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Bardo89

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti,



sono nuovo del forum e mi sono iscritto in cerca di una consulenza e parere.
Sono da poco divenuto proprietario di un appartamento al primo piano.
Il condominio è composto da 10 unità abitative, 2 per piano distribuite tra i 4 piani sopraelevati e il piano terra. Come molti immobili nel centro, questo è dotato di un ascensore installato successivamente (anni 90) di cui però il primo piano non beneficia dato che non partecipò finanziariamente all'installazione.
Sfogliando la quota dei millesimi, ho notato però che la ripartizione attuale non tiene conto dell'installazione dell'ascensore. Ovvero, a parità di dimensione degli appartamenti le quote sono distribuite come se quest'ultimo non fosse presente. Di conseguenza le quote sono più alte per me che sono al primo piano e vanno via via a decrescere per i piani superiori. Al punto che l'ultimo piano ha una quota di millesimi sensibilmente più bassa (-15%) rispetto alla mia. Da cui ne derivano spese condominiali e ripartizioni a lungo andare, vantaggiose.
Dall'idea che mi sono fatto leggendo in giro, siccome può trattarsi di un errore dovrebbe essere possibile chiedere un'aggiornamento dei millesimi all'amministratore a fronte del parere positivo del 50% dei presenti nella prossima riunione.
Chiedo a chi ha più esperienza di me in materia:
  • Se la mia interpretazione dell'errata attribuzione attuale dei millesimi è corretta;
  • e il modo migliore e sicuro per me per ottenere un aggiornamento dei parametri
Ringrazio chiunque possa e abbia voglia di darmi una dritta,
Saluti,
il Bardo
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Vedo che scrivi da Torino. Anche a Milano ho trovato una situazione simile. Casa di inizio 900 con 6 piani fuori terra ed il piano terra (negozi) che si faceva carico non di 1/6 ma ben 1/4 se non più dei millesimi e quindi delle spese.
Per la verità la cosa aveva fatto comodo nel passato perché agevolmente facevano maggioranza. Poi i tempi sono cambiati, e proposta installazione ascensore.
Millesimi contrattuali. Il PT ha posto come condizione per acconsentire all’ascensore, anche la revisione dei mm. Si è trovato un compromesso: i mm proprietà sono rimasti invariati, ma utilizzati solo per specifiche voci di spesa. Si sono invece fatte redigere nuove tabelle per ripartire le spese generali di gestione, oggi più aderenti ed eque, e la tabella ascensore.

Forse anche in presenza di Rdc e mm contrattuali rimane possibile una revisione a maggioranza qualificata dei millesimi, ma alla lettera il cc lo ipotizza in presenza di errore.
Nel tuo caso non lo considererei un errore, bensì la applicazione di criteri di valutazione oggi obsoleta e non più adeguata. Ma è anche vero che acquistando ognuno ha valutato tante cose, compreso la quota millesimale di cui si sarebbe fatto carico, ecc.

Temo costi di più una lite che un ragionevole compromesso
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie mille per l'interesse e per la risposta. Volevo chiederti che intendessi con Rdc
Scusa, anche se sconsigliato dal regolamento del forum, si finisce per adottare sigle per celerità di scrittura e per consuetudine tra chi il forum lo frequenta da tempo. Grazie Francesca
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Dall'idea che mi sono fatto leggendo in giro, siccome può trattarsi di un errore dovrebbe essere possibile chiedere un'aggiornamento dei millesimi all'amministratore a fronte del parere positivo del 50% dei presenti nella prossima riunione
Non è un "errore" ...al limite potrebbe essere una dimenticanza...oppure potrebbe essere una cosa convenuta a suo tempo.

Vero che nella determinazione delle quote millesimali si può tener conto del coefficiente di piano, con funzione inversa se l'ascensore sia presente o meno.
Ma siccome non esiste una norma "imperativa" su come determinare la Tabella di Proprietà tali criteri sono opzionali.

Per precisione si considera un coefficente piano variabile da 1 a 0,9 (senza ascensore) e viceversa (con ascensore) distribuendo la differenza proporzionalmente al piano (per esempio nel tuo caso sarebbe 0,9 per il primo piani, 0,93 per il secondo, 0,96 per il terzo e 1 per il quarto).
Tecnicamente la differenza sarebbe un 10%.

La Legge prevede la possibilità di variare la Tabella Millesimale Contrattuale a maggioranza "classica" (senza effetti retroattivi) solo qualora si riscontri un errore di calcolo oppure a seguito di una modifica che comporti una variazione di almeno 1/5 (20%) della proprietà/unità (in tal caso la impone a spese di chi effettua la modifica).

