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Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Il conduttore, finché, bontà sua, ha pagato regolarmente il canone (600,00 euro), lo ha fatto sempre in contanti e non ha mai voluto una ricevuta (per evitare il bollo!). Da qualche mese non paga e il locatore vorrebbe procedere con le pratiche di sfratto, anche in presenza della sospensione per legge. Il conduttore afferma di avere dei testimoni (??) a conferma che, invece, ha regolarmente pagato il canone in questi mesi. Il locatore ora è indeciso se andare avanti o meno, in quanto il suo avvocato gli avrebbe detto che, con tali testimonianze (palesemente false) qualche giudice potrebbe dargli ragione.
Voi che ne pensate? Possibile che bastano due amici compiacenti per dimostrare una cosa falsa? La dimostrazione di un pagamento (anzi, di più pagamenti) può essere affidata a semplici testimonianze, senza uno straccio di prova concreta (ricevute, prelievi dal c/c, etc..)? E il locatore come fa a dimostrare il contrario? Deve "assumere" anche lui qualche testimone?
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
La dimostrazione di un pagamento (anzi, di più pagamenti) può essere affidata a semplici testimonianze, senza uno straccio di prova concreta (ricevute, prelievi dal c/c, etc..)
Art. 2721 c.c.:
La prova per testimoni dei contratti non è ammessa quando il valore dell'oggetto eccede gli € 2,58.
Tuttavia l'autorità giudiziaria può consentire la prova oltre il limite anzidetto, tenuto conto della qualità delle parti, della natura del contratto e di ogni altra circostanza.
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
tenuto conto della qualità delle parti, della natura del contratto e di ogni altra circostanza
Praticamente il secondo capoverso annulla, di fatto, il primo. Figurarsi se il solito giudice ideologizzato non consenta la prova testimoniale a danno del locatore!
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Premesso che il locatore avrebbe dovuto consegnare al conduttore la regolare ricevuta con bollo, tenendone copia, secondo me può procedere ugualmente allo sfratto per morosità.
Non è possibile sapere a priori come il giudice valuterà la situazione, quindi io come locatore non rinuncerei ad iniziare la pratica di sfratto.

Si tratta di un contratto di locazione regolarmente registrato, non è una locazione in nero. L'importo del canone mensile è inferiore al limite previsto dalla legge per i pagamenti in contanti.
Sul contratto è specificato come deve essere effettuato il pagamento (in contanti oppure con bonifico)? Esiste un accordo scritto tra le parti in merito alla modalità di pagamento?
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Sul contratto è specificato come deve essere effettuato il pagamento (in contanti oppure con bonifico)?
Sul contratto, non in nero, è specificato che il pagamento potrà avvenire in contanti, con bonifico o con assegno circolare non trasferibile.
locatore avrebbe dovuto consegnare al conduttore la regolare ricevuta
Ma non mi sembra sia un obbligo e, se non la voleva, mica poteva mettergliela in tasca per forza, rimettendoci anche il bollo, che non voleva pagare. La ricevuta, d'altra parte, serve al debitore per dimostrare di aver pagato e non al creditore. Sembra assurdo che la dimostrazione di un pagamento periodico possa avvenire con testimoni: questi, tutti i mesi non avevano altro di meglio da fare che stare ad osservare il pagamento del canone?
Non è possibile sapere a priori come il giudice valuterà la situazione
Questo è vero, ma, dato che in Italia non c'è nulla di più certo che l'incertezza del giudizio, non è proprio convinto di voler spendere inutilmente i suoi soldi. D'altra parte non esistono testimoni (veri o falsi) che possano testimoniare per il locatore qualcosa che NON E' avvenuto: il testimone testimonia un "fatto", non un "non fatto".
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Sul contratto è specificato come deve essere effettuato il pagamento (in contanti oppure con bonifico)?
Sul contratto, non in nero, è specificato che il pagamento potrà avvenire in contanti, con bonifico o con assegno circolare non trasferibile.
locatore avrebbe dovuto consegnare al conduttore la regolare ricevuta
Ma non mi sembra sia un obbligo e, se non la voleva, mica poteva mettergliela in tasca per forza, rimettendoci anche il bollo, che non voleva pagare. La ricevuta, d'altra parte, serve al debitore per dimostrare di aver pagato e non al creditore. Sembra assurdo che la dimostrazione di un pagamento periodico possa avvenire con testimoni: questi, tutti i mesi non avevano altro di meglio da fare che stare ad osservare il pagamento del canone?
Non è possibile sapere a priori come il giudice valuterà la situazione
Questo è vero, ma, dato che in Italia non c'è nulla di più certo che l'incertezza del giudizio, non è proprio convinto di voler spendere inutilmente i suoi soldi. D'altra parte non esistono testimoni (veri o falsi) che possano testimoniare per il locatore qualcosa che NON E' avvenuto: il testimone testimonia un "fatto", non un "non fatto".
 

griz

Membro Storico
Professionista
io partirei da un concetto: quale locatore avvierebbe una procedura di sfratto verso un locatario adempiente e puntuale? Esiste un contratto che accetta i pagamento in contanti, credo che la buona fede del locatore sia palesemente dimostrabile
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
non mi sembra sia un obbligo
La Legge di stabilità 2014 escludeva il pagamento degli affitti in contanti. Il MEF chiarì che per la tracciabilità dei pagamenti in contanti occorre una ricevuta.

