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antoniomaria

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera e grazie anticipatamente a tutti quelli che parteciperanno a questa discussione. Avrei tre quesiti ( che spero siano di interesse generale) da sottoporre alla vostra attenzione in quanto stiamo per approvare le nostre prime tabelle millesimali (non ne abbiamo mai avuta una) per il nostro condominio composto da un bar al piano terreno, un salone-parruccheria ed una abitazione al primo piano, uno studio legale al secondo piano, uno studio tecnico al terzo piano, uno studio per uffici ed una abitazione al quarto piano ed infine una terrazza-lastrico solare al quinto piano di mia proprietà esclusiva.
1°) quesito: l'altezza reale del bar al piano terreno, come misurato dal tecnico incaricato per la redazione dei millesimi e indicato anche nella relazione relativa alla stesura dei millesimi, è di m: 4.35. Poiché il bar è stato controsoffittato (cartongesso o simile) lo stesso tecnico ha considerato per i millesimi corrispondenti da utilizzare per il calcolo del volume, che il locale bar avesse una altezza di m. 3.15, nonostante il controsofftto sia da ritenersi provvisorio ed amovibile in qualsiasi momento fermo restando che l'altezza reale del locale-bar (dal pavimento al soffitto) resta sempre m. 4.35. E' corretto il modo di operare del predetto tecnico?
2°) quesito: lo studio tecnico al terzo piano e lo studio per uffici al quarto piano hanno avuto un coefficiente di destinazione d'uso pari a "1" come abitazione in quanto, secondo il parere dello stesso tecnico incaricatom sono registrati al catasto come appartamenti/abitazioni e non , invece, il valore di "1.20" come stabilito dallo stesso tecnico per lo studio legale del secondo piano e come il loro uso attuale giustificherebbe, indipendentemente dal loro accatastamento.Ritengo che nell'attribuzione di un coefficiente di destinazione d'uso occorrerebbe tener conto dell'effettivo utilizzo dei locali indipendentemente dalla loro registrazione in catasto anche in previsione del maggiore uso dei beni comuni (scale, luce, ascensore) usufruiti dagli utenti di detti studi. Cosa ne pensate ?
3°) quesito: nella terrazza-lastrico solare (non abitata ma utilizzata solo come terrazza) insistono una soffitta alta m. 1.90, una tettoia-stenditoio aperta alta m. 2.30 ed un box-wc alto m. 1.88. Per il calcolo del relativo volume è stato indicato dal tecnico una altezza di m. 3.10 che non si capisce da dove scaturisce. Infatti per tutti i balconi scoperti presenti nei piani dal primo al quarto il valore del volume indicato è stato sempre quello relativo alle unità immobiliari di appartenenza (altezze da m. 3.15 a m. 3.17). Non sarebbe più corretto stabilire per l'altezza della terrazza la media delle altezze dei fabbricati esistenti sul lastrico: m: 1.90+2.30+1.88 = 2.02 ? Per la stessa terrazza è stato attribuito per il coefficiente di destinazione d'uso un valore di "1" pari all'appartamento anzichè quello di "0.20" o "0.22" o "0.25" previsti normalmente per le terrazze. E' corretto ?
Ringrazio di nuovo chiunque volesse aiutarmi a chiarirmi le idee su quanto esposto.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
I criteri per la determinazione del valore millesimale di un edificio non sono fissati per Legge (seppur esiste una tabella indicativa) e rimessi alla discrezionalità del tecnico incaricato.

Spetta all'assemblea deliberare l'approvazione ...e chi è contrario perché si ritiene "svantaggiato" dal calcolo dovrà impugnare dimostrando davanti al Giudice gli errori.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
E' corretto il modo di operare del predetto tecnico?
No: io sono propenso ad usare l'altezza progettuale dei locali, a meno che l'altezza dei locali sia tale da aver ricavato degli ambienti soppalcati da almeno 2,70 m di altezza con strutture portanti in muratura.
Cosa ne pensate ?
Personalmente penso che la destinazione d'uso ufficiale di un locale si desume dal suo certificato di abitabilità e non dal catasto che non è probante. Quindi se i locali sono stati dichiarati abitabili come abitazione tali sono: è il Regolamento di Condominio che dovrebbe proibire il cambiamento di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio, studio medico, studio professionale ecc... ecc... . Comunque si può chiedere ai proprietari degli appartamenti di regolarizzare la destinazione d'uso della loro proprietà.
Non sarebbe più corretto stabilire per l'altezza della terrazza la media delle altezze dei fabbricati esistenti sul lastrico
No si mette l'altezza che risulta da progetto, in mancanza di questo si usa l'altezza reale misurata.
Per la stessa terrazza è stato attribuito per il coefficiente di destinazione d'uso un valore di "1" pari all'appartamento anzichè quello di "0.20" o "0.22" o "0.25" previsti normalmente per le terrazze. E' corretto ?
secondo me no.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Se tutto questo è utilizzato e/o serve a tutti i condomini, i mm. da applicare devono essere quelli di pp. che cadono sotto lo sporto del condominio
 

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