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  1. mimipost

    mimipost Nuovo Iscritto

    Buon giorno a tutti, avrei urgentemente necessità di avere un vostro consiglio. Io e mio marito siamo in procinto di firmare il preliminare per una casa. La stessa agenzia che ci sta seguendo con il costruttore si è anche incaricata di vendere (ovviamente prima del rogito) il nostro appartamento. Gli accordi presi con l'agenzia (a voce) sono che si pagherà solo per l'acquisto e non per la vendita. Ora mi chiedo però 1) quando spetta il pagamento all'agenzia visto che nel preliminare non si inserisce data di rogito ma solo postilla che riferisce a "dopo la vendita dell'appartamento" 2) Tale postilla è legale? Visto che non vorrei perdere la casa se il nostro appartamento tardasse ad essere venduto (non per causa nostra ma x mancanza di interessati) 3) Se dovessi saldare al momento del preliminare quello che devo all'agente, quali sono le garanzie che effettivamente esso continuerà nel suo intento a vendere il nostro appartamento visto che in effetti sarà stato pagato anticipatamente per un servizio ancora non prestato?

    Ringrazio tutti per l'aiuto
     
  2. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
    Giuste perplessità.
    Mi sembra strano che un costruttore accetti di rogitare un suo immobile solo quando l'acquirente venderà il suo.
    Non mi è mai capitato in 13 anni di attività nel nuovo.
    Si, si possono portare in avanti le date di rogito e consegna del nuovo per aiutare l'acquirente a vendere l'usato ma non ho mai visto un costruttore suborninare la sua vendita ad un'altra, con data non certa di chiusura dell'operazione.
    Metti per esempio che l'agente non riesce a vendere e si fa di nebbia o peggio chiuda per fallimento.
    Voi cosa fate? Siete a metà del guado con impegnoi presi e soldi versati ma non avete venduto il vostro, magari anche con il prolbmena della prima casa. :disappunto:
    Il mimo conbsiglio: prendete un po' di tempo e valutate bene la situazione, non vi fate impressionare dalle eventuali pressioni esterne... :shock:
     
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  3. Francesco Pigat

    Francesco Pigat Nuovo Iscritto

    Signora buongiorno: Sono un costruttore e ho avuto alcuni casi come il suo:per quanto concerne accordi a voce con l'agenzia,le consiglio di mettere tutto per iscritto.1- il compenso/mediazione specificando dettagliatamente il tutto o più semplicemente concordando una percentuale che comprenda tutto il lavoro svolto dall'agenzia.2-Il compenso all'agenzia può essere dato in acconti percentuali,il saldo a conclusione delle varie operazioni, alla stipula del rogito notarile.
    In questo modo l'agenzia avrà tutto l'interesse a vendere il vs.appartamento il prima possibile,ritengo giusto che tutte le parti si prendano le proprie responsabilità,tutelando il cliente finale che siete voi.
    Cordiali Saluti
    Francesco
     
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  4. mimipost

    mimipost Nuovo Iscritto

    Ringrazio entrambi x i vs suggerimenti e consigli. Martedì prossimo una volta seduti tutti e 4 ad un tavolino farò presente tutto questo e mi assicurerò che anche il costruttore sia al corrente e sopratutto in accordo di eventualmente ritardare il rogito se l'appartamento non dovesse essere venduto tra 6 mesi. Per quanto riguarda l'agenzia ho intenzione di chiamarli oggi (o ancora meglio far chiamare da mio marito che ha un'ottima voce autorevole) x stipulare accordi sul pagamento oltre che per assicurarsi che si sia informato sulla solidità della casa costruttrice. Visto che con il preliminare verseremo un grosso anticipo (20 mila)vogliamo essere sicuri chiaramente di non aver problemi in futuro.

    Vi chiedo ulteriormente un'altra informazione, sul preliminare deve essere inserita anche una nota sull'assicurazione del costruttore? Mi è stato detto (ma non ho ancora trovato la legge) che il costruttore deve essere assicurato così che anche in caso di suo fallimento nei 10 anni sucessivi alla vendita dell'immobile egli possa fornire la garanzia strutturale che è anchessa di legge. Mi potete confermare? e se si, magari con quale legge?

    Sarò forse paranoica ma ultimamente ho sentito di troppe "fregature" e quindi parto già prevenuta, per non parlare che visto il prezzo della casa ed l'anticipo che daremo non vorrei rischiare di incappare in furbetti ;P

    Grazie Mille ancora!

