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  1. cshape

    cshape Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti
    vorrei sottoporre un caso particolare chiedendo un parere giuridico.
    Pur essendo io un mediatore, penso possa essere utile per chi si possa trovare a trattare immobili in cooperative.
    Riassumo schematicamente la questione:
    - vengo incaricato dai proprietari di una quota di una cooperativa abitativa di trovare un acquirente per la loro casa in costruzione. Premetto che l'abitazione in questione era in fase di ultimazione.
    - inizio a proporre l'affare a diverse persone, specificando che la prassi sarebbe stata quella di far rogitare gli attuali proprietari (che avrebbero dunque pagato l'IVA al 10% rinunciando alle agevolazioni fiscali e si sarebbero visti tassare l'eventuale plusvalenza al 20%). In alternativa non si potrebbe rivendere un'abitazione acquisita con i benefici fiscali della cooperativa prima dei 5 anni.
    - trovo un acquirente potenzialmente interessato, riesco a mediare e a trovare un accordo sulla cifra, e lo presento al cda della cooperativa
    - i venditori hanno però un debito nei confronti della cooperativa che non gli consente di rogitare senza la stesura di un preliminare.
    - l'acquirente propore il trasferimento della quota (ai sensi dell'art. 2530 c.c. così come modificato di recente) a fronte dell'accollo immediato del debito e del rimborso di quanto speso.
    - A questo punto le parti iniziano a trattare tra loro tramite avvocati e vengo escluso dalle trattative
    - le parti concludono il trasferimento della quota
    - l'acquirente dichiara che la mediazione sul trasferimento di una quota di una cooperativa edilizia non è legittima quindi non intende pagare, al massimo mi riconosce un minimo rimborso spese perchè riconosce cmq il mio ruolo attivo.
    Inutile dirvi come sia alterato dopo un anno di duro lavoro su questo immobile... ho chiesto al mio avvocato il quale non ha trovato molto se non una sentenza in cui si afferma che l'affare che si deve concludere per effetto della mediazione (condizione per cui nasce il diritto alla provvigione)può essere anche un trasferimento quota o un'assegnazione di una quota sociale, visto che il codice civile rimane vago sul termine affare (non parla esplicitamente di compravendita). Questa sentenza è inoltre antecedente alle modifiche del codice civile dove si parla esplicitamente della possibilità di trasferire le quote di una cooperativa abitativa fatto salvo il diritto di quest'ultima di mettere un veto entro 60 giorni motivandolo (principio delle porte aperte).
    Considerando che:
    - ho fatto incontrare le due parti
    - senza di me l'acquirente non avrebbe mai avuto la possibilità di vedersi trasferire le quote visto che non conosceva la controparte né tantomeno era nella lista di attesa della cooperativa
    - sono state le due parti a dirottarsi sul trasferimento della quota anziché fare un doppio rogito
    secondo voi, ho diritto alla provvigione o ha ragione l'acquirente? Premetto anche che il signore in questione mi ha telefonato, nel periodo delle trattative, praticamente ogni giorno, più volte al giorno, spesso alle 23, alle 24, un giorno siamo stati al telefono fino alle 2 di notte. Non si è fermato nemmeno mentre ero a tavola con miei invitati la sera del mio compleanno (c'era anche il mio avvocato testimone...) e ora viene ad affermare che il mio lavoro sarebbe stato semplicemente quello di segnalare il contatto.
    spero di avere una risposta utile a fare chiarezza anche per chi decidesse di prendere una quota in cooperativa
    grazie in anticipo per le risposte
    Marco
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    e perchè tale mediazione non sarebbe legittima? quale disposizione normativa lo asserisce?
     
  3. cshape

    cshape Nuovo Iscritto

    Non lo so, il cliente dice di aver parlato con il suo legale e il suo commercialista asserendo che non si può mediare una quota di una cooperativa.
     
  4. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    A mio parere hai pieno diritto al tuo compenso "pieno".
     
