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  1. clery

    clery Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sono proprietaria di un appartamento in una palazzina bifamigliare ( due appartamenti relative cantine e box, giardinetto e cortile interno) per acredini ancora legate ai vecchi proprietari del mio appartamento l'altro proprietario si rifiuta di avere con me ogni contatto di sorta e maltratta in ogni modo possibile il mio inquilino.
    Così facendo rende impossibile la manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile e minaccia (dal balcone) ogni tecnico mandato sul posto per vedere problemi legati alle cose comuni (cancello automatico, portoncino d'ingresso, giardino, ecc.). Non esiste ancora ad oggi un contatore condominiale le varie utenze comuni (luce scale, canc.automatico, ecc.) sono allacciate al suo contatore personale, questo gli arroga il diritto di vantare la proprietà delle stesse. Senza contare l'impianto elettrico delle cantine dei tempi della guerra (bachelite, ecc.).
    Mi chiedo che tipo di assicurazione potrei fare senza che accusino anche me di incuria.
    Il mio avvocato ha già iniziato una procedura di conciliazione ma dubito che servirà a qualcosa dato che ormai non ritira più neanche le mie raccomandate.
    Un traguardo potrebbe essere riuscire a firmare un regolamento di condominio visto che per lui il Codice Civile non ha valore e nominare un amministratore ma qui viene il bello perchè siamo ben al di sotto della soglia minima di condomini con l'obbligo di amministratore (8 se non sbaglio).
    Il mio avvocato sta ancora studiando come presentare l'eventuale causa perchè non essendoci l'obbligo di legge potrebbe essere rigettata.
    Qualcuno a dei consigli da darmi? AIUTO
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il tuo avvocato dovrebbe sapere che, ex art. 1139 c.c., la nomina di un amministratore giudiziale ai sensi dell'art. 1105, quarto comma c.c. è applicabile ai cosiddetti condomini minimi, e cioè alle collettività condominiali composte da due soli partecipanti.
     
    A Ollj piace questo elemento.
  3. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Modestamente parlando: la scelta del suo avvocato non è azzeccata.
    Come detto da Nemesis.
    Unico elemento che giustificherebbe il suo avvocato: rivolgersi al Giudice in assenza di elementi che ne giustifichino l'intervento (lo stabile non ha bisogno di alcun intervento, esiste collaborazione tra condòmini, viene svolto quanto necessario per la conduzione...), ma da quanto ha lei descritto è proprio il contrario.
    Volontaria giurisdizione e nomina amministratore giudiziale.
    Se ci riesce, parli di ciò con qualcuno che ha la fiducia del vicino: forse così capirà che gli converrà venire a patti con lei (un amministratore costa)
     
  4. clery

    clery Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie per l'indicazione che girerò a chi di dovere, sperando ancora che la conciliazione abbia buon esito e non sia necessario andare oltre.
     
  5. clery

    clery Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie Olly, purtroppo lo so che un amministratore costa ma quando l'altro proprietario rifiuta qualunque contatto (bisogna anche capire la tipologia: 40 anni di cause "insulse" con il precedente proprietario; quando la mia proprietà è stata in vendita piantonava l'attività dell'agente immobiliare per denigrarla e scoraggiare gli acquirenti; ora controlla le targhe delle auto dei miei inquilini, violando la loro privacy, per contestare la possibilità o meno di parcheggiare, ecc.) perchè vuole che venda a lui per poco o nulla che già si considera l'unico proprietario (ha cercato di usocapire il tetto!) e agisce come tale (lascia l'immondizia dove più gli fa comodo, pota le piante delle parti comuni sostenendo che sono le sue perchè le ha piantate lui e minaccia chiunque taglia un ramo per non cavarsi gli occhi o perchè non si riesce più ad aprire il portoncino d'ingresso. E' una situazione border-line purtroppo che a raccontarla sembra impossibile eppure ...
     
  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ne dubito, ma spero ci riesca.
    Visto il tipo, per lui la conciliazione sarà l'ennesima prova dell'altrui aggressività.
    Lasci perdere la conciliazione punti alla volontaria giurisdizione per un amministratore; non le servirebbe nemmeno il legale (tuttavia non le consiglierei di far da solo). Costi: Bollo 27,00 Euro + Contributo 98,00 Euro (+ compenso suo avvocato)
    Ecco un esempio:

    http://www.tribunale.torino.giustizia.it/it/Content/Index/15369
     
  7. clery

    clery Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie Ollj,
    Sembra un po' troppo facile conoscendo la burocrazia italiana...
    Leggo su: http://www.tribunale.torino.giustizia.it/it/Content/Index/15369
    che per presentare il ricorso occorre allegare (fra le altre cose) copia del verbale negativo dell’assemblea che in questo caso non c'è mai stata.
    Comunque lo farò presente al mio avvocato. Ancora GRAZIE
     
  8. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Era un esempio e come tale deve essere adattato al caso concreto. Ecco perchè le sconsigliavo di far da solo.
    Saluti
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mmmmh... direi che la questione sia tutt'altro che semplice.
    Un Giudice può certamente nominare un amministratore in un Condominio minimo...ma la carica varrà per il limitato tempo di sistemazione di quanto in difetto.

    Su certe cose poi (la vecchia bachelite,...forse meglio di certe plastiche) non esiste obbligo di messa a norme per chi vi abita da sempre.
    Cosa diversa per chi dà in affitto.
     
