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  1. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mia cognata sta per vendere un piccolo negozio ad un Geometra artigiano edile che
    confermerà il compromesso solo se riuscirà ad ottenere sia dall'aministratore, sia dal comune
    il permesso per modificarlo da uso commerciale ad uso abitativo. Lo scoglio maggiore è la trasformazione della porta-serranda che insiste sul marciapiede in Finestra con tanto di inferriata(?)
    ed io vi chiedo se l'amministratore dovrà convocare un assemblea per chiedere l'approvazione.
    Il comune di Torino ha già detto che darà il permesso che è comunque subordinato a quello
    dell'assemblea. Io credo che ci voglia l'unanimità...ma non ne sono sicuro...Mia cognata non gode
    di simpatia e so già chi si opporrebbe. Abbiamo però un'arma di dissuasione....L'immobile di 5 piani
    è senza ascensore e a parole tutti sarebbero d'accordo per l'installazione. Mia cognata con 470 millesimi
    (due negozi+4 alloggi) potrebbe "non contribuire..." da una parte...dall'altra lo stesso acquirente del
    negozietto propone la cessione gratuita della grande soffitta (condominiale) assumendo in cambio
    l'onere totale dell'ascensore...In caso affermativo e quindi positivo per tutti...quali conseguenze ci saranno per i condomini dell'ultimo piano che si vedranno costruire 2-3 alloggi sopra di loro???
    A scopo di investimento??? Spero di aver dato un quadro completo ed esaustivo del topic.
    E grazie mille in anticipo ai milleuno propisti che vorranno "donarmi" (senza animus donandi) la
    loro attenzione. Quiproquo.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Per la trasformazione della "facciata" onde realizzare abitazione piuttosto che vetrine/negozi basta maggioranza "classica".
     
  3. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Per la modifica dell'ultimo piano (che interpreto proprietà comune) serve necessariamente approvazione unanime.
    Le unità immediatamente sotto hanno gli stessi diritti degli altri ma indubbio che, dovendo "sopportare" altri sopra di loro potrebbero chiedere ulteriore "aggio".
     
  4. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie...Quale codice??? qpq.
     
  5. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Cosa mai potrebbero chiedere nel momento che proprio come "ultimisti" godrebbero maggiormente dell'ascensore...gratis et amore Deo...???
    Invece proprio per evitare qualche loro uscita di senno...quali sarebbero i
    disagi effettivi??? Qui a Torino si reputano piani nobili i penultimi...Loro, quindi,
    diventerebbero penultimi e questo dovrebbe bastare a tacitarli...
    Però, al di là di questi quesiti semplici, riterrei più complessa la procedura di tecnica costruttiva della trasformazione della soffitta in unità abitative e chiedo:
    Come faranno a realizzare gli impianti (elettrico, idraulico, gas, riscaldamento...)
    senza disturbare il piano sottostante??? Se così fosse a quali codici ci si dovrà richiamare e da ambo le parti??? Forse i due Daianco (connubio fra Daniele e Gianco)...potrebbero svelarmi l'arcano....chiaramente per quiproquo. E allora
    grazie anche da FradJACOno.
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per me sarebbe una novità: ai miei tempi il piano nobile di Torino era ... il Primo.
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non ho detto che le loro pretese siano diritti...ma se mi trovassi al loro posto dovrei ben valutare l'impatto di avere, invece di un "silenzioso" solaio, altri inquilini sopra la testa ...con gli inevitabili rumori.

    Anticipo i gemelli diversi..."daianco" (che al limite integrano o correggono dicendoti come sia difficile dire se e quali disagi dovranno patire per le "connessioni".
    Tutto dipende da conformazioni impianti esistenti e soluzioni tecniche scelte.
    Anche per questo indicavo possibili e " giuste" pretese (indennizzi) oltre alla mera quota millesimale.

    Ps.
    Solitamente il "piano" migliore è il "primo"... ma partendo da sopra.
    Il piano attico.
     
