Ciao a tutti
vorrei sottoporre un caso particolare chiedendo un parere giuridico.
Pur essendo io un mediatore, penso possa essere utile per chi si possa trovare a trattare immobili in cooperative.
Riassumo schematicamente la questione:
- vengo incaricato dai proprietari di una quota di una cooperativa abitativa di trovare un acquirente per la loro casa in costruzione. Premetto che l'abitazione in questione era in fase di ultimazione.
- inizio a proporre l'affare a diverse persone, specificando che la prassi sarebbe stata quella di far rogitare gli attuali proprietari (che avrebbero dunque pagato l'IVA al 10% rinunciando alle agevolazioni fiscali e si sarebbero visti tassare l'eventuale plusvalenza al 20%). In alternativa non si potrebbe rivendere un'abitazione acquisita con i benefici fiscali della cooperativa prima dei 5 anni.
- trovo un acquirente potenzialmente interessato, riesco a mediare e a trovare un accordo sulla cifra, e lo presento al cda della cooperativa
- i venditori hanno però un debito nei confronti della cooperativa che non gli consente di rogitare senza la stesura di un preliminare.
- l'acquirente propore il trasferimento della quota (ai sensi dell'art. 2530 c.c. così come modificato di recente) a fronte dell'accollo immediato del debito e del rimborso di quanto speso.
- A questo punto le parti iniziano a trattare tra loro tramite avvocati e vengo escluso dalle trattative
- le parti concludono il trasferimento della quota
- l'acquirente dichiara che la mediazione sul trasferimento di una quota di una cooperativa edilizia non è legittima quindi non intende pagare, al massimo mi riconosce un minimo rimborso spese perchè riconosce cmq il mio ruolo attivo.
Inutile dirvi come sia alterato dopo un anno di duro lavoro su questo immobile... ho chiesto al mio avvocato il quale non ha trovato molto se non una sentenza in cui si afferma che l'affare che si deve concludere per effetto della mediazione (condizione per cui nasce il diritto alla provvigione)può essere anche un trasferimento quota o un'assegnazione di una quota sociale, visto che il codice civile rimane vago sul termine affare (non parla esplicitamente di compravendita). Questa sentenza è inoltre antecedente alle modifiche del codice civile dove si parla esplicitamente della possibilità di trasferire le quote di una cooperativa abitativa fatto salvo il diritto di quest'ultima di mettere un veto entro 60 giorni motivandolo (principio delle porte aperte).
Considerando che:
- ho fatto incontrare le due parti
- senza di me l'acquirente non avrebbe mai avuto la possibilità di vedersi trasferire le quote visto che non conosceva la controparte né tantomeno era nella lista di attesa della cooperativa
- sono state le due parti a dirottarsi sul trasferimento della quota anziché fare un doppio rogito
secondo voi, ho diritto alla provvigione o ha ragione l'acquirente? Premetto anche che il signore in questione mi ha telefonato, nel periodo delle trattative, praticamente ogni giorno, più volte al giorno, spesso alle 23, alle 24, un giorno siamo stati al telefono fino alle 2 di notte. Non si è fermato nemmeno mentre ero a tavola con miei invitati la sera del mio compleanno (c'era anche il mio avvocato testimone...) e ora viene ad affermare che il mio lavoro sarebbe stato semplicemente quello di segnalare il contatto.
spero di avere una risposta utile a fare chiarezza anche per chi decidesse di prendere una quota in cooperativa
grazie in anticipo per le risposte
Marco
vorrei sottoporre un caso particolare chiedendo un parere giuridico.
Pur essendo io un mediatore, penso possa essere utile per chi si possa trovare a trattare immobili in cooperative.
Riassumo schematicamente la questione:
- vengo incaricato dai proprietari di una quota di una cooperativa abitativa di trovare un acquirente per la loro casa in costruzione. Premetto che l'abitazione in questione era in fase di ultimazione.
- inizio a proporre l'affare a diverse persone, specificando che la prassi sarebbe stata quella di far rogitare gli attuali proprietari (che avrebbero dunque pagato l'IVA al 10% rinunciando alle agevolazioni fiscali e si sarebbero visti tassare l'eventuale plusvalenza al 20%). In alternativa non si potrebbe rivendere un'abitazione acquisita con i benefici fiscali della cooperativa prima dei 5 anni.
- trovo un acquirente potenzialmente interessato, riesco a mediare e a trovare un accordo sulla cifra, e lo presento al cda della cooperativa
- i venditori hanno però un debito nei confronti della cooperativa che non gli consente di rogitare senza la stesura di un preliminare.
- l'acquirente propore il trasferimento della quota (ai sensi dell'art. 2530 c.c. così come modificato di recente) a fronte dell'accollo immediato del debito e del rimborso di quanto speso.
- A questo punto le parti iniziano a trattare tra loro tramite avvocati e vengo escluso dalle trattative
- le parti concludono il trasferimento della quota
- l'acquirente dichiara che la mediazione sul trasferimento di una quota di una cooperativa edilizia non è legittima quindi non intende pagare, al massimo mi riconosce un minimo rimborso spese perchè riconosce cmq il mio ruolo attivo.
Inutile dirvi come sia alterato dopo un anno di duro lavoro su questo immobile... ho chiesto al mio avvocato il quale non ha trovato molto se non una sentenza in cui si afferma che l'affare che si deve concludere per effetto della mediazione (condizione per cui nasce il diritto alla provvigione)può essere anche un trasferimento quota o un'assegnazione di una quota sociale, visto che il codice civile rimane vago sul termine affare (non parla esplicitamente di compravendita). Questa sentenza è inoltre antecedente alle modifiche del codice civile dove si parla esplicitamente della possibilità di trasferire le quote di una cooperativa abitativa fatto salvo il diritto di quest'ultima di mettere un veto entro 60 giorni motivandolo (principio delle porte aperte).
Considerando che:
- ho fatto incontrare le due parti
- senza di me l'acquirente non avrebbe mai avuto la possibilità di vedersi trasferire le quote visto che non conosceva la controparte né tantomeno era nella lista di attesa della cooperativa
- sono state le due parti a dirottarsi sul trasferimento della quota anziché fare un doppio rogito
secondo voi, ho diritto alla provvigione o ha ragione l'acquirente? Premetto anche che il signore in questione mi ha telefonato, nel periodo delle trattative, praticamente ogni giorno, più volte al giorno, spesso alle 23, alle 24, un giorno siamo stati al telefono fino alle 2 di notte. Non si è fermato nemmeno mentre ero a tavola con miei invitati la sera del mio compleanno (c'era anche il mio avvocato testimone...) e ora viene ad affermare che il mio lavoro sarebbe stato semplicemente quello di segnalare il contatto.
spero di avere una risposta utile a fare chiarezza anche per chi decidesse di prendere una quota in cooperativa
grazie in anticipo per le risposte
Marco