    M
     
  5. cshape

    cshape Nuovo Iscritto

    Il compenso dell'agenzia va pagato al preliminare di compravendita ma per preliminare di compravendita si intende quello fatto per atto pubblico, che e' l'unico previsto dalla legge. Se trattasi di scrittura privata, quindi non fatta davanti al notaio, la provvigione va pagata al rogito. Questo perché il preliminare mediante atto pubblico e' di fatto un atto di compravendita e il rogito e' la sua esecuzione differita nel tempo, quindi il compito del mediatore può ritenersi concluso al preliminare. Negli altri casi la conclusione dell'affare coincide con il rogito e quindi il diritto alla provvigione lo maturiamo solo allora (sono anch'io un agente).
     
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  6. Andrea Sini

    Andrea Sini Membro dello Staff

    Professionista
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  7. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Non sono daccordo.
    La mediazione spetta all'agenza alla conclusione dell'affare. Per conclusione è sufficiente anche un contratto preliminare (non sottoposto a condizione sospensiva) contenente tutti i dati essenziali di un contratto.
    Il fatto che sia sotto forma di atto pubblico (registrato e trascritto) o solo tra le parti (e quindi solo registrato) ha altre implicazioni (quella della "pubblicità" derivante dalla trascrizione nei pubblici registri immobiliari, e quindi valido anche nei confronti di terzi).
    E' ininfluente sul diritto del mediatore alla sua provvigione.
    Esistono molte sentenze che affermano che il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione al momento del preliminare (pubblico o no), poi se il mediatore vuole incassarla dopo non c'è alcun problema.
     
  8. mimipost

    mimipost Nuovo Iscritto

    Jrogin

    sarei forse anche d'accordo se non ci fosse il piccolo problema di un'appartamento da vendere (e quindi anche il discorso di prima casa e di contributi x prima casa) che l'agenzia ha promesso di fare a gratis. O meglio che ha promesso di vendere incassando solo i soldi da chi la comprerà e non da noi (noi pagheremo solo la mediazione sulla nostra compravendita). Come dicevo nella mia prima email, pagando l'agenzia il saldo al preliminare non avrei alcuna assicurazione che questi in effetti si impegneranno a vendere l'appartamento.
    Potrei dare un'acconto per dimostrare la mia fiducia ma sicuramente non mi sembrerebbe giusto saldare i conti prima ancora che loro abbiano terminato il loro lavoro.
    Per quanto riguarda contratto preliminare cosa intendi per "contenente tutti i dati essenziali di un contratto"? Il mediatore infatti ci ha solo fatto trovare un pre-stampato che nomina solo l'immobile sito in via xxx ed il prezzo oltre che la sua commissione. Non ci sono altre specifiche riportate che facciano fede al capitolato del costruttore.
     
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Nel caso in specie ritengo che occorra fare chiarezza per iscritto avanti all'agente immobiliare, che si occupa di fare la doppia operazione, e al costruttore, promittente venditore. Non essendo certa la data in cui potrà essere venduto il suo immobile, ed essendo questa conditio sine qua non per effettuare l'acquisto, necessita sottoscrivere un contratto preliminare con il costruttore sottoposto a condizione risolutiva, ovvero se non riuscite a vendere l'immobile in un tempo x il contratto preliminare sottoscritto si risolverà di diritto. Per quanto concerne il momento in cui si perfeziona il diritto dell'agente ad ottenere la provvigione, non è rilevante quanto sopra affermato circa la registrazione del preliminare, in quanto è una scelta e non un obbligo registrarlo (un preliminare può essere fra l'altro registrato in qualsiasi momento previo autentificazione delle firme da parte del notaio), ma nel suo caso ritengo sia necessario spostare i termini per il pagamento al rogito dell'acquisto.
     
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  10. castro

    castro Nuovo Iscritto

    se "usi" l'agenzia per comprare quando compri la devi pagare, di solito al preliminare si saldano le spettanze; se la usi anche per vendere quando venderai la pagherai in percentuale (nel tuo caso 0%) in secondo luogo sulla vendita hai dato un mandato esclusivo allo 0% o un verbale? ci sono penali se l'agenzia non adempie al suo dovere o tu vendi privatamente? la valutazione della tua casa chi l'ha fatta? ; e ultima cosa un contratto senza data di rogito o saldo finale non è valido! una data ci deve essere, magari anticipabile o posticipabile o altro ma ci deve essere!
     
  11. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Il mio post (n°7), si riferiva, non al tuo caso specifico, ma in generale.
    Fossi in te, se possibile, prenderei l'accordo di pagargli metà provvigione al preliminare di acquisto, e metà al preliminare di vendita conferendogli un incarico esclusivo.
    Per quanto riguarda la data del rogito di acquisto, concordo con Castro. E' un dato essenziale.
     
