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  1. chicco1988

    chicco1988 Nuovo Iscritto

    Non avendo + dove sbattere la testa (in tutti i sensi ) sono qui a chiedere vs consiglio.
    In data 14.02.2010 viene accettata tramite agenzia immobiliare la mia proposta di acquisto di un immobile da parte del venditore. Successivamente scopro che su quell'immobile gravano 3 ipoteche: 1 iscritta dalla ex moglie x mancati alimenti non versati, 2 equitalia x tributi vari, 3 condominio x spese di ristrutturazione non versate. Nonostante tutto decido comunque di andare avanti facendo anche il compromesso nel quale menziono la volonta' di accollarmi il pagamento di queste tre ipoteche previo ovviamente l'autorizzazione del venditore. E fin qui tutto ok. Pago l'equitalia, pago il condominio (ovviamente con tutte le ricevute del caso, date in copia anche al venditore, il quale mi consegna le chiavi dell'appartamento) e si fissa la data del rogito al giorno 18 maggio 2010.
    Il caso ha voluto che in data 17 maggio 2010 è morto il venditore.... (praticamente il giorno prima del rogito).
    Ora purtroppo devo avere a che fare con i figli (eredi) i quali non sono non vogliono completare la vendita ma mi hanno chiaramente detto che non volgiono nemmeno restituirmi le somme da me gia' versate sia all'equitalia che al condominio ( che ammontano circa ad euro 55.000,00 ed andavano a decurtazione del prezzo totale della vendita ).
    Avendo io le chiavi dell'appartamento volevo far fare una rinfrascata all'appartamento in vista del mio matrimonio (09/10/2010) ...ma scopro che i figli hanno fatto cambiare la serratura. Come faccio ora?
    Il mio legale mi ha suggerito di registrare anzitutto il compromesso sia all'agenzia delle entrate che al pubblico registro immobiliare e poi di attendere una loro mossa.
    Faccio bene?
    Aspetto fiduciosa
     
  2. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Registrare tutto ok, aspettare la loro mossa cosa intende il tuo legale? Le comunicazioni già avute con gli eredi sono informali ? La successione è già stata fatta ed accettata?Tu avevi le chiavi dell'immobile come da contratto sottoscritto od in via amichevole?Perchè se era previsto dal contratto gli eredi non possono cambiare la serratura.In base a questi dati immagino il tuo avvocato avrà proposto una strategia.
     
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  3. chicco1988

    chicco1988 Nuovo Iscritto

    Aspettare la loro mossa nel senso di vedere proprio fino a che punto vogliono arrivare. Le comunicazioni che loro mi hanno mandato sono tutte informali, o tramite loro raccomandate personali da me risposte per via legale. La successione ancora non è stata fatta (ho controllato presonalmente settimana scorsa. Le chiavi dell'immobile mi sono state consegnate in via amichevole (il venditore era un amico di papa') e quando me le ha consegnate era presente (quindi testimone) l'agente immobiliare.
     
  4. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Come ti avrà già detto il tuo legale, l'accettazione dell'eredità comporta quindi il riconoscimento degli impegni assunti, quindi anche del tuo preliminare.Concordo quindi con lui sui passi che ha indicato.
     
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  5. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Va bene trascrivere il preliminare ai registri immobiliare ma le consiglio di agire al più presto ex art. 2932 del codice civile come dovrebbe averle prospettato il suo legale.
    Attendere la loro mossa è una sua libera interpretazione o meglio deriva dalla sua volontà di non andare davanti al giudice ?
    Mi sembra un consiglio poco condivisibile visto anche quanto finora ha corrisposto a titolo di prezzo.
    Buona fortuna e non perda ancora tempo, si attivi citando in giudizio gli eredi ... che non hanno rinunciato all'eredità.
    Avv. Luigi DE VALERI Roma
     
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  6. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Una curiosità Avv.De Valeri, come è possibile citare in giudizio gli eredi se ancora non si sa ufficialmente chi siano perchè la successione non è ancora stata fatta? Intendo naturalmente in via ufficiale, scusi,non sono un esperto e potrei usare termini inesatti.
     
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  7. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    In effetti come si fa a citare in giudizio qualcuno che non nè ancora proprietario, pare di capire che in questo caso i futuri presunti eredi non abbiano risposto nulla per cui immagino sia tutto rimandato alla accettazione o meno della successione, non ancora fatta.
     
