenti, destinatari dell'informazione stessa; l'unico limite sarebbe dato dal terzo comma dell'art. 1764 codice civile in riferimento a persone notoriamente insolventi; in tal caso il mediatore sarebbe responsabile anche in caso di negligenza.

    E così, qualora il mediatore avrà notizia di una circostanza di cui non è personalmente certo, dovrà comunque dare informazione della circostanza incerta.

    In questo senso, si intende che l'obbligo di informazione deve ritenersi soddisfatto allorquando il mediatore abbia fornito l'informazione così come l'ha ricevuta, in quanto «oggetto del dovere di comunicazione è l'informazione come tale e non già il fatto» (Marini).

    La violazione dell'obbligo di informazione di cui all'art. 1759, comma 1, obbliga il mediatore a risarcire i danni conseguenti a detta violazione.

    Il danno si può configurare sia quando le parti concludono un contratto che altrimenti non avrebbero concluso o avrebbero concluso a condizioni diverse sia quando non lo concludono a causa della violazione dell'obbligo informativo.

    Anche in tale ultima ipotesi, infatti, è possibile che le parti subiscano un pregiudizio: si pensi, da un lato, al fatto che l'affare sperato non è andato in porto; dall'altro, dalla circostanza che la prosecuzione delle trattative ha comportato per le parti un aumento delle spese inerenti alle trattative stesse.


    Autore: Ezio Guerinoni - Studio Legale Guerinoni (Milano) - Università di Milano
    Fonte: Pmi - Ipsoa Editore, n. 1, Gennaio 2007
     
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  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Questo articola tacita chi vorebbe come in un post precedente , ridurre il diritto ad un bancomat o che visto "che io paaaago" vorrebbero bypassare norme di comportamento educato e basato sul leale confronto ( infatti il diritto poggia sulla giuris-prudenza ) e non sul "comandi mi "
    Cio' premesso la responsabilità del mediatore è mediamente incentrata sulla descrizione opportunamente riportata da Jrogin.
    E' pur vero che la casistica è stata oggetto di numerose sentenze anche contaddittorie che di volta in volta
    -hanno assegnato nessuna responsabilità al mediatore
    -hanno assegnato al mediatore solo la responsabilità di comunicare le ciscostante la lui note
    -hanno assegnato al mediatore la responsabilità di comunicare circostanze a lui note o conoscibili con l'ordinaria diligenza
    -hanno assegnato al mediatore responsabilità solo se deducibili in rapporto ad un contratto di mandato
    Di pari complessa casistica è stata oggetto " la proposta irrevocabile di acquisto" a seconda che sia stata considerata minuta di minuta, lettera di intento, compromesso, adirittura atto di compravendita e cosi' via.

    Pertanto sia chi applica questi contratti sia chi li subisce o fruisce deve accostarvisi con la dovuta cautela e umiltà.

    Siccome il Solito avrà da eccepire che questa non è materia da commercialisti , ma "riserva indiana" d'altri , metto le mani avanti: sò leggere le sentenze ( mi sono abituato dalla lettura di quelle tributarie che sono parimenti spaccatesta ) e in particolare su queste due questioni (che mi interessano particolarmente ) stò catalogando quelle della cassazione -dopo averle lette- da circa 4 anni

    cordialità
     
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  3. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il tutto è più che normale in un paese normale ciao:daccordo:

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    ci hanno eliminato l'albo e ci obbligano a dichiarare, la classificazione degli immobili??????????????
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Questa sentenza secondo me delimita e sintetizza chiaramente i confini di responsabilità del mediatore

    Sentenza del 18-1-2006 n.822 Corte di Cassazione sez.3 civile- Massima:
    Il mediatore è tenuto a un obbligo di corretta informazione delle parti, che comprende l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili, con la comune diligenza che si richiede al mediatore, in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile e dalla legge 39/1989 . Tuttavia, in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnicogiuridica, quali le visure catastali e ipotecarie, atte ad accertare la libertà dell'immobile da pesi e vincoli.
     
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  5. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Altro interessante articolo Fonte FIMAA Avv. Daniele Mammani
    che mi sembra riconduca alle stesse conclusioni di Ennio Alessandro Rossi nel precedente post.

