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  1. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera a tutti,
    Nel condominio dove possiedo un alloggio il giudice ordina in seguito a procedimento d'urgenza il rifacimento del tetto.
    Successivamente l'Assemblea si riunisce per deliberare l'incarico al tecnico che si dovrà occupare di redigere il capitolato, nel contempo lo nomina per la revisione dei millesimi.
    La mia domanda è questa : considerando la data della sentenza è come se il rifacimento del tetto fosse stato deliberato quel giorno con i millesimi esistenti?
    Oppure come vorrebbe qualcuno niente millesimi rivisti niente tetto?
    grazie per l'attenzione e per eventuali risposte.
     
  2. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se tutte le procedure di revisione dei millesimi sono state rispettate (convocazione e validita' dell'assemblea, maggioranze prescritte con i millesimi "attuali", ecc.) I nuovi millesimi, se approvati dall' assemblea, avranno efficacia immediata, salvo delibera assemblea diversa.
     
  3. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quanto detto da Luigi è coretto ma cosa vuoi dire con la frase su evidenziata?
     
  4. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao Chiacchia,
    Quale frase evidenziata?
     
  5. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    No. Il tetto va comunque rifatto ed i condomini pagheranno le loro quote con i millesimi che sono, o saranno, al momento in vigore.
     
  6. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Luigi per le tue risposte che sono chiare,
    Ma vedi la storia dei millesimi si trascina da tempo, addirittura anche in tribunale l'avvocato del condominio ha tentato di mettere questo ricatto facendo ovviamente irritare il giudice che ha evidenziato che una cosa era il tetto e un'altra i millesimi.
    In sintesi il condominio sostiene che le mansarde ( una è la mia) hanno pochi millesimi e quindi prima hanno cercato di farli rifare solo a noi addirittura stabilendo loro un aggravio di 20 millesimi a mansarda e uno sconto per gli altri di 5 mille si ciascuno.
    Dopo la sentenza non essendoci gli estremi per il rifacimento parziale dei millesimi hanno stabilito di rifarli per tutti, su dieci condomini 2 contrari.
    Non sono sicura che la maggioranza sia esatta perché se non ricordo male anche con la riforma ci vuole l'unanimità con solo due eccezioni, l'errore o le mutate condizioni , che comunque andrebbero dimostrate .
    Sta di fatto che ad oggi la situazione è questa : il capitolato è pronto ma l'assemblea non viene convocata fino a che non ci sono i millesimi rifatti e io di fatto,ma anche un'altra condomina non abbiamo consegnato le mappe.
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    A parere di chi scrive la tabella vigente può ben essere applicata per ripartire le spese urgenti da eseguire

    Se esistesse in contemporanea la volontà di rettificare le tabelle e poi assoggettare tutto al conguaglio si tenga conto che l ’approvazione delle nuove tabelle millesimali può essere deliberata dall’assemblea a maggioranza e con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino quanto meno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Cassazione n. 3221 del il 12 febbraio 2014.