  12. castro

    castro Nuovo Iscritto

    ops una cosa x mimipost: stai attenta alla valutazione perchè le case si vendono tutte e tutte le case hanno degli interessati quando non si vende una casa nel 99,9% dei casi perchè è cara, quindi un consiglio anche se ormai visto che hai già preso accordi mi sa che è tardi : paga sia per comprare che per vendere.... dividendo in due la provvigione così tu ti assicuri che l'agenzia ti segue finchè non vendi e l'agenzia se gli dai il mandato esclusivo anche la futura provvigione dell'acquirente, e così tu sei tutelata e l'AI guadagna di più...
    dimostrazione di come privati e AI possano avere tutti quello che vogliono (privato assistenza e impegno e AI provvigioni) nel pieno interesse di entrambi!
     
  13. cshape

    cshape Nuovo Iscritto

    Jrogin
    la legge prevede una forma precisa per il contratto preliminare: se le parti decidono di non attenervisi, sono libere di farlo ma l'affare non può considerarsi concluso e quindi il diritto alla provvigione del mediatore viene maturato al rogito.
    Nella fattispecie specifica, il preliminare deve avere la stessa forma del contratto che precede, ovvero un atto pubblico perchè trattasi di beni immobili. In quel caso il rogito è la mera esecuzione differita del contratto preliminare e per questo motivo il mediatore può giustamente chiedere la provvigione al preliminare.
    Per l'art. 1351 c.c. il preliminare è nullo se non è stipulato nella stessa forma del contratto definitivo. La L. 28-2-1997, n°30 ha reso obbligatoria la trascrizione del preliminare.
     
  14. mimipost

    mimipost Nuovo Iscritto

    All'agenzia ho dato un mandato ma esso è stato fatto a voce e mai x iscritto. Allo stesso modo non si è discusso di penali se non dovesse adenpiere al suo dovere. La valutazione della casa è stata fatta da lui (ma anche sentendo altre agenzie il prezzo non differiva di molto, ossia di si o no 5mila euro). Per quanto riguarda il preliminare si pensava di scrivere 6 mesi con postilla di vendita del nostro appartamente almeno un mese e mezzo prima del rogito. Ci è necessario per poter chiedere i contributi prima casa (avendo in passato chiesto tali contributi x il nostro appartamento ci hanno detto che bisogna chiudere la prima pratica prima di poter fare domanda x la nuova casa, l'ufficio richiede un mese e mezzo x effettuare tale chiusura).

    Quindi mi è possibile scrivere nel contratto una nota che precisi appunto che il rogito verrà fatto entro sei mesi dal preliminare con possibilità di posticipare a causa della mancata vendita del nostro appartamento?
     
  15. marcella

    marcella Membro Attivo

    Scusate se mi intrometto....... ma perchè non fare un preliminare con la condizione sospensiva?
    Fino a che mimipost non ha venduto l'appartamento, il mediatore, (art.1757 del c.c.) non ha diritto alla provvigione. Infatti come è noto al mediatore spetta la provvigione quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento, ma in caso di condizione sospensiva gli effetti del preliminare sono sospesi e tale accordo si intenderà raggiunto solo al momento del verificarsi della condizione, solo a quel punto si potrà parlare di affare concluso.
    Metterei una data per il rogito, abbastanza congrua, ad esempio entro il 30 giugno 2011, il che vuol dire che può essere fatto anche prima, in caso di vendita dell'altro appartamento (ENTRO IL... appunto), sempre che vada bene al costruttore.
    L'agenzia avrà tutto l'interesse a far sì che si venda la prima casa, prima possibile, proprio per arrivare a rogitare quanto prima, e poter così incassare le dovute provvigioni.
     
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  16. cshape

    cshape Nuovo Iscritto

    Ciao Mimipost
    quello che hai dato all'agenzia è un incarico, perchè il mandato è un contratto che ti lega a loro mentre l'incarico può essere anche verbale. Come ho scritto in un altro thread, se non viene specificato nulla, in caso di recesso dovresti dare un rimborso spese all'agenzia per il lavoro svolto e la pubblicità fatta. Non accettare penali, non sono dovute con un incarico. Nell'incarico puoi specificare le condizioni a cui sei disposto a vendere: quindi non solo la cifra, ma anche le tempistiche. Il compito di chi si prende l'onere dell'incarico è quello di trovarti un acquirente disposto ad acquistare alle tue condizioni. Se anche una di queste non venisse accettata, tu sei libero di rifiutarti di vendere senza che l'agenzia possa chiederti nulla in cambio, perchè l'impegno non sarebbe stato portato a termine.
    Per quanto riguarda quello che ti ha scritto Marcella, sono anche io dello stesso parere, concordo pienamente, è un ottimo consiglio
     
  17. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Quella scritta, contente tutti i dati essenziali del contratto.