  10. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La carica varrà sine die: non esiste l'amministratore a tempo.
    Unico limite come su avevo detto: dimostrare al Giudice che l'amministratore serve (e la litigiosità del vicino fa ben sperare in tal senso = impossibile prendere alcuna decisione stante suo rifiuto)
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    In verità ogni amministatore viene nominato con mandato a termine. La carica dura counque e solo 1 anno.
    Qualora, in presenza di Condominio minimo, un Giudice provveda ad una nomina giudiziaria la stessa non potrà che essere per il limitato tempo necessario alla sistemazione del contenzioso/problema...altrimenti a che pro la norma che prevede obbligo di amministratore solo oltre gli 8 proprietari? (prima 4)

    In tema di condominio cosiddetto minimo il tribunale può nominare, stante l’inerzia dell’organo deliberativo, un amministratore giudiziario ad acta conferendogli mandato a commissionare l’esecuzione di opere manutentive straordinarie ed urgenti (finalizzate, nel caso di specie, al ripristino delle strutture portanti comuni gravemente compromesse) e munendolo di autonomi poteri perché agisca svincolato dall’assemblea e dai compartecipanti”


    Tribunale di Foggia, 30.10.2000

    Ad acta non mi risulta sinonimo di sine die
     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Altra ipotesi quella indicata in sentenza.
    Può, non significa deve
    Lì è l'ordinanza del Giudice a disporre un limite funzionale e quindi a stabilire un suo incarico ad acta (così come sarebbe stato nel suo potere di non disporre nomina alcuna in caso di non necessità)
    Ripeto: ove il Giudice nominasse l'amministratore, la nomina non sarà mai a tempo (stante prorogatio); solo il giudice potrà disporre diversamente e dovrà avvenire in modo espresso
     
    Ultima modifica: 13 Novembre 2015
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Pacifico il può piuttosto che il deve (infatti mai usato il verbo dovere).
    Per il resto mi pare un "paradosso" stante il non obbligo di amministratore nelle piccole realtà una imposizione che cloni in toto le disposizioni che Legge prevede specificatamente oltre una certa soglia.
    Soglie peraltro aumentate con la riforma 2013/2014
     
  14. clery

    clery Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie !! :fiore: Vi ringrazio del vivace dibattito che per me è fonte di ispirazione.
    Quando mi riferisco alle "vecchie plastiche" naturalmente non entro in casa sua ma mi riferisco espressamente alle parti comuni, scale, cantine, ecc. che chiunque abbia accesso allo stabile potrebbe utilizzare e magari restare folgorato, io mi sento un po' responsabile. Stessa cosa per il cornicione, non sta crollando ma se aspettiamo che cada in testa a qualche passante ...
    Anche se fosse solo per un anno ma mettesse a posto: regolamento di condominio, contatore elettrico e impianto parti comuni e cornicione. Però mi chiedo essendo i millesimi 500 e 500 come raggiungere una maggioranza?
    Mi pongo anch'io il problema del domani ma a questo punto non potrebbe entrare il meccanismo classico dei condomini: convocazione per conferma amministratore, alla prima i miei 500 millesimi non basteranno ma alle successive magari si.
    Buona giornata :)
     
  15. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Nessun paradosso dato che é la legge che dispone in tal senso:

    Art.1105 Cc
    1. Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell' amministrazione della cosa comune.
    2. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
    3. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell' oggetto della deliberazione.
    4. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l' amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all' autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore

    E per l'appunto il Giudice deciderà, se necessario, anche nominando un amministratore che sarà tale e senza limite di mandato (salvo non altrimenti disposto nell'ordinanza di nomina)
    La riforma non ha toccato l'impianto dell'art.1105 Cc e si è limitata a disporre diversamente quanto al limite minimo in tema "nomina dell' amministratore" imposto all'Assemblea dei condòmini (ma non di certo ad un Giudice), disciplina applicabile a condizione che la compagine condominiale sia regolarmente amministrata (cosa che non avviene invece nel caso di specie, cui si applica per l'appunto l'art.1105 Cc)
     
    Ultima modifica: 14 Novembre 2015
  16. clery

    clery Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ancora grazie!
     
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se il Giudice nomina un amministratore "ad acta" significa che ha già valutato quali siano i problemi da risolvere e le azioni da attuare (di fatto l'amministratore agirebbe su mandato del Giudice "ignorando" il vlaore dei proprietari)

    No...mai basterebbero perchè serve doppia maggioranza (teste+millesimi) ed essendo in 2 sareste sempre in una situazione di stallo...dove l'amministratore potrebbe rimanere solo in virtù del prorogatio imperii
    Già spiegato che non condivido tale impostazione...e altri avvocati hanno identica "veduta":

    L'amministratore del piccolo condominio
     
  18. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Prescindendo dalle mie disquisizioni accademiche.
    Si ricorra alla volontaria giurisdizione e si chieda al Giudice di far eseguire almeno le opere necessarie per mettere in sicurezza il Condominio; il Giudice non dovrebbe rigettare tal richiesta (ovviamente sarà da dimostrare la necessità delle opere: questo forse il tallone d'Achille)
     
  19. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ha ragione @Dimaraz: impossibile ricorrere ex art.1105 Cc ed ottenere un amministratore che non sia ad acta.
    La mia lettura è eccessiva ed in contrasto con l'art.1129 Cc. Corretta l'impostazione del legale di clery che sempre potrà ricorrere ad un provvedimento ad hoc ex 1105 Cc (ove ve ne fossero le condizioni di necessità)
    Mi scuso con @clery a cui rimarrà come unica soluzione ricorrere al Giudice solo per conseguire un intervento specifico e limitato (con tutti gli annessi e connessi quanto ad inutilità di ciò per una soluzione definitiva della vicenda)
    Saluti.
     
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