Resta sempre facoltà dell'assemblea il modificare "discrezionalmente" e in qualsiasi momento la Tabella ...ma in tal caso il voto dovrà essere unanime 1000/1000.

Per quanto spiegato nel tuo caso s'impone l'unanimità.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi permetto di aggiungere una osservazione: oggi mi pare che la applicazione dei coefficienti sia piuttosto “prudente”: non così in passato, almeno per la mia limitata esperienza.

Come ricordavo di quel condominio di Milano, presumo che il Regolamento e millesimi sia nato col frazionamento dello stabile nell’ante guerra. Ed è evidente che si è dato un particolare peso anche al valore economico del tempo, che oggi mi sembra opposto, per cui i negozi del piano terra erano e sono in gravati da una maggiorazione.
In altro caso, condominio in Liguria anni 60-70 , sembra abbiano ragionato anche in funzione “vista mare” che oggi non c’è più.
Per cui c’è una curiosa progressione sinusoidale, del tipo: primi due piani 1,00, altri due 0,90, ultimi due 1,10
Eccesso di fantasia....!
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Come molti immobili nel centro, questo è dotato di un ascensore installato successivamente (anni 90) di cui però il primo piano non beneficia dato che non partecipò finanziariamente all'installazione.
secondo me siccome l'ascensore installato in un edificio che ne è privo è una innovazione soggetta ad uso separato,la tabella per la sua manutenzione, in questo caso, va ripartita solo tra gli utilizzatori/finanziatori della innovazione e non va inserita nella tabella scale.
Di conseguenza le quote sono più alte per me che sono al primo piano e vanno via via a decrescere per i piani superiori.
questo mi sembra una incongruenza: la tabella scale si fa per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in base all'altezza dal piano strada. Chi abita all'ultimo piano usa tutte le scale chi abita al piano rialzato solo la rampa che porta al suo piano.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
la tabella per la sua manutenzione...
questo mi sembra una incongruenza: la tabella scale si fa ...
Si sta riferendo alla Tabella A (proprietà)... quale possessore di unità al primo piano escluso dall'uso dell'ascensore (installato come innovazione) è escluso da qualsiasi spesa sullo stesso.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
quale possessore di unità al primo piano escluso dall'uso dell'ascensore (installato come innovazione) è escluso da qualsiasi spesa sullo stesso.
giusto ma il postante scrive:
Sfogliando la quota dei millesimi, ho notato però che la ripartizione attuale non tiene conto dell'installazione dell'ascensore. (e questo va bene) Ovvero, a parità di dimensione degli appartamenti le quote sono distribuite come se quest'ultimo non fosse presente. Di conseguenza le quote sono più alte per me che sono al primo piano e vanno via via a decrescere per i piani superiori. Al punto che l'ultimo piano ha una quota di millesimi sensibilmente più bassa (-15%) rispetto alla mia. (questo non è regolare perché i mm di proprietà, a parità di superficie e di esposizione, aumentano con l'aumentare del piano. I piani alti sono storicamente considerati piani "nobili")
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
giusto ma il postante scrive:
Perché si lamenta di una mancata revisione della Tabella di Proprietà.