    A me risulta l'obbligatorietà della registrazione del contratto preliminare presso l'agenzia delle entrate.
    Cosa ben diversa è la trascrizione presso i pubblici registri immobiliari.
    Ti dispiacerebbe citare l'articolo della Legge 30 del 28/2/1997 dovè è indicato che le parti sono obbligate alla trascrizione?
    PS: Quando viene stipulato un contratto preliminare da un Notaio dove lo stesso accerta l'identità delle parti e lo riporta nel preliminare con la dicititura (più o meno)" oggi xx/xx/xx da vanti a me Notaio XXXXX sono presenti i sigg: xxxx ed i sig xxxx della cui identità sono certo.......", questo è obbligato sia alla registrazione che alla trascrizione. Per questo motivo, spesso molti Notai evitano di "davanti a me Notaio...." ma predispongono semplicemente un preliminare che fanno firmare alle parti e si scaricano della responsabilità della registrazione e della trascrizione.


    Caro cshape, tutto questo, non per polemizzare, ma per vedere se con il tuo contributo e con quello deglia altri partecipanti al forum, piano piano riusciamo a fare chiarezza.:daccordo:

    Aggiunto dopo 10 minuti :

    Per adesso io ho trovato questo, dove però si parla di: "devono essere trascritti se risultano da atto pubblico da da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente".
    Legge 28 febbraio 1997, n. 30
    (Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 50 del 1° marzo 1997)
    Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, recante disposizioni urgenti in materia tributaria, finanziaria e contabile a completamento della manovra di finanza pubblica per l'anno 1997
    Art. 3.
    Disposizioni in materia di trascrizione di contratti preliminari e di imposte indirette.
    1. Dopo l'articolo 2645 del codice civile, e' aggiunto il seguente:
    "Art. 2645-bis (Trascrizione di contratti preliminari). - 1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643 , anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione , devono essere trascritti se risultano da atto pubblico da da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente.
    2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.
    3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno della data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652 , primo comma , numero 2).
    4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti , la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi.
    5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione e' eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalita' di cui al comma stesso. Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprieta' predeterminate nonche' alle relative parti comuni. L'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.
    6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unita', e sia stata completata la copertura".


    Per cui per adesso rimango del parere che una scrittura privata senza sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente, registrata, Ha pieno valore per quanto riguarda le obbligazioni assunte tra le parti, ma non è opponibile a terzi per la sua mancata trascrizione.
     
  18. castro

    castro Nuovo Iscritto

    marcella il mediatore media sull'acquisto .... una volta accettata la proposta e sottoscritto il preliminare si paga, che l'acquirente dia l'incarico di vendita del suo è un'altra cosa altra trattativa altre provvigioni eventuali anche perchè in questo caso specifico essendo un incarico verbale il privato può vendersi da solo o a mezzo altro mediatore l'immobile e la prima agenzia non lo saprebbe neanche volendo quindi come fai a vincolare un mediatore a prendere i soldi quando non si sa? mi sembra ovvio che mimipost non si voglia legare con un mandato/incarico esclusivo ,e x iscritto, di vendita a d un mediatore
    a proposito della clausola sospensiva ovviamente si può mettere ma non si può obbligare il venditore ad accettarla, quindi la proposta solitamente senza tempi certi non viene accettata e non ti sei comprata la casa...
     
  19. cshape

    cshape Nuovo Iscritto

    Giusto Jrogin, l'opponibilità erga omnes gli arriva dalla trascrizione, la registrazione è un onere ai fini fiscali.
    DA quello che so io, una scrittura privata ha pieno valore per quanto riguarda le obbligazioni assunte, ma non può mai essere considerata un preliminare di acquisto, che la legge intende essere della stessa forma dell'atto che precede, quindi atto pubblico. La conclusione di una compravendita immobiliare deve quindi necessariamente essere sugellata da un atto pubblico, e per questo la provvigione deve essere pagata o al preliminare (fatto nella forma prescritta dalla legge) o al rogito.
    Questo mi è stato insegnato da docenti di diritto, ho poi trovato conferma sui libri, quindi sono abbastanza sicuro, ma ben venga il confronto per chiarirci tutti i dubbi :)
     
  20. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Caro cshape, ho ancora parecchi dubbi su quanto affermi.
    Personalmente interpreto "la forma" quella scritta, non tanto la pubblicità o meno del preliminare.

    Se non ricordo male ci sono molte sentenze, che affermano che per affare concluso è da intendersi già il contratto preliminare, trascritto o meno.

    Appena ho tempo le cerco per verificare, e se le trovo, sarà mia premura renderle pubbliche sul forum, naturalmente anche se dovessero smentirmi.

    Concordo con te sul fatto che questo forum deve servire per confrontarci e se possibile chiarirci i dubbi.
    A volte ci si riesce, a volte si rimane sulle proprie posizioni. L'importante è farlo serenamente (come stiamo facendo in questo caso):D

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    Ho trovato questo interessante link:
    Diritto alla provvigione del mediatore:
     

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