    LA RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE
    In tema di responsabilità del mediatore il dibattito, in dottrina e giurisprudenza, si è recentemente arricchito di una serie di considerazioni che hanno portato da un lato ad estendere notevolmente gli obblighi previsti a carico del mediatore (in considerazione della sua oramai riconosciuta qualifica professionale) e dall'altro ad individuare più specificatamente le ipotesi di responsabilità ascrivibili allo stesso. Partendo dalle fonti normative di detta responsabilità viene in esame innanzitutto l'art. 1759 del cod. civ. che dispone al primo comma, che: " Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso". Al secondo comma l'articolo 1759 cod. civ. disciplina invece un'ipotesi particolare che riguarda unicamente la responsabilità del mediatore per l'autentica delle firme apposte sulle scritture private stipulate in sua presenza, nonché quella apposta sui titoli di credito trasmessi suo tramite. Precisiamo subito che detta seconda disposizione ha creato meno problemi sia pratici che interpretativi, essendo assai chiara nella sua formulazione, e pertanto non necessita di alcun commento. Con riferimento invece all'interpretazione del primo comma dell'articolo 1759 cod. civ. osserviamo, come detto, che la dottrina e la giurisprudenza hanno, nel corso degli ultimi anni, esteso ed ampliato la portato di tale responsabilità, in considerazione soprattutto dell'entrata in vigore della legge 39/89 che ha indiscutibilmente creato la figura del mediatore professionale. All'originario obbligo di imparzialità, tipico della figura del mediatore così come costituita nel codice civile, si è aggiunto pertanto anche quello della "diligenza qualificata" richiesto dal secondo comma dell'art. 1176 cod. civ. nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale. Conseguentemente il mediatore è ritenuto oggi non solo obbligato a fornire alle parti intermediate la comunicazione di tutte le circostanze a lui note, che possano incidere sulla sicurezza o convenienza dell'affare (obbligo di imparzialità), ma anche a verificare la veridicità di dette informazioni secondo i criteri dettati dalla diligenza professionale. In altre parole l'obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze note non è limitato alle circostanze conoscendo le quali le parti, o taluna di esse, non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma si estende anche alle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole. Il dovere di imparzialità che incombe sul mediatore è infatti violato, e da ciò deriva la sua responsabilità, tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l'affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbero indotto la parte a concludere l'affare a condizioni diverse. (così Cass. 2277/94). Conseguentemente l'obbligo di comunicazione gravante sul mediatore si estende non solo alle circostanze accertate, ma anche a quelle di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia. Si noti addirittura che alcune pronunce giurisprudenziali si sono spinte oltre, ovvero ravvisando una responsabilità del mediatore anche in ordine a circostanze che seppur non conosciute avrebbe dovuto conoscere perché rientranti nel contenuto della
    prestazione che egli stesso usualmente si impegna a svolgere in favore del cliente (così Tribunale di Trieste 2.12.1991 che ha esteso la responsabilità del mediatore anche al caso in cui non abbia comunicato all'acquirente il carattere abusivo dell'appartamento proposto in acquisto, di cui peraltro non era a conoscenza. Si noti altresì l'isolata sentenza del Tribunale di Roma 19.6.1996 che ha esteso l'obbligo del mediatore anche alla verifica della "fattibilità giuridica e della regolarità formale dell'affare, propedeutica al suo naturale sbocco contrattuale"). La Corte Suprema comunque ha ribadito, anche recentemente, che il mediatore, in difetto di un incarico particolare in proposito, non é tenuto a svolgere, nell'adempimento della propria prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare. Ad esempio, nel campo dell'intermediazione immobiliare, egli non è tenuto ad effettuare visure catastali ed ipotecarie al fine di accertare la libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, senza un espresso incarico ricevuto da una delle parti. Ciononostante, a parere della Suprema Corte, il mediatore è gravato di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale: tale obbligo ricomprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni in veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia adeguatamente controllato, perché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle ( nel caso in esame il mediatore aveva assicurato la libertà dell'immobile da vincoli ipotecari, fornendo tale garanzia sulla base delle semplici affermazioni riferitegli dal venditore, senza verificarne la veridicità. La Corte di Cassazione ha ravvisato la responsabilità dello stesso in quanto ha sancito che, secondo il criterio della media diligenza professionale, il mediatore non avrebbe potuto fornire alcuna assicurazione, ma si sarebbe dovuto limitare a informare l'altro contraente che la circostanza gli era stata comunicata dal venditore, e non era stata controllata. Per aver certezza della bontà dell'affermazione avrebbe dovuto consigliare di effettuare un'apposita visura). Alla luce dei sopraesposti principi appare evidente come attualmente la diligenza e la correttezza cui il mediatore deve ispirarsi nell'esercizio della propria attività non gli consentano più di fornire notizie non controllate, che risultino poi false o inesatte, senza incorrere nel regime di responsabilità contrattuale prevista a tutela del cliente danneggiato. Ai fini della valutazione della responsabilità quel che rileva non è tanto il fatto che il mediatore sia o meno consapevole di rendere una dichiarazione non veritiera, ma il non averne previamente verificato l'esattezza, assicurandone nel contempo la veridicità al contraente. Pertanto, ove il mediatore per negligenza, imperizia o leggerezza abbia omesso di informare le parti delle mancata verifica della bontà delle affermazioni reciprocamente scambiate, potrà essere chiamato in giudizio per risarcire il danno. Alla luce di questa nuova interpretazione, e delimitazione della responsabilità del mediatore, si può affermare che questi risponde anche nel caso in cui abbia agito in buona fede, a meno che non provi che l'inadempimento sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile, o che
    l'approfondimento sulla circostanza del caso non sia conoscibile con l'ordinaria diligenza. Concludendo la giurisprudenziale prevalente, ponendo correttamente in rilievo la natura professionale dell'attività di mediazione, pur non spingendosi fino al punto da ritenere rientrante nell'obbligo di correttezza e di informazione, sanciti dal disposto dell'art. 1759 c.c. , anche l'obbligo per il mediatore di svolgere, di propria iniziativa e senza un particolare incarico in proposito, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (che possano esulare dalle sue capacità e possibilità materiali e che finirebbero per equiparare l'attività svolta dal mediatore a quella ben più tecnica del legale) è in grado di salvaguardare efficacemente l'interesse delle parti contraenti, interesse che potrebbe risultare compromesso da una falsa rappresentazione della realtà dovuta all'affidamento suscitato dall'opera dell'agente immobiliare.Fonte FIMAA Avv. Daniele Mammani
     
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  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    cosa vogliono dagli agenti immobiliari, pretendono grande professionalità, poi cancellano l'ALBO professionale, pretendono che facciano agenti segreti di comunicazione x A.d.E. dati anche (sensibili) poi autorizzano senza nessuna formalità ad esercitare la professione di mediatore (CHE CONTROSENSO) potrèi continuare all'infinito, ma senza professionalità non si va da nessuna parte, eleminando l'obbligo di un esame specifico, se è creato un caos. ciao adimecasa:triste::daccordo:
     

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