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  1. khael85

    khael85 Membro Ordinario

    Salve a tutti.
    Vorrei esporre la mia situazione per ricevere un qualche parere ove possibile.
    Nell'aprile 2013 ho sottoscritto come parte acquirente un preliminare di compravendita riguardante un immobile versando una caparra iniziale di 4500 euro, integrata ogni mese fino ad ottobre 2015 con 450 euro mensili sempre a titolo di caparra. Il totale della caparra versata sarà quindi di 18.000 euro (4500 + 450 x 30 mesi). Il rogito nel preliminare è fissato per il 31/10/2015 come termine ultimo. Il preliminare è stato trascritto tramite notaio per tutelare entrambe le parti dato che tra preliminare e rogito sarebbero passati 30 mesi.
    Ora resa nota questa situazione pongo la problematica. D'accordo con la parte venditrice vorremmo prorogare l'accordo al 30/06/2016 e revisionare il prezzo finale dell'immobile da riscattare (da € 90.000 a € 83.000).
    Il quesito è semplice: il preliminare trascritto dal notaio può essere prorogato e modificato nelle parti descritte con una scrittura privata non autenticata che verrà regolarmente registrata oppure è obbligatoria la pubblicità sulle modifiche? Essendosi instaurato un ottimo rapporto tra me e il venditore si può procedere in qualche altra maniera?
    Il nocciolo fondamentale è risparmiare a questo punto le spese notarili per una modifica del preliminare mantenendo però valido l'accordo trovato con le descritte modifiche.

    Grazie mille per l'attenzione e per gli interventi.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sconsiglio la forma "privata".
    La cosa andrebbe valutata caso per caso, ma se hai fatto trascrizione con Notaio del Preliminare e non vuoi, dopo la scadenza prevista per il Rogito, "perdere" le tutele fornite da tale forma la modifica deve necessariamente essere "pubblicata".
    Forse il Notaio vorrà un compenso integrativo o forse anche no (se farà pure la voltura)...ma dic erto hai altre tasse da (ri)pagare specie se fai nuovii anticipi a titolo di caparra.
     
  3. khael85

    khael85 Membro Ordinario

    Ti ringrazio per la gentile risposta.
    Il punto è che comunque perderei le tutele della trascrizione in quanto decade dopo 3 anni (scadenti ad aprile 2016 quindi). Inoltre entrambe le parti dopo 3 anni di conoscenza e fiducia reciproca, ne farebbero a meno se e sottolineo se ci fosse la possibilità di fare un'operazione regolare, risparmiando però il passaggio notarile.

    Grazie ancora.
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Su cosa basa tale assunto?
     
  5. khael85

    khael85 Membro Ordinario

    Ho letto che passati tre anni dalla trascrizione, essa decade. Potrei ovviamente sbagliarmi. Ripeto il nocciolo é semplicemente quello di modificare le parti citate senza accollarsi costi esagerati. Fondamentalmente l'abbassamento di prezzo é stato concordato tra me e il venditore per venirci incontro data la svalutazione che han subito gli immobili in questi due anni e mezzo. Egli non vuole perdere l'acquirente e io non voglio perdere la caparra che avrei versato e siamo arrivati di conseguenza a questo nuovo accordo. Vogliamo altresì essere in perfetta regola. Ora ho chiesto direttamente il parere al notaio che mi comunicherá a breve il da farsi ma volevo avere qualche opinione supplementare. Grazie mille
     
  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Nel nostro ordinamento, quanto alla trascrizione, non è prevista decadenza né prescrizione.
    La sua tutela, quanto al trascritto, è piena e senza limiti temporali. Solo una sentenza contraria e negatoria dei suoi diritti (da trascrivere a sua volta) potrà far venir meno quanto da lei assicuratosi.
    Più tardi le rispondo circa la fattibilità della scrittura privata non autenticata.
    Consideri quanto detto da Dimaraz: il notaio probabilmente non chiederebbe alcunché (ove gli garantiste il rogito)
     