    Insomma a prescindere dal comune pensare ( anche in funzione della nota sentenza delle Sezioni Unite - n. 18477/10- che pure testa valida dopo la riforma ) le tabelle legali di pagamento possono essere approvate a maggioranza se tale nuovo criterio è frutto di un mero asettico calcolo tecnico che trova supporto nel ragionamento sviluppato nella sentenza ultima citata laddove sta scritto “i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge. In sostanza in assemblea va ratificato ed approvato quanto emerge da un mero risultato di una operazione tecnica che come tale non puo' dare origine a controversie : se il valore di una cosa è quello che è non c'è motivo di accapigliarsi ; e aggiungasi, se il risultato tecnico ottenuto è conforme al precetto legislativo deve escludersi la necessità di una attività negoziale
    --------------------------------------------------------------------------------------------------
    Andando oltre e citando l'avvocato Gallucci_
    "Se per l’approvazione a maggioranza è necessario fare riferimento alla sentenza delle Sezioni Unite n.18477/2010 , per revisione e modificazione, invece, basta guardare all’art. 69 disp. att. c.c.
    La riforma del condominio, infatti, è intervenuta sia sui quorum deliberativi necessari per aggiornare il contenuto delle tabelle millesimali che per errore o cambiamenti strutturali, non risultino più attuali.
    Ciò vale sia nel caso in cui le tabelle millesimali siano contenute in un regolamento assembleare, quanto in un regolamento di origine contrattuale ma di natura assembleare, cosa, quest’ultima, notoriamente possibile (Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943).
    In quest’ambito, la sentenza della Corte di cassazione n. 3221 del 12 febbraio 2014 – in una causa avente ad oggetto ( tra le altre cose ) la contestazione della revisione di tabelle millesimali contenute in un regolamento contrattuale, ribadendo quanto affermato dalle Sezioni Unite nellla sentenza 18477/ 2010 – ha ribadito che con l’approvazione a maggioranza della revisione delle tabelle millesimali “non sono violati gli artt. 1135, 1136 c.c., 68 e 69 disp. att. c.p.c. perché, quand'anche si volesse attribuire ad una delibera che si limita a regolare in modo diverso i criteri di ripartizione delle spese generali, la natura di delibera di modifica dei millesimi, la delibera comunque non doveva essere approvata all'unanimità, ma a semplice maggioranza perché nel condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che la revisione delle tabelle (ancorché di origine contrattuale) non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini […], essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma (Cass. S.U. 9/8/2010 n. 18477)” (Cass. 12 febbraio 2012 n. 3221).
    Ciò, chiaramente, purché la revisione non debba essere intesa quale “diversa convenzione” ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. In tal caso, infatti, il consenso di tutti i condomini per modificare il criterio di ripartizione applicabile è necessario, a pena di nullità, perché imposto dalla legge. "
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Art. 69.disposiz attuazione del cc
    I comma .I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
    II comma :Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
    III comma Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.


    Art. 1136.codice civile -Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.

    2 comma : .Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
     
  9. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il buon Alessandro Rossi ci ha sciorinato mezzo c.c. e tutte le sentenze intervenute nella materia. Cio' che Ziggy non ci ha detto sono le due cose di primaria importanza: ossia se all'atto dell' acquisto le tabelle e relativo reg.cond. erano menzionate come parte integrante del rogito. Ed inoltre, se queste mansarde sono state modificate profondamente come spazi abitabili, nuove aperture di luci o quanto faccia supporre un maggior godimento da parte dei proprietari rispetto all'origine. Se le due condizioni sono queste (la seconda e' che non vi siano stati aumenti significativi di superficie/volumi) allora il resto del condominio potra' piangere in turco/arabo/serbo/croato ma le tabelle resteranno quelle attuali. Modificabili solo con l'intervento del giudice e di spese non indifferenti per l'entrata in campo del CTU.
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  10. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao Luigi,
    I millesimi non sono contrattuali, Negli anni settanta furono trasformate le soffitte in mansarde e come prevedeva la legge all'unanimità approvarono i nuovi millesimi. Da allora non è cambiato più nulla le due mansarde sono sempre le stesse, nel mio caso che ho acquistato nel 2008 ho rifatto i pavimenti , le porte interne, messo a norma l'impianto elettrico e quello di riscaldamento, insomma nulla che ne abbia modificato la superficie o il volume.
    Non abbiamo neppure l'ascensore quindi di non ho neppure un miglior godimento della mia proprietà.
     
  11. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Allora si tratta solo di invidia da parte di qualcuno o di arterioslerosi.......quelli che non perdono occasione per seminare zizzania. Visto he le tabelle vennero approvate all'unanimita' e che le condizioni costruttive non sono variate, che vanno cercando? Opponiti alla redazione delle tabelle proprioin virtu' della precedente unanimita'.
     
  12. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ziggi il testo evidenziato era questo

    Comunque mi hai risposto andando avanti nella discussione, pertanto ritornando alle tabelle quello detto da Ennio penso abbia appagato la tua necessità ma attenzione ci potrebbe essere una trappola, quando si è deciso di cambiare le tabelle con quale ordine del giorno si è arrivati a tale conclusione? e con quale maggioranza si è deciso di cambiare le tabelle? qui sta la trappola.
     
  13. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ordine del giorno:
    Tabelle millesimali ipotesi di revisione a seguito cambio di destinazione d'uso delle mansarde ai sensi del nuovo art 69 disp att del c.c Nomina di un tecnico con approvazione spesa a carico di chi ha effettuato il cambiamento.