L'argomento è stato trattato qui:
(io avevo esposto la mia opinione nel post n. #29)
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
non è proprio convinto di voler spendere inutilmente i suoi soldi.
Suppongo che il locatore non intenda tollerare a lungo la morosità dell'inquilino, ma voglia rientrare in possesso del suo immobile.
Quindi o riesce a convincere il conduttore ad andarsene "incentivandolo" (remissione del debito + eventualmente rimborso delle spese di trasloco, ecc), oppure dovrà avviare lo sfratto per morosità.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
quale locatore avvierebbe una procedura di sfratto verso un locatario adempiente e puntuale?
Il locatore che vuole liberare l'immobile prima della scadenza del periodo contrattuale. Avvierebbe la procedura di sfratto per morosità (sostenendo l'inadempimento del conduttore) per raggiungere il suo scopo.
Esempio: contratto libero della durata di 4 anni + 4. Siamo alla fine del primo anno, il locatore ha bisogno della casa per suo uso personale e non può/non vuole aspettare la fine del primo quadriennio per dare disdetta all'inquilino.

Non sto dicendo che sia questa l'intenzione del locatore di cui parla @Gagarin , ma è un'ipotesi (per quanto strana) che potrebbe verificarsi.
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Sono le belle leggi che abbiamo che ti fanno diventare babbeo
Vero, ma, purtroppo, la sostanza non cambia.
Non sto dicendo che sia questa l'intenzione del locatore
No, non credo proprio che sia questa, tanto che se lo terrebbe volentieri se riprendesse a pagare.
credo che la buona fede del locatore sia palesemente dimostrabile
Lo crederà anche un giudice ideologizzato? Chissà...
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
se riprendesse a pagare.
Se l'inquilino riprende a pagare in contanti, il locatore deve rilasciare ricevuta!
Gli conviene di più accollarsi la spesa di 2 euro per il bollo (se non gli viene rimborsato) piuttosto che rischiare in futuro una causa di sfratto per morosità complicata dal problema attuale.
E' interesse anche del locatore tracciare i pagamenti che riceve.
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Se l'inquilino riprende a pagare in contanti, il locatore deve rilasciare ricevuta!
Certamente! Penso che la lezione gli sia servita. Staremo a vedere. Resta il fatto, però, che le ricevute dimostrano solo che il conduttore ha pagato e, di conseguenza, si ritorna alla domanda iniziale: come fa il locatore a dimostrare che non ha pagato? A suo favore potrebbe giocare un pò il fatto di dire che tutte le volte che ha pagato ha rilasciato ricevuta, quindi, se non ne può mostrare, significa che non ha pagato determinati mesi; ma è sempre poca cosa, soprattutto di fronte ad una giustizia ideologizzata (e quella di Roma vi posso assicurare che lo è al massimo grado), perchè resta sempre l'incognita dei fantomatici "testimoni", che, guarda caso, possono testimoniare che qualcuno ha pagato, ma non che qualcuno non ha pagato.
 

griz

Membro Storico
Professionista
Il locatore che vuole liberare l'immobile prima della scadenza del periodo contrattuale. Avvierebbe la procedura di sfratto per morosità (sostenendo l'inadempimento del conduttore) per raggiungere il suo scopo.
Esempio: contratto libero della durata di 4 anni + 4. Siamo alla fine del primo anno, il locatore ha bisogno della casa per suo uso personale e non può/non vuole aspettare la fine del primo quadriennio per dare disdetta all'inquilino.

Non sto dicendo che sia questa l'intenzione del locatore di cui parla @Gagarin , ma è un'ipotesi (per quanto strana) che potrebbe verificarsi.
la questione verteva sul fatto che il locatario è moroso, ha pagato sempre in contanti fino ad un certo punto poi basta, i locatore pensa di avviare la procedura di sfrattoper morosità ma il locatario dice di avere testimoni pronti a dire che lui ha sempre pagato; la domanda era: come può il locatore sostenere la sua tesi in giudizio? Deve procurarsi dei testimoni anche lui? La mia opinione è che si può sostenere, anche in giudizio, che nessun un locatore avvierebbe una procedura di sfratto per morosità senza ragione
 

gattaccia

Membro Assiduo
Proprietario Casa
a mali estremi... il locatore prende un libretto di ricevute e le compila come avrebbe dovuto fare a ogni versamento di affitto, e butta via le copie del conduttore
è un trucchetto ma è anche la verità
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
nessun un locatore avvierebbe una procedura di sfratto per morosità senza ragione
Caro GRIZ, questo è verissimo per locatori il cui cervello non serva solo ad unire le orecchie e per il locatore in questione, pensionato tranquillo e corretto, ma per il conduttore sarebbe molto facile tirare fuori, oltre ai fantomatici "testimoni", mille motivi per cui il locatore si comporterebbe in tal modo (antipatia, voglia di riavere prima la casa, conduttore che pagherebbe di più, etc..) e che un giudice ideologizzato recepirebbe al volo.
Il problema è che il nostro simpatico e arzillo vecchietto, a causa di un paio di precedenti problemi locativi assolutamente diversi da questo, non ha più alcuna fiducia nei giudici della sezione locazioni del Tribunale di Roma e, di conseguenza, teme che, andando per tribunali, perderebbe solo soldi e, dopo tempi biblici, otterrebbe anche una sentenza a suo sfavore: è questo il motivo della sua domanda iniziale ("Come si fa a dimostrare che il conduttore NON ha pagato"), che io ho girato al forum, nella speranza di ricevere qualche "dritta", magari da chi ci sia sfortunatamente passato, abbia ricevuto una sentenza favorevole (speriamo) o sfavorevole e sappia dire quali siano state le osservazioni ed il comportamento dei giudici e cose di questo genere, in modo da potersi "attrezzare".
 

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