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  1. Dante De Simoni

    Dante De Simoni Nuovo Iscritto

    Qualcuno ha dei casi simili ???
    Insolvenza delle spese condominiali da parte di cittadini extracomunitari acquirenti di u.i. gravate da mutui della durata dai 20 ai 30 anni (erogati importi fino al 150%, attraverso le agenzie di intermediazione finanziaria) vincolati ad ipoteche di 1° grado, a favore delle banche finanziatrici per un valore almeno doppio rispetto a quello commerciale dell’u.i., attualmente in corso di svalutazione.
    Tempi tecnico-legali per l’esecuzione del pignoramento immobiliare minimo 7-8 anni; costi presunti per pignoramento indicativamente € 7-8 mila. Solo la pubblicazione costa € 3.100,00.
    I costi della procedura e le spese condominiali accumulate negli anni possono sommare anche a qualche decina di migliaia di Euro nei casi di impianti centralizzati di riscaldamento ed acqua calda.
    Ammesso di riuscire a conoscere il datore di lavoro, con il sequestro del 5° dello stipendio non si riesce a sanare il debito.
    In taluni casi hanno smesso di pagare anche le rate del mutuo e la banca non ha fretta di iniziare la procedura ed aspetta che ad agire sia il condominio per non surrogarsi le spese della procedura.
    In molti casi l’insolvenza non è di un solo condomino, ma più condomini che ovviamente si istruiscono l’un l’altro o sono istruiti probabilmente da ns. connazionali.
    Cosa può fare l’amministratore immobiliare, considerato che gli altri condomini difficilmente accettano di versare anticipazione di spese che probabilmente non saranno recuperate (in prededuzione concedono solamente le spese straordinarie), oltre al fatto che la cassazione ha eliminato il fondo morosi e con i fornitori principali del condominio (gas-enel-acqua-ect) il credito non è frazionabile ???
     
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Anzitutto, i problemi che sollevi sono due, e sono diversi:

    1) Alcuni condòmini non pagano; che fare per obbligarli a pagare?

    2) Come fare a rimediare altri fondi finanziari necessari per pagare le fatture in sospeso?

    Riguardo il problema 1) purtroppo è di difficile soluzione. Ti conviene parlare chiaro ai condòmini e dirgli che non gli conviene attivare le procedure esecutive previste dalla legge, eccetto quelle necessarie per non far prescrivere il debito.
    Non sono sicuro che basti una raccomandata A/R scritta ogni anno da un avvocato, oppure sia necessario per forza chiedere un decreto ingiuntivo per non far prescrivere il credito; ma per questo consultate un avvocato; basta avere come obiettivo spendere il meno possibile al fine di evitare che il credito del condominio si prescriva.
    Un giorno l' immobile si venderà a proprietari che pagheranno il debito verso il condomìnio. Non è un problema vostro ma della banca che ha garantito il finanziamento.

    Riguardo il punto due ci sono due soluzioni praticabili:
    1) Aprire un fondo straordinario per coprire il credito verso i condòmini morosi (che però devi gestire in modo contabilmente corretto)
    2) ...più semplice, chiedere una rata straordinaria per le spese condominiali generali, che giustificherai nel rendiconto con il pagamento delle fatture, e con l' incremento del debito dei condòmini morosi.
     
  3. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Davvero un bel problema. hai provato a sentire un avvocato in merito alla possibilità di pignorare i mobili? forse non si otterrà moltissimo ma i tipi darà fastidio psecie se hanno, e spesso le hanno, auto moto etc. a questo aggiungere poi il pignoramento del quinto dello stipendio, denunciarli al fisco se venite a sapere che lavorano in nero insomma fare di tutto per dimostrare, atti alla mano agli altri condomini, che si è fatto il possibile per evitare di ripartire le spese su tutti. si potrebbe inoltre decidere in assemblea di dotere ogni appartamento di un contatore privato, così chi paga ha acqua luce etc e gli altri se la vedono con il gestore del servizio.
     