  5. cshape

    cshape Nuovo Iscritto

    Grazie Giuseppe
    vorrei però essere sicuro, perchè il cliente ha avvocati scaltri e dopo un anno di lavoro non vorrei arrivare a rimetterci...
    Marco
     
  6. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Vedo se trovo qualcosa.
     
  7. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Prima di tutto, hai sicuramente diritto alla provvigione da parte della Cooperativa, che può pagarla benissimo, anzi DEVE.

    Non so quale ragione possa ostare alla provvigione da parte dell'acquirente, in questo caso.
    Nessuno ha mai sollevato questo problema e non mi sembra che ci sia nessuna legge in merito...

    Comunque, cercherò di darti una risposta al più presto, se trovo le persone giuste...

    Silvana
     
    A cshape piace questo elemento.
  8. cshape

    cshape Nuovo Iscritto

    Ciao Silvana
    Ma la cooperativa non mi ha incaricato di trovare un nuovo socio, anzi con il trasferimento quota non si e' rispettata la lista di attesa (procedura possibile viste le modifiche al codice civile di cui parlavo nel precedente pst).
    E' stato il socio uscente, in difficolta' economiche, a chiedermi di trovare qualcuno a cui vendere la sua villa. Poi, per risparmiare, si sono accordati sul trasferimento della quota attraverso i rispettivi avvocati: io non conosco i dettagli dell'accordo. Quale ragione osta alla provvigione? Secondo il socio acquirente, io per legge non potevo mediare su una cessione di quota di cooperativa. Non so su quale base giuridica, ma questo e' quello che sosterrebbe il suo avvocato.
    Forse non l'ho scritto, ma trattasi di comprensorio con ville, gia' costruite (quindi io ho accompagnato le persone dentro l'abitazione) e con abitabilità già ottenuta, e al momento del trasferimento quote sono state consegnate al nuovo socio le chiavi personali, non quelle di cantiere. Qualcuno già abitava, e nel frattempo si stanno stipulando i rogiti. Lo scrivo perché non so se in termini legali possa cambiare qualcosa nel caso di passaggio quota su carta o su un immobile gia' costruito, pre-assegnato e in attesa di rogito.
    Marco
     
  9. castro

    castro Nuovo Iscritto

    io ho venduto varie volte quote di cooperative e ho sempre riscosso la mediazione, una sola volta mi hanno contestato il fatto che cedendo la quota secondo loro dovevano pagare la provvigione sull'importo della cessione della quota , circa il 30% del valore, cosa che poi ho chiarito. comunque per come hai esposto i fatti hai diritto alla mediazione pattuita perchè il venditore/socio della cooperativa si è impegnato a vendere un bene che doveva ancora acquisire, diciamo così, e la vendita di cosa futura è a tutti gli effetti disciplinato dal c.c. e se i tuoi clienti invece che aspettare il primo rogito e dopo farne un secondo decidono di saltare il passaggio dell'intestazione è un accordo secondario alla compravendita che hai mediato tu
     
  10. raniero80

    raniero80 Nuovo Iscritto

    Se per quote intendi quelle riguardanti gli appartamenti, le quote di cooperativa non si mediano perché la cooperativa edilizia non vende gli alloggi.
    Le cooperative sono costituite da soci che acquistano un terreno e costruiscono in proprio, quindi in caso di cessione non c’è vendita ma subentro; senza guadagno per il socio uscente.
    In pratica il socio che vuole uscire da una cooperativa restituisce le sue quote alla stessa che poi provvede a riassegnarle.
    Questo in teoria, poi nella pratica
     
  11. cshape

    cshape Nuovo Iscritto

    Ciao Raniero
    in realtà ora è prevista anche la formula del trasferimento della quota, ovvero il socio uscente indica il socio subentrante e da lui si fa rimborsare quanto precedentemente versato, senza rimettere le quote alla cooperativa e senza aspettare che quest'ultima attinga alla lista di attesa e provveda al rimborso (in tal caso possono passare tempi lunghi prima che il socio uscente venga rimborsato).
    In pratica il socio uscente ha il vantaggio di recuperare immediatamente il denaro versato e il socio entrante ha il vantaggio di acquisire la quota senza essere nella lista di attesa perchè nominato direttamente dal socio uscente. Ciò appunto avviene grazie al lavoro del mediatore che mette in contatto le parti. Il punto è come disciplinare la mediazione e la provvigione in questi casi.
     
