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  1. lara11

    lara11 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a Ottobre 2014 ho venduto il mio garage al mio dirimpettaio con regolare Rogito e di conseguenza mi sarei aspettata di vedere sulle Tabelle condominiali che arrivano a fine anno una modifica delle mie quote millesimali e un aumento di quelle del mio vicino. ( il quale si era tra l'altro preso l 'impegno, non mantenuto a quanto pare di dare comunicazione della compra- vendita all' Amminixtratore), ma ahime' cosi' non è stato !
    Ora a distanza di tempo e dopo varie richieste in qui non ho mai ricevuto risposta mi sono rivolta a un legale il quale riceve risposta dall' amministratore che un garage non incide molto sulle quote millesimali e che provvederà ( a quanto pare l Avvocato serve , Ma io lo PAGO ) per il futuro ma non per i due anni arretrati .
    Sono rimasta allibita per gli arretrati in quanto se noi condomini , tutti proprietari saltiamo una rata ci vengono eccome chiesti gli arretrati.
    Possono rifiutarsi di pagarmi gli arretrati e io posso addebitare le spese legali all'amministratore visto che è un mio diritto quello che chiedo e loro sono nel torto?

    O cosi penso io ne rifiutarsi di darmi due anni di arretrati!!!!!
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sei partita subito col piede sbagliato...per quanto mi risulta serebbe (in Italia il condizionale è d'obbigo in certi casi) persino "proibito" vendere un garage se si priva di un posto auto una abitazione.

    Ciò premesso non compete all'amministratore la variazione delle tabelle millesimali..e potevi/dovevi già stabilire con il tuo compratore il valore millesimale del garage.

    La Legge prevede obbligo di variazione solo se ci sono variazioni (si a aumento che diminuzione) di almeno 1/5 (20%) del valore millesimale e gli eventuali "costi" per il rifcimento di tabelle sono a carico di chi ha causato la modifica.

    Eviterei cause legali (oltretutto dovresti agire contro chi ha comprato da te il garage) e cercherei immediatamente un accordo con lo stesso per trovare una "valore" congruo.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  3. lara11

    lara11 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ma che sia illegale visto che abbiamo fatto utto davanti a un notatio non credo e che la metà dei garage di questo paese sono in vendita....percio'---
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Avevo sottolineato l'uso del "Condizionale" sempre d'obbligo in una Italia dove le Leggi si accavallano a tal punto che spesso anche professionisti e "ufficiali" (es. notai) non le conoscono.

    Disposto di cui all'art. 9, V comma della Legge Tognoli : "i parcheggi non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale".

    La questione è dibattuta da anni e con svariate sentenze anche in contrasto.
    Forse (e ripeto forse) una "via di scampo" è quella ricavabile dal Decreto Semplificazione del 2012.

    Il nuovo testo del V comma dell'art. 9 infatti ora ammette il trasferimento separato dell'autoparcheggio rispetto all'unità immobiliare al quale era legato da vincolo pertinenziale a condizione che la cessione abbia quale effetto quello della contestuale destinazione del posto auto a pertinenza di unità immobiliare sita nello stesso comune.
     
  5. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se a non conoscwre le norme possono essere anche i notai, possiamo anche scusare i privati proprietari di casa che non conpscono bene la legislazione in proposito.

    Per la cronaca non tutti i box sono stati realizzati con la legge Tognoli, e simili susseguite. Quindi non tutti sono soggetti a vincoli pertinenziali legali.

    Da qui discende la alienabilità o meno separata dall'appartamento.

    Nel merito dei millesimi dubito si possa applicare per analogia il criterio minimo del 20%, solitamente riferibile a modifiche che incrementano o diminuiscono.

    Nel caso in eaame è pacifico doversi trattare una diminuzione per l'alienante, ed un incremento per il compratore, a somma algebrica nulla.

    La determinazione è certamente compito dei contraenti
     
  6. lara11

    lara11 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Stiamo parlando di un Signor Notaio con un esperianza di anni non di un pivellino che ha appena iniziato mi sembrano gravi certe affermazioni...
     
  7. lara11

    lara11 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie basty ma determinare i millesimi per me risulta un po' complicato in quanto non è il mio mestiere e l Amministratore è pagato e profumatamente anche per quello
     
  8. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    No, non rientra nelle sue attribuzioni stilare o correggere le tabelle millesimali. Se il box non ha millesimi la via più veloce ed economica è un accordo con l'acquirente.
    Mi sembra però strano che, almeno in origine, i box non avessero una loro quota millesimale. Hai provato a controllare le tabelle originali allegate al Regolamento di Condominio?
     
  9. lara11

    lara11 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao Meri 56 si il box ha quote millesimali tanto è vero che l amministratore non ha detto che non modificherà ma che non vuole provvedere hai due anni arretrati..se poi si dovesse rifiutare di modificare ...non avrei parole.
    Visto che a noi chiedono con regolarità i pagamenti e fanno notare i ritardi con tempismo , e chiedono gli arretrati in caso di dimenticanza be anche a loro spetta ..credo, ma dato che so da fonti certe ( cioè impiegata dell' amministratore che i loro conti sono in rosso a causa di chi non paga le rate condominiali , forse rimborsare due anni a me li costa fatica....
     