  8. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    l'

     
  9. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Chiedo l'intervento di Guardiano...per farmi se possibile ripristinare la risposta quasi completata a Dimaraz sparita forse per errata manovra. Grazie. qpq.
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    non capisco il nesso tra titolo di studio, professione e cambiamento di destinazione d'uso. Il professionista ci vuole andare ad abitare? Sei sicuro che il Comune concede l'abitabilità?
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il penultimo è preferito all'ultimo, a meno che non si tratti di un attico, perché sarebbe meno soggetto alle intemperie essendo protetto dai locali soprastanti. Inoltre, meglio sarebbe, come nel caso in esame, se il piano superiore fosse destinato a sottotetto, non abitabile, poiché sarebbe isolato e non avrebbe le interferenze degli inquilini di sopra, sovente troppo rumorosi.
    Per poter realizzare altre unità immobiliari nel sottotetto è necessario portare gli impianti dal piano terra dove saranno ubicati i gruppi di misurazione, elettrico ed idraulico. Generalmente si sfruttano i tubi corrugati appositi per l'energia elettrica e per l'impianto telefonico. La condotta idrica e del riscaldamento dovranno essere inseriti negli appositi finti pilastri. Per la fogna sarà sufficiente intercettare la condotta verticale, supplendo alla mancanza di pendenza con degli artifizi.
     
    A quiproquo piace questo elemento.
  12. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non volevo "nessare" ...Io credo che lui sia come il nostro Daniele 78...Geometra
    progettista con annessa impresa edile. Lui si compra il piccolo negozio che con
    l'assenso prima del condominio, poi del comune lo trasformerà in un piccolo alloggio più facilmente commerciabile nei due modi canonici. Si avvantaggierà
    dal fatto che se lo progetterà a suo piacimento e lo stesso per la materiale esecuzione cantieristica. A questo, a parte, vi è la sua concreta proposta di permutare l'acquisto di tutta la soffitta con l'installazione dell'ascensore a suo
    completo carico sia come manufattu sia come lavoro. Non è cosa da poco e
    non di tutti i giorni. Per lui è un grosso rischio con un notevole esborso di
    capitale. Il Comune ha già anticipato il proprio consenso, subordinandolo al
    permesso del condominio, sia per il negozio piano terra, sia per la soffitta
    (che diventerà edificabile...)
    Io mi trovo in mezzo a dirigere con uno spartito senza le note...E anche questa
    non è cosa di tutti i giorni. E come pensare a FradJACOno senza il cilindro.
    Grazie per l'intervento. qpq.
     
  13. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie Genco. Adesso ne so più di prima. Mi manca il riferimento assembleare
    per il negozio su cui Dimaraz ha sorvolato...sul codicillo...Mentre per la soffitta
    ci vorranno sicuramente mille millesimi...per il negozio lui ha detto di no...Io ho chiesto con quale codice??? Altrimenti l'apertura sulla Facciata di un condominio
    pur di competenza del locale a cui si riferisce dovrebbe rientrare nel godimento
    architettonico comune per cui potrebbe bastare un niet di un solo condomino per bloccare il progetto in esame. Tu cosa mi puoi dire in proposito? qpq.
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il "rischio" non dipende di certo dal fare una permuta fra costruzione impianto ascensore e acquito piena proprietà del solaio/soffitta.

    Sono calcoli che si fa presto a verificare se sono equi.

    Non mi risulta tale domand sia stata espressa...forse era quella a cui ti riferivi chiedendo l'intevento del @Il Custode Guardiano ???

    Se la maggioranza del 50%+1 con 500 millesimi può decidere modifiche sostanziali di tutta la facciata altresi vale per una singola parte (piano terra).

    Un singolo può vietare solamente se subisce un danno...e non sembra questo il caso.
     
  15. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie di nuovo. Il post come replica è il n.4. che resta ignorato e che ripeto,
    completandolo:
    -numero dell'articolo e legge di riferimento. qpq. P.S. Il rischio che intendevo è quello che dopo
    aver investito, stimo un centinaio di migliaia di euro,almeno, lui non riesca a vendere adeguatamente in
    tempo utile.
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ma non spende un 100mila Euro per un impianto ascensore...tutto il resto è un rischio di qualsiasi imprenditore.
    Se i soldi li ha e non gli servono...allora rischio minimo.
    Se è uno di quei moderni imprenditori "snob" che fanno una Srl e godono di amicizie che gli garantiscono fidi bancari a iosa(=privo di capitali)...scusami ma imprenditore "un paio di ciuffole".