  12. raniero80

    raniero80 Nuovo Iscritto

    per il trasferimento della quota corretto quanto dici, mentre per quanto riguarda la mediazione essa non è prevista.
    Al limite potrebbe esserlo tra te e cooperativa ma anche in quel caso i costi che la cooperativa si troverebbe a sopportare ,essendo costi da dividere tra tutti i soci, richiederebbero una delibera di CDA da discutere in assemblea dei soci. è stato fatto ?
    la mediazione su una quota non è prevista perchè essa è priva di valore ! la cooperativa non vende alloggi, e il socio in quel momento è solo assegnatario di una quota.
    dal punto di vista finale il socio ha una quota il cui valore è composto da quanto fino a quel momento ha versato e non un bene immobile di cui diventerebbe proprietario solo ad assegnazione definitiva ( rogito ).
    Il bene immobile è di proprietà della cooperativa, tu hai un accordo con la cooperativa ?
    anche se tu avessi avuto un accordo con la cooperativa avresti potuto chiedere ( ma credo anche questo non sia legale ) una mediazione sul valore della quota composta dal capitale che il socio aveva versato fino a quel momento.
    quindi se ad esempio il capitale è 100.000 mila euro avresti forse potuto chiedere il 3% quindi 3000 euro.
    forse mi sono espresso male ma il concetto è che la quota è della cooperativa ed è assegnata al socio quindi non di proprietà come difatto anche il relativo immobile che ancora non è del socio.
    Quello che puoi fare è provare a chiedere al socio che trasferisce la quota la tua parcella per la mediazione ma credo che nulla sia dovuto al socio subentrante.

    Aggiunto dopo 41 minuti :

    forse ho scritto un po troppo confuso. ho rivisto il messaggio


    per il trasferimento della quota corretto quanto dici, ti ripeto quanto detto in precedenza ovvero che la mediazione non è prevista su quote di cooperative a scopo mutualistico senza lucro.
    Al limite poteva essere in qualche modo inquadrabile un rapporto tra te e cooperativa ma anche in quel caso i costi che la cooperativa si troverebbe a sopportare ,essendo costi da dividere tra tutti i soci, richiederebbero una delibera di CDA da discutere in assemblea dei soci. È un passaggio che è stato fatto ?
    Una quota di per se non ha valore, un persona entra a far parte di una cooperativa versando una quota associativa ( pochi euro ) quindi parliamo di nessun valore.
    Parti sempre dal presupposto che la cooperativa non vende alloggi, e i soci che ne fanno parte sono solo assegnatari di una quota.
    Nel tuo caso credo che il socio trasferente fosse assegnatario di un quota e abbia versato fino a quel dato momento una X somma di danaro.
    Quindi anche se tu avessi avuto un accordo con la cooperativa forse avresti potuto chiedere ( ma credo anche questo non sia legale ) una mediazione sul valore della quota composta dal capitale che il socio aveva versato fino a quel momento.
    quindi se ad esempio il capitale è 100.000 mila euro avresti forse potuto chiedere il 3% quindi 3000 euro.
    forse mi sono espresso male ma il concetto è che la quota è della cooperativa ed è assegnata al socio, e che l’immobile non esiste fino a quando non c’e’ assegnazione definitiva
    Quello che puoi fare è provare a chiedere al socio che trasferisce la quota la tua parcella per la mediazione ma credo che nulla sia dovuto dal socio subentrante.
     

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