Modifica di un preliminare trascritto

[khael85]

Salve a tutti.
Vorrei esporre la mia situazione per ricevere un qualche parere ove possibile.
Nell'aprile 2013 ho sottoscritto come parte acquirente un preliminare di compravendita riguardante un immobile versando una caparra iniziale di 4500 euro, integrata ogni mese fino ad ottobre 2015 con 450 euro mensili sempre a titolo di caparra. Il totale della caparra versata sarà quindi di 18.000 euro (4500 + 450 x 30 mesi). Il rogito nel preliminare è fissato per il 31/10/2015 come termine ultimo. Il preliminare è stato trascritto tramite notaio per tutelare entrambe le parti dato che tra preliminare e rogito sarebbero passati 30 mesi.
Ora resa nota questa situazione pongo la problematica. D'accordo con la parte venditrice vorremmo prorogare l'accordo al 30/06/2016 e revisionare il prezzo finale dell'immobile da riscattare (da € 90.000 a € 83.000).
Il quesito è semplice: il preliminare trascritto dal notaio può essere prorogato e modificato nelle parti descritte con una scrittura privata non autenticata che verrà regolarmente registrata oppure è obbligatoria la pubblicità sulle modifiche? Essendosi instaurato un ottimo rapporto tra me e il venditore si può procedere in qualche altra maniera?
Il nocciolo fondamentale è risparmiare a questo punto le spese notarili per una modifica del preliminare mantenendo però valido l'accordo trovato con le descritte modifiche.

Grazie mille per l'attenzione e per gli interventi.

 

[Dimaraz]

Sconsiglio la forma "privata".
La cosa andrebbe valutata caso per caso, ma se hai fatto trascrizione con Notaio del Preliminare e non vuoi, dopo la scadenza prevista per il Rogito, "perdere" le tutele fornite da tale forma la modifica deve necessariamente essere "pubblicata".
Forse il Notaio vorrà un compenso integrativo o forse anche no (se farà pure la voltura)...ma dic erto hai altre tasse da (ri)pagare specie se fai nuovii anticipi a titolo di caparra.

 

[khael85]

Ti ringrazio per la gentile risposta.
Il punto è che comunque perderei le tutele della trascrizione in quanto decade dopo 3 anni (scadenti ad aprile 2016 quindi). Inoltre entrambe le parti dopo 3 anni di conoscenza e fiducia reciproca, ne farebbero a meno se e sottolineo se ci fosse la possibilità di fare un'operazione regolare, risparmiando però il passaggio notarile.

Grazie ancora.

 

[Ollj]

Il punto è che comunque perderei le tutele della trascrizione in quanto decade dopo 3 anni

Su cosa basa tale assunto?

 

[khael85]

Ho letto che passati tre anni dalla trascrizione, essa decade. Potrei ovviamente sbagliarmi. Ripeto il nocciolo é semplicemente quello di modificare le parti citate senza accollarsi costi esagerati. Fondamentalmente l'abbassamento di prezzo é stato concordato tra me e il venditore per venirci incontro data la svalutazione che han subito gli immobili in questi due anni e mezzo. Egli non vuole perdere l'acquirente e io non voglio perdere la caparra che avrei versato e siamo arrivati di conseguenza a questo nuovo accordo. Vogliamo altresì essere in perfetta regola. Ora ho chiesto direttamente il parere al notaio che mi comunicherá a breve il da farsi ma volevo avere qualche opinione supplementare. Grazie mille

 

[Ollj]

Ho letto che passati tre anni dalla trascrizione, essa decade.

Nel nostro ordinamento, quanto alla trascrizione, non è prevista decadenza né prescrizione.
La sua tutela, quanto al trascritto, è piena e senza limiti temporali. Solo una sentenza contraria e negatoria dei suoi diritti (da trascrivere a sua volta) potrà far venir meno quanto da lei assicuratosi.
Più tardi le rispondo circa la fattibilità della scrittura privata non autenticata.
Consideri quanto detto da Dimaraz: il notaio probabilmente non chiederebbe alcunché (ove gli garantiste il rogito)

 

[khael85]

Grazie per il chiarimento. Un dubbio meno. Aspetto allora un suo parere circa il resto.

 

[Dimaraz]

... Fondamentalmente l'abbassamento di prezzo é stato concordato tra me e il venditore per venirci incontro data la svalutazione che han subito gli immobili in questi due anni e mezzo. Egli non vuole perdere l'acquirente e io non voglio perdere la caparra che avrei versato...