Secondo i "canoni" del calcolo dei valori millesimali si dovrebbe (condizionale) fare il calcolo tenendo conto del coefficiente di piano.
In un edificio privo di ascensore, a parità di grandezza/esposizione, più sali e meno vale la proprietà (per il disagio del dover fare le scale).
Ma se l'immobile è dotato di ascensore i "piani alti" valgono di più perché godranno di maggior isolamento dai rumori del traffico, più sicurezza dai furti, miglior visuale.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Purtroppo l’errore risale alla epoca della installazione dell’ascensore; dovevano imporre anche la revisione dei valori millesimale. Adesso è impresa improba trovare una maggioranza. E adire al giudice è una incognita
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma se l'immobile è dotato di ascensore i "piani alti" valgono di più perché godranno di maggior isolamento dai rumori del traffico, più sicurezza dai furti, miglior visuale.
ma anche lo stesso disagio degli edifici senza ascensore quando l'ascensore si guasta.
Secondo la circolare nr.12480 del 26 marzo 1966 , in un edificio privo di ascensore, si assegna il coefficiente di piano 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano... .
Secondo me il criterio è discutibile perché assegnare 0,90 al terzo ed ultimo piano non è congruo con l'assegnare ugualmente 0,90 al quinto ed ultimo piano: come se il disagio per arrivare al 3°piano cambiasse se l'edificio fosse di 5 piani anziché 3.
Poi, ci sono case costruite senza ascensore nei primi del 1800, ma con altezze interpiano da 4,50 m, tanto è vero che per passare da un piano all'altro le rampe di scale sono 3 con 2 pianerottoli di riposo. Il 3 piano di queste case equivale in altezza ad un 5° piano dei giorni nostri.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Rimane la sostanza:
Bardo oggi si trova al primo piano ed ha molti più millesimi di proprietà di chi è ai piani alti, oggi serviti da ascensore.
Sicuramente una situazione anacronistica e oggi non corrispondente al valore della sua proprietà.
Su che azioni può sperare di ottenere rimedio?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Secondo la circolare nr.12480 del 26 marzo 1966 , in un edificio privo di ascensore, si assegna il coefficiente di piano 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano... .
Secondo me il criterio è discutibile perché assegnare 0,90 al terzo ed ultimo piano non è congruo con l'assegnare ugualmente 0,90 al quinto ed ultimo piano: come se il disagio per arrivare al 3°piano cambiasse se l'edificio fosse di 5 piani anziché 3.
Ti sei distratto e non hai svolto correttamente il problema.
Rileggi quanto avevo esemplificato.
La (pseudo) norma stabiliva il coefficente in modo diverso
P1= 1
da P2 a Pn (dove con "n" s'intende l'ultimo piano) doveva essere un "scalare" fino a 0,90.
Quindi P3 non equivale a P5 o P7.
Ma non bisogna nemmeno trascurare che eccetto i palazzi molto antichi, dove comunque non si erigevano tanti piani, vi è obbligo di installazione dell'ascensore se a progetto si costruisce oltre il terzo piano.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Quindi P3 non equivale a P5 o P7.
non ho sostenuto questo; ho scritto che in un palazzo di 5 piani fuori terra senza ascensore il coefficiente di piano del 5° piano è 0,90 in un palazzo di 7 piani senza ascensore il coefficiente di piano del 5° piano non è 0,90 ma di più. e siccome tu facevi riferimento ad disagio io ho commentato come se salire a piedi al 5° piano di un palazzo di 7 piani sia meno disagevole del salire a piedi al 5° piano di un palazzo di 5 piani.
vi è obbligo di installazione dell'ascensore se a progetto si costruisce oltre il terzo piano.
questo dal 1989; prima era un optional: ho abitato per più di 30 anni al 4° ed ultimo piano di un palazzo senza ascensore, costruito agli inizi degli anni cinquanta.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
secondo me, nessuna, se l'ascensore non diventa proprietà di tutti.
La proprietà dell'ascensore non è in discussione, e non centra nulla con la tabella originaria di proprietà dell'appartamento.
Non sta contestando nemmeno le spese di gestione ascensore, visto che non ne è proprietario/utilizzatore, e quindi ne è esente
Anche se i mm di proprietà mi sembrano sballati:
Appunto: ma sono sballati soprattutto dopo l'installazione dell'ascensore.
La risposta chiesta è già stata data:
La Legge prevede la possibilità di variare la Tabella Millesimale Contrattuale a maggioranza "classica" (senza effetti retroattivi) solo qualora si riscontri un errore di calcolo oppure a seguito di una modifica che comporti una variazione di almeno 1/5 (20%) della proprietà/unità (in tal caso la impone a spese di chi effettua la modifica).

Resta sempre facoltà dell'assemblea il modificare "discrezionalmente" e in qualsiasi momento la Tabella ...ma in tal caso il voto dovrà essere unanime 1000/1000.

Per quanto spiegato nel tuo caso s'impone l'unanimità.
Il resto è propedeutico ma non riguarda la domanda di Bardo.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
@basty così come è impostata:

Non sta contestando nemmeno le spese di gestione ascensore, visto che non ne è proprietario/utilizzatore, e quindi ne è esente
Appunto: ma sono sballati soprattutto dopo l'installazione dell'ascensore.
stiamo facendo una discussione sul nulla.
Le tabelle millesimali sono sballate indipendentemente dal fatto che sia poi stato fatto un ascensore. Coloro che hanno partecipato alla costruzione dell'ascensore non l'hanno fatto "gratis et amore dei"; la manutenzione dell'ascensore se la pagano loro. Perché i millesimi di proprietà debbano essere "sballati sopratutto dopo l'installazione dell'ascensore"? Non sappiamo quali criteri ha usato chi ha redatto le tabelle millesimali e sopratutto i valori dei coefficienti che ha assegnato all'interno dei varie voci considerate.
 

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