  4. Dante De Simoni

    Dante De Simoni Nuovo Iscritto

    Abbiamo provato di tutto; il pignoramento mobiliare non conviene perchè non hanno nulla di valore all'interno delle u.i. e quindi si spenderebbero quattrini inutilmente per la procedura.
    I condomini sono perfettamente aggiornati in merito alle varie situazioni debitorie; abbiamo avuto anche qualche assemblea pittosto "calda".
    Abbiamo provato a proporre il fondo morosi ma gli altri non sono disponibili.
    Ho avuto un colloquio anche con il comandante della Tenenza di Carpi dell GdF, ma non possono dedicarsi a queste cose; dovrei procuragli un pacchetto di mutui emessi dalla stessa banca e tutti maggiorati, ma diventa molto complesso.
    L'anno scorso in collaborazione con la Polizia locale, in presenza dei contatori individuali, avendo inserito nel regolamento condominiale quanto previsto dall'art. 63 dell ddacc, dopo avere chiuso acqua calda e riscaldamento, abbiamo chiuso anche i contatori dell'acqua fredda e successivamente il Sindaco, dopo il sopralluogo del medico dell'AzUSL, ha dichiarato inagibili i locali ed i condomini hanno dovuto uscire (10 appartamenti), ma il problema economico non si risolve.
    Per mantenere "vivo " il debito stiamo valutando di provare ad utilizzare una recente sentenza (per ora mi pare unica) della Corte d’Appello di Genova secondo la quale “ il conteggio fra il singolo e l'amministratore, seppure predisposto da quest'ultimo, diviene atto proprio del condominio, una volta approvato dall'assemblea. Ne consegue così che i saldi degli esercizi precedenti rientrino a far parte integrante di quel rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all'articolo 1137 c.c.” (Corte d’Appello di Genova 11 maggio 2009 n. 513).
    Ho un paio di occasioni per valutare come la pensano in merito i giudici di Modena, devo solo decidere di agire.
     
  5. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Se la banca gli ha erogato il mutuo, ciò dovrebbe sottindere che oltre alla garanzia reale rappresentata dall'immobile i soggetti beneficiari del mutuo abbiano documentato un rapporto di lavoro subordinato stabile o un'attività commerciale con un certo reddito.
    Ciò premesso, ove sussista un rapporto di lavoro subordinato, il Condominio potrebbe agire sul quinto dello stipendio; ove sussista un'attività commerciale valutare l'opprtunità di agire sulla medesima.
     
  6. rsa

    rsa Membro Attivo

    Secondo voi come e' possibile denunciare una situazione di affitti a nero ,in cui i proprietari sono extracomunitari e gli occupanti sono anch'essi extracomunitari e vivono in appartamenti dormitori in stato di sovraffollamento? Abbiamo fatto segnalazioni all'amministratore di condominio, alla polizia municipale, alla polizia di stato, alla guardia di finanza, al comune , ma purtroppo la situazione non e' cambiata.
    Esiste nella mia zona di Milano, esattamente Rogoredo una sorta di organizzazione di extracomunitari in particolare di origine egiziana che ha acquistato immobili spesso in maniera fraudolenta con mutui al 100% , spesso falsificando redditi e pagando solo le prime rate di mutuo, sono morosi da anni con il condomino, e per di piu' hanno riempito gli appartamenti con propri connazionali facendo pagare posti letto e affitti a nero, trasformandoli in veri e propri dormitori abusivi.
    Ma e' possibile che nessuno venga a controllare ? In un momento come questo in cui si chiede ai cittadini onesti di pagare piu' tasse e' moralmente accettabile che i disonesti rimangano impuniti?? Con tutte le conseguenze e i disagi che causano a tutto il quartiere.
    Non solo il danno per le banche, per il fisco, per il condominio, ma hanno fatto letteralmente crollare i valori immobiliari degli appartamenti del quartiere, creando una concorrenza sleale verso tutti gli onesti che pagano le tasse e che affittano con contratti regolari e registrati.
     

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