  7. khael85

    khael85 Membro Ordinario

    Grazie per il chiarimento. Un dubbio meno. Aspetto allora un suo parere circa il resto.
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non avevo dato importanza a questo particolare:
    Di fatto non è rilevante per il quesito ma una considerazione sorge spontanea...
    il rapporto con la parte venditrice deve essere veramene idilliaco (più di una Luna di Miele) visto che il venditore non ha alcun vantaggio nell'accettare la riformulazione:
    1)dovrà attendere ulteriori mesi prima di poter chiudere la tranzazione
    2)non riceverà alcun vantaggio economico...anzi subirà una decurtazione del prezzo pattuito a suo tempo
    3)non potrà chiedere la risoluzione del contratto pena la perdita di un controvalore pari al totale delle somme ricevute nel frattempo a titolo di caparra.

    Viceversa se lascia tutto bloccato incassa il prezzo pieno stabilito 3 anni fà...o al limite trattiene tutte le caparre.

    83.000-18.000= 65.000...sarà anche crisi immobiliare ma credo non sia poi tanto arduo trovare una compratore disposto a versargli più di quanto tu ancora gli devi.

    Un immobiliarista mi disse un tempo che un affare è tale se la cosa vale per entrambe le parti...se lo è per una sola parte allora si chiama in un modo diverso...che non stò a citarti per decenza... ma che puoi immaginare da solo.

    A buon intenditor poche parole.
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La trascrizione del preliminare, con la sua funzione "pubblicitaria", le garantisce tutela verso i terzi (verso la sua controparte lei è tutelato a ragione delle clausole contrattuali sottoscritte e ciò a prescindere che siano trascritte).
    In virtù di ciò:
    1) Quanto trascritto svolgerà appieno la sua funzione e senza termine alcuno; chiunque, in futuro interagisse negozialmente con il suo promittente venditore (altro possibile acquirente dello stesso immobile e/o un creditore), saprà che tal immobile è oggetto di preliminare e che sussiste il diritto di lei a:
    - pretendere la conclusione del contratto di compravendita
    - pretendere il risarcimento del danno patito per il mancato rogito ed ottenere la restituzione di € 18.000,00 (l'anticipo indicato nell'atto trascritto).

    2) La nuova scrittura privata non autenticata ma registratata (anche al fine di conseguire il non irrilevante effetto di data certa) avrà la conseguenza non di annullare il precedente preliminare (già trascritto), ma di integrarne alcune condizioni, quali:
    - la nuova data entro cui addivenire alla compravendita
    - il saldo della compravendita medesima (€83.000,00)

    Cosa comporterebbe l'assenza di trascrizione quanto a tal secondo atto?
    Che, sempre integro il suo diritto verso la controparte (dalla quale potrà pretendere giudizialmente che le sia venduto l'immobile alla nuova data prestabilita e al nuovo prezzo pattuito di €83.000,00; cosa che tuttavia in concreto potrebbe anche non andare a buon fine ove il promittente venditore, disfatosi del bene, avesse provveduto a sperperare tutti i suoi averi rendendosi nullatenete), Lei tuttavia non potrebbe eccepire il nuovo accordo contro i terzi che vantassero diritti sull' immobile; verso costoro, lei potrà far valere i suoi diritti solo alle condizioni iniziali (le uniche trascritte) ovvero:
    - pretendere l'acquisto dell'immobile al prezzo di € 90.000,00
    - pretendere, in assenza di compravendita, il risarcimento del danno patito e la restituzione di quanto anticipato (€18.000,00)

    Riepilogando, non trascrivesse in nuovo accordo:
    - nella peggior ipotesi (= terzo che vanta diritti sul bene) lei dovrà acquistare il bene non al prezzo di €83.000,00 ma al prezzo di €90.000,00 (o pretendere il risarcimento del danno + restituzione anticipo €18.000,00)
    - nella miglior ipotesi (bene rimasto nella titolarità del promittente venditore e/o sullo stesso mai sorti diritti di terzi) lei potrà pretendere d'acquistare il bene ad € 83.000,00 e ciò in quanto le nuove nuove condizioni (scrittura privata non autenticata), producendo il loro effetto a prescindere dalla loro trascrizione, ben si potranno far valere verso il promittente venditore.
    Saluti.
     