    Preciso che la mansarda di mia proprietà mi è stata venduta come alloggio regolarmente accatastato nel 1975 come abitazione e non come soffitta.
    Le soffitte essendo pertinenze come le cantine sono inglobate nei millesimi degli appartamenti ai quali appartengono.
    Le mansarde hanno invece un loro valore millesimale.


    Delibera:
    L'amministratrice chiede all'Assemblea circa la volontà di procedere alla revisione dei millesimi delle sole mansarde in seguito alle variazioni dei poste in essere dai proprietari, tuttavia mancando agli atti la relazione tecnica accompagnatoria alle attuali tabelle non sarà possibile una mera modificazione delle stesse ma il tecnico dovrà stimare ex novo tutte le unità all'interno dell'edificio. Pertanto l'amministratore informa che è comunque possibile deliberare a maggioranza in quanto i luoghi sono stati modificati e in ragione del fatto che un cambio di destinazione d'uso comporta certamente l'attribuzione di nuovi millesimi superiori ai precedenti per oltre un quinto ma non sarà possibile addebitare i costi solamente a carico di chi ha effettuato la variazione.
    Votazione 599.90 favorevoli approvato.


    Scusate la lungaggine ma così è più chiaro
     
  14. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me stanno compiendo un abuso. A questo punto andrei da un buon avvocato con tutte le carte che dimostrano:
    -che la mansarda già nel 1975 era accatastata come A/2 e quindi non c'è stata nessuna variazione d'uso;
    -che le precedenti tabelle millesimali erano state approvate all'unanimità;
    -che non sono intervenute, da parte dei proprietari delle mansarde, modificazioni significative di volumetria e superficie;
    Credo che una buona lettera da parte dell'avvocato farà fare qualche passo indietro a qualcuno, tanto da modificare quella votazione di 599,90 che pur approvando una delibera, a mio parere illegittima, non è poi così "maggioranza schiacciante".
     
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  15. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Anche io credo che stiano abusando dei loro poteri, anche quello che scrive l'amministratore non lo trovo corretto.
    Come fa a dire che esiste un'alterazione di un quinto nei valori millesimali? Questo lo suppone lei ma lo deve anche provare.
    Se non si è espressa male un quinto di mille fa 200 cosa praticamente impossibile di cui ne sono assolutamente certa.
    Per ora pensavo di non fornire la mappa il tecnico mi ha confermato che senza la mia delega non può prelevarla in catasto.
     
  16. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa è la solita situazione che l'unione fa la forza, alla fine se la maggioranza fa rifare le tabelle, e non possono certo fartele pagare a te, tra quello che costa farle rifare, tutte, non esiste togliere a qualcuno per dare ad altri, tranne se tu non perdi la testa e acetti, dicevo quello che costano a paragone con quello che si toglieranno di dosso loro per gravarlo a te, ma sai quanto anni ci vogliono per recuperare i loro soldi? tranne se il tecnico non è corotto ma in quel caso gioco forza tribunale CTU un barca di soldi....e..... mamma mi come è brutta l'ingordigia.
    Per tale motivo ti allego qualche paragrafo di elgge ecc.
    1. 1123. Ripartizione delle spese
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
      Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
      Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

      E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.
      Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. --- Corte di Cassazione, n. 17101/2006
    poi

    La Corte di Appello di Milano, sentenza 666 del 6 febbraio del 2008, ha deciso una controversia in materia ricordando che "la maggioranza dei condomini aspira ad adottare una determinazione astrattamente capace di piegare la volontà della minoranza a quella della maggioranza e non potendo tale intento considerarsi legittimo perchè incidente sui diritti individuali di ciascun condomino, tale contrasto tra deliberato e diritti è ragione necessaria e sufficiente per potersi dichiarare l'illegittimità della delibera stessa."Avv. Luigi De Valeri


    Adesso armati di pazienza e impara un poco di leggi le metti da parte e nel caso le suggerisci all'avvocato, ma speriamo che non ti servano.
    Buona DOmenica
     
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  17. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Chiacchia ,
    la pazienza non è la mia virtù ma in certi casi è necessaria,
    cercherò di utilizzare le informazioni al meglio, per ora non mollo anche se è dura ogni volta che c'è l'assemblea mi viene mal di pancia.
    grazie ancora a te e a Luigi
    Buona domenica anche a voi
     

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