  10. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se nei due anni passati non avete fatto grossi lavori nel condominio o nella zone box credo che le spese siano state modeste. L'amministratore modificherà quindi non le tabelle millesimali ma la proprietà del box. L'errore è stato quello di non comunicargli subito l'avvenuta vendita. Ora potresti chiedere all'amministratore, pagando un suo eventuale compenso, il calcolo delle spese, ma mi sembra ci sia ben poco da guadagnare da questo calcolo. Mettiti d'accordo con il compratore su una cifra forfetaria oppure lascia perdere e ricorda ..... mai affidare ad altri il compito di comunicazioni importanti, meglio provvedere sempre di persona.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  11. lara11

    lara11 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ti farò sapere credo che non mi daranno gli arrretrati da quello che ho capito ma il mio avvocato ha parlato con amministratore il quale non puo' non rifiutarsi di modificare le tabelle millesimali che incideranno sulle future rate condominiali, grazie
     
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi pare che dovresti essere più chiara. Se i box hanno una loro quota millesimale, non vedo quale problema abbia l'amministratore ad attr,ibuire i mm del box in questione a tizio invece che a caio. Se invece i box sono conteggiati cumulativamente insieme all'appartamento , o stabilite voi , compratore e venditore, una quota concordata e la comunicate allamministratore, o incaricate un geometra.

    Tieni presente che peri box si considera un coefficiente di superficie del 50% rispetto alle superfici abitative.
     
  13. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A titolo esemplificativo, in prima approssimazione, per un appartamento di 90mq e box di 15 , appricando il coef. suddetto avresti una proporzione tra 7, 5mq/90+7, 5mq cioè circa 7, 5% rispetto ai mm complessivi alloggio+box.

    Poi solitamente il RdC specifica quali spese sono a carico dei box, non è detto che siano tutte comprese, dipende dalla configurazione condominiale
     
    Ultima modifica: 12 Luglio 2016
  14. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma è necessario rivolgersi ad un legale per risolvere una questione così banale ? ma quanto può incidere sulla tua quota di spese condominiali la presenza o meno di un box ? 15 , 20 Euro all'anno ?
    Con i soldi della parcella dell'avvocato quanti anni di condominio ti pagheresti ? 15 anni, 20 anni ?
    Segui il consiglio sensato che ti ha fornito @meri56: mettiti d'accordo con l'acquirente e se non vuole pagare, lascia perdere, non morirai di fame. Cerca di sistemare le cose per il futuro, facendo modificare la ripartizione dei millesimi...e vivrai felice e contenta.
     
  15. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    SE hai venduto più di 2 anni fà...l'unico da cui puoi pretendere la differenza pagata in più da chi ha acquistato il tuo garage...MA...poichè spettava anche a te comunicare la vairazione e sopratutto vistoche i Bilanci dei 2 esercizi passati sono stati approvati NULLA puoi pretendere dal Condominio o dall'amministratore.

    Chi è causa del suo mal pianga se stesso.
     
  16. proid

    proid Membro Attivo

    Deduco che i millesimi dlel'appartamento sono fusi con quelli del garage.
    In tal caso purtroppo ti sei mossa male dall'inizio perchè dovevi concordare nel rogito la quota millesimale da trasferire dalla tua proprietà a quella dell'acquirente e dopo avresti semplicemente potuto comunicare all'amministratore la variazione che in quel caso sarebbe stato obbligato a tenerne conto nei riparti e conguagli.
    Ora non ti resta che valutare con l'ausilio di un tecnico se l'entità dei millesimi del garage è in percentuale ai tuoi millesimi totali superiore ad un quindo (art. 69 disp.att.c.c.) e solo in tal caso puoi chiederne la rettifica all'assemblea o se non provvede agendo autonomamente contro il condominio.
    Giustamente in questo caso l'amministratore non può autonomanete quantificare la quota del garage e sopratutto nel caso non ci sia accordo unanime tra te e l'acquirente sulla quota e sul suo trasferimento
     
  17. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusate, ma il 69 d.a.c.c per me non centra nulla: esso si applica per chiedere una variazione della tabella millesimale, quando il VALORE TOTALE del condominio subisce un incremento o diminuzione dovuto ad una analoga variazione superiore al 20% anche di una sola u.i.u.

    Qui non si è verificata alcuna variazione nella consistenza complessiva: si tratta solo di "spostare" qualche millesimo da Caio a Sempronio.

    Concordo invece sul fatto che non sia di competenza dell'amministratore, ma dei due attori della compravendita. Stabilito l'accoprdo tra i due, l'Amministratore e l'assemblea ne prenderanno atto. (Non c'è niente da deliberare, sui parametri percentuali di due proprietà private: mica variano i millesimi degli altri condomini)
     
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    No.
    Anche la variazione fosse superiore al 20% il tutto ricade su quanti hanno fatto la modifica.
    Gia scritto al post# 2
     
  19. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Anche la variazione fosse inferiore al 20% il tutto ricade su quanti hanno fatto la modifica.... (dato che questo parametro percentuale nulla ha a che vedere con questo caso.): qui la variazione è ZERO. (algebrico)

    Idem per l'inciso seguente, indicato sempre al post #2, non a proposito.
     
  20. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Lara 11 rileggi tutto la soluzione ti è stata data l'errore che fai e continui a fare e che parli di variare le tabelle millesimali, NO, hai detto che il box ha la sua tabella
    pertanto non devi fare altro che vedere il tuo box in questi due anni quanto ha pagato di quota sua e chiedere al nuovo proprietario che ti restituisca i soldi mentre l'amministratore dovrà solamente togliere quei millesimo dal tuo totale e accollarli a nuovo proprietario, tutto qui....non bisogna cambiare nessuna tabella millesimale, se tu avessi venduto tutta la casa che faceva l'amministratore ti avrebbe fatto pagare ancora io condominio? e tu "scioccamente" avresti continuato a pagarlo? PERDONAMI lo scioccamente sorry.gif
     

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