  10. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    :) Dimaraz mi aveva anticipato su altro aspetto
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non per niente tempo fà mi hai definito paragnosta...:fico::innocente:...

    sperando di non diventare para-altro:sorrisone:
     
  12. khael85

    khael85 Membro Ordinario

    Ringrazio tutti per le risposte, molto gentili.
    Per quanto riguarda il fattore decurtazione del prezzo vorrei chiarirlo in quanto capisco benissimo le osservazioni fatte e la legittima diffidenza ma mi reputo una persona onesta e trasparente. La questione è proprio quella che gli appartamenti suddetti hanno ricevuto una svalutazione a dir poco penalizzante. L'appartamento esattamente sopra di me (stessa metratura, stessa piantina) viene venduto a 65.000 €. Quindi valutando questo aspetto non trovo vantaggioso per me pagare 72.000 € quando il mio stesso appartamento ora viene venduto a 65.000 € e risulta invenduto da mesi. Aggiungo inoltre che l'appartamento a fianco del mio di simile metratura ma su questo mi riservo la non conoscenza della piantina, viene venduto a € 73.000 con annesso garage in aggiunta. A questo punto con l'accordo della parte venditrice siamo arrivati a tale compromesso sia sul prezzo sia sul prolungamento. Nessun inganno o trucco. Ad entrambe le parti risulta migliore questa soluzione. La mia parte venditrice ha espresso la volontà di trovare un accordo anche a costo di un sacrificio in quanto non avrebbe realmente possibilità di trovare un compratore in breve secondo le sue valutazioni. Ribadisco inoltre la mia ferma volontà di operare nel pieno rispetto della legge e con le dovute procedure giuridiche.
    Ringrazio ancora una volta per la totale disponibilità, l'aiuto e anche le osservazioni maliziose, mi rendono chiaro anche se non ce n'era il bisogno che questa community è competente, disponibile ed onesta.
     
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Forse non hai capito il vero significato della "considerazione" che avevo fatto.

    Devi leggerla non come dubbio sulla tua onestà...ma su quella della controparte, o meglio pur nulla togliendo alla di lui altrettanta onestà, in un "azzardo" su tutti i possibili fatti negativi (anche a lui non addebitabili per dolo e/o premeditazione) che potrebbero accadere nel frattempo.

    Tu sei sicuramente nella posizione più adatta (conosci tutti i "retroscena" che qui ovviamente non hai potuto riportare)...ma al tuo posto non mi sognerei mai di modificare/prolungare il "vecchio" preliminare...se non ripetendo i "crismi" (garanzie) già adottati.

    Un costruttore potrebbe sempre fallire.
     
    Ultima modifica: 1 Settembre 2015
  14. khael85

    khael85 Membro Ordinario

    Non avevo proprio capito allora. Tu intendi, "perchè mai dovrebbe accettare simile proposta che non presenta alcun vantaggio se non per un qualche tornaconto celato"?
    Si, capisco la considerazione ma posso anche asserire che la mia controparte, nelle condizioni di mercato che ho potuto verificare intorno a me, farebbe fatica a trovare un acquirente in 5 minuti e non è un'iperbole. La mia controparte ha comunque da saldare la sua banca in vista dell'atto definitivo e non potrebbe permettersi di trovarsi con la casa non affittata/in vendita per dei mesi. Certamente i crismi notarili farebbero dormire sonni più tranquilli a tutti, me compreso ma se il "rischio" di una registrazione senza trascrizione è effettivamente "solo" quello di pagare l'appartamento i famosi 90.000 dell'atto trascritto, posso valutarlo. Come posso valutare l'intervento notarile se il notaio non mi rifila il pacco, come si suol dire, e mi attacca il suo bell'onorario.
    Mi ha fatto piacere il chiarimento perchè avevo proprio travisato e mi sarebbe dispiaciuto passare per approfittatore.
     

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