    Quale codice? Codice Civile!!!

    Forse intendevi quale Articolo?' 1136

    Personalmente ho considerato il 1° comma.

    Altra parte considera la modifica della facciata come un cambio della destinazione d'uso quindi alla stregua di "innovazione" (varrebbe il 5° comma che dispone maggioranza con 2/3 dei millesimi).

    Non concordo con simile impostazione (quantomeno per il caso specifico) in quanto ritengo una forzatura definire "innovazione" nel senso giuridico del termine la modifica delle apertura al piano terra con cambio di destinazione d'uso dei locali inerenti ma di proprietà privata.

    Qui è il singolo che effettua modifiche, a proprie spese...avrà il vincolo del "decoro" (dovrà mantenere stessa linea architettonica) ma è nei suoi diritti modificare le apertura (ingrandire o ridurre).
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    questo fa supporre che il negozio abbia un ingresso sul retro del medesimo che affaccia su un cortile interno del palazzo. Solo in questa condizione sentiresti la necessità di trasformare una vetrina su strada con annessa porta di ingresso in una finestra da appartamento. La richiesta del comune è più che legittima perché si altera o si interrompe la continuità architettonica della facciata. Ameno che non si faccia come nel periodo compreso tra le due guerre che si disegnavano le finestre sui muri, con tanto di persiane.
    se se ne fa una questione di principio non è un problema: la spesa se la sobbarcheranno i 530 millesimi e se gli inquilini vorranno usare l'ascensore dovranno convincere tua cognata ad entrare nella comproprietà dell'apparato.
    Non sono certo che i millesimi dei proprietari dei negozi partecipino nel quorum deliberativo per la costruzione dell'ascensore.
    Comunque tieni presente che oggi come oggi un ascensore costruito nella tromba delle scale si fa con 50/70.000 € dipende dalle soluzioni: oggi si possono fare gli elevatori senza carrucole ecc... ecc... .
    Quindi il condominio dovrebbe barattare il sottotento condominiale, ci vogliono 1000/1000, in favore del costruttore che ci farebbe degli appartamenti.
    Se ci sono 3 appartamenti per piano ricaverà almeno altrettanti appartamenti.
    Credo che chi sta facendo un buo affare è il costruttore, sopratutto se anziché 3 appartamenti ci ricaverà 5 bilocali.
     
    A Dimaraz piace questo elemento.
  18. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Centrato in pieno. Il negozio oltre alla porta d'ingresso gode di un portoncino a due battenti subito a destra del portone condominiale...a ridosso della scala...(più che valido come porta d'ingresso del futuro alloggio) poi sul retro la solita porta
    che apre sul cortile. Io credo che la finestra in sostituzione della porta (serranda) d'ingresso la installerà a filo muro evitando di invadere "area" pubblica. Il
    Comune concederà la variante solo dopo l'approvazione assembleare che, come asserisce Dimaraz non dovrebbe necessitare dei mille millesimi.
    Questo per il negozio. Per la permuta soffitta-ascensore ( che mia cognata
    agogna...) il contributo di mia cognata si avrà al netto dei millesimi dei due negozi
    purchè la sua "nemica" non le metta il niet per il negozio. Ho buone speranze che questo non accada e se Dio vorrà con un solo colpo avremo centrato due obiettivi.
    Ringrazio tutti i compagni di viaggio e...alla prossima. Cordialmente da qpq.
     
  19. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mah: se è nel diritto del proprietario modificare l'apertura, mi chiedo addirittura se sia richiesta una qualche maggioranza.
    Semmai starà al condominio contestare il non rispetto della linea ed estetica architettonica: ma in questo caso dovrà accedere al giudizio del giudice.
    In sostanza credo si invertano i ruoli.
     
  20. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il 1136 ci rimanda al 1120 e alla fine il punto ballerino sarà, come ben dici, il decoro architettonico...Che va visto e valutato sul posto con un progetto simulativo ad hoc che con i moderni mezzi anche fotografici possono permettere
    simulazioni a gogò. Grazie Dimaraz...Ora ne so di più. qpq.
     

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