Non avevo dato importanza a questo particolare:

D'accordo con la parte venditrice vorremmo prorogare l'accordo al 30/06/2016 e revisionare il prezzo finale dell'immobile da riscattare (da € 90.000 a € 83.000).

Di fatto non è rilevante per il quesito ma una considerazione sorge spontanea...
il rapporto con la parte venditrice deve essere veramene idilliaco (più di una Luna di Miele) visto che il venditore non ha alcun vantaggio nell'accettare la riformulazione:
1)dovrà attendere ulteriori mesi prima di poter chiudere la tranzazione
2)non riceverà alcun vantaggio economico...anzi subirà una decurtazione del prezzo pattuito a suo tempo
3)non potrà chiedere la risoluzione del contratto pena la perdita di un controvalore pari al totale delle somme ricevute nel frattempo a titolo di caparra.

Viceversa se lascia tutto bloccato incassa il prezzo pieno stabilito 3 anni fà...o al limite trattiene tutte le caparre.

83.000-18.000= 65.000...sarà anche crisi immobiliare ma credo non sia poi tanto arduo trovare una compratore disposto a versargli più di quanto tu ancora gli devi.

Un immobiliarista mi disse un tempo che un affare è tale se la cosa vale per entrambe le parti...se lo è per una sola parte allora si chiama in un modo diverso...che non stò a citarti per decenza... ma che puoi immaginare da solo.

A buon intenditor poche parole.

 

[Ollj]

La trascrizione del preliminare, con la sua funzione "pubblicitaria", le garantisce tutela verso i terzi (verso la sua controparte lei è tutelato a ragione delle clausole contrattuali sottoscritte e ciò a prescindere che siano trascritte).
In virtù di ciò:
1) Quanto trascritto svolgerà appieno la sua funzione e senza termine alcuno; chiunque, in futuro interagisse negozialmente con il suo promittente venditore (altro possibile acquirente dello stesso immobile e/o un creditore), saprà che tal immobile è oggetto di preliminare e che sussiste il diritto di lei a:
- pretendere la conclusione del contratto di compravendita
- pretendere il risarcimento del danno patito per il mancato rogito ed ottenere la restituzione di € 18.000,00 (l'anticipo indicato nell'atto trascritto).

2) La nuova scrittura privata non autenticata ma registratata (anche al fine di conseguire il non irrilevante effetto di data certa) avrà la conseguenza non di annullare il precedente preliminare (già trascritto), ma di integrarne alcune condizioni, quali:
- la nuova data entro cui addivenire alla compravendita
- il saldo della compravendita medesima (€83.000,00)

Cosa comporterebbe l'assenza di trascrizione quanto a tal secondo atto?
Che, sempre integro il suo diritto verso la controparte (dalla quale potrà pretendere giudizialmente che le sia venduto l'immobile alla nuova data prestabilita e al nuovo prezzo pattuito di €83.000,00; cosa che tuttavia in concreto potrebbe anche non andare a buon fine ove il promittente venditore, disfatosi del bene, avesse provveduto a sperperare tutti i suoi averi rendendosi nullatenete), Lei tuttavia non potrebbe eccepire il nuovo accordo contro i terzi che vantassero diritti sull' immobile; verso costoro, lei potrà far valere i suoi diritti solo alle condizioni iniziali (le uniche trascritte) ovvero:
- pretendere l'acquisto dell'immobile al prezzo di € 90.000,00
- pretendere, in assenza di compravendita, il risarcimento del danno patito e la restituzione di quanto anticipato (€18.000,00)

Riepilogando, non trascrivesse in nuovo accordo:
- nella peggior ipotesi (= terzo che vanta diritti sul bene) lei dovrà acquistare il bene non al prezzo di €83.000,00 ma al prezzo di €90.000,00 (o pretendere il risarcimento del danno + restituzione anticipo €18.000,00)
- nella miglior ipotesi (bene rimasto nella titolarità del promittente venditore e/o sullo stesso mai sorti diritti di terzi) lei potrà pretendere d'acquistare il bene ad € 83.000,00 e ciò in quanto le nuove nuove condizioni (scrittura privata non autenticata), producendo il loro effetto a prescindere dalla loro trascrizione, ben si potranno far valere verso il promittente venditore.
Saluti.

 

[Ollj]

Dimaraz mi aveva anticipato su altro aspetto