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  8. chicco1988

    chicco1988 Nuovo Iscritto

    Egr.avv.to de valeri, gli utenti prima di me hanno chiaramente esposto la situazione. Io so chi sono gli eredi, ma lo so in via informale, in quanto nessuna successione è stata fatta ancora. Il mio legale mi ha detto che loro hanno un anno esatto dalla morte per provvedere alla successione. Quindi l'attesa della loro mossa è relativa a questo punto. Nel senso che finche' non fanno successione, non ci conviene iniziare alcuna azione. Magari nel frattempo si rendono conto che non hanno troppe possibilita' di averla vinta... Che ne pensa?
     
  9. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Registrare il preliminare e trascriverlo immediatamente mi sembra la prima cosa da fare condivisa peraltro da tutti gli intervenuti in questo argomento, poi appena saputo chi sono gli eredi agire di conseguenza.
    Ad ogni modo il tuo legale avendo tutta la situazione chiara, sarà probabilmente colui che ti può aiutare efficacemente.
    Fai benissimo però, utilizzando anche propit, a sentire varie campane.
    In bocca al lupo.
     
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  10. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Fra l'altro la trascrizione del preliminare segue l'accordo fra i contraenti o deve essere disposta dal Giudice d' imperio su istanza della parte che ne ha interesse . Non è possibile trascrivere nei PPRR unilaterlamente. cordialità
     
  11. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Quindi dall'ultima risposta del Dott.Rossi pare di capire che, in un caso come questo l'acquirente chiede al giudice la trascrizione per cautelarsi.Il giudice deciderà in base ad una sua valutazione sugli elementi presentati? Però non è una causa vera e propria, perchè sino ad ora gli eredi non ci sono ufficialmente. Interessante argomento. :daccordo:
     
  12. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La denuncia di successione è un atto fiscale; il diritto alla esecuzione degli impegni del defunto prescinde. Pertanto già da ora si puo' iniziare a mettere in mora gli eredi noti , valutare la loro reazione, chiedere loro di partecipare alla esecuzione di un nuovo preliminare da trascrivere consensulamente. In tal modo si rende noto a terzi che su quell'immobile grava un diritto a favore del promissario acquirente (trattasi di una "prenotazione " e garanzia non di poco conto ) . E cio' in attesa che si defeniscano tutti gli aventi diritto all'eredità e che accettino l'eredità (questo si' che è importante).
    Se rispondono picche non rimane che quanto consigliato dall' avvocato nel precedente post, azione che si può iniziare immediatamente a mio parere senza attendere l'evoluzione dell'adempimento fiscale (denuncia di successione)
     
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  13. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Grazie Ennio della precisazione tecnica.:D Noi poveri moderatori a volte non abbiamo le idee chiare:confuso:
     
  14. chicco1988

    chicco1988 Nuovo Iscritto

    "Pertanto già da ora si puo' iniziare a mettere in mora gli eredi noti " questo sempre insieme al mio avvocato lo abbiamo gia' fatto. Convocandoli anche ad un nuovo appuntamento per concludere il rogito. Ma ovviamente loro non solo non si sono presentati, ma mi hanno mandato anche una raccomandata nella quale mi "intimavano" di restituire il compromesso firmato (in quanto secondo loro senza valore) e di restituire le chiavi dell'appartamento (consegnatemi dal loro padre alla firma del compromesso, quando ci siamo anche accollati le spese della cancellazione delle varie ipoteche). E oltretutto mi diffidavano dal chiedere la conclusione del compromesso. E sempre in questa raccomandata intimavano al titolare dell'agenzia la restituzione dell'originale del mandato conferitogli dal padre per la vendita dell'appartamento (fatto risalente ad almeno un anno e mezzo fa), ed anche la restituzione dell'accettazione originale della mia proposta di acquisto (anch'essa firmata in originale dal padre).
    Sono veramente avvilita...
     
  15. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il caso è complesso e bene fa a farsi seguire da un legale di fiducia. Infatti bisogna entrare nel contesto e nel contenuto intrinseco degli atti per dare una risposta compiuta .
    A mio parere andrebbero "radiografate" anche le lettere degli eredi : dal contenuto potrebbe ravvisarsi un' accettazione tacita all'eredità e con essa una chiara identificazione degli eredi. infatti è noto che:
    L'accettazione tacita, ai sensi dell'art. 476 cod.civ. consiste nel compimento di un atto "che presuppone (nel chiamato all'eredità) necessariamente la volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede".Da questa definizione si può osservare che gli estremi dell'accettazione tacita possono essere integrati anche da condotte concludenti, come tali consistenti in atti non formali.
     
  16. easylifecapital

    easylifecapital Nuovo Iscritto

    ma egli ha comunque un preliminare firmato dal de cuius, quindi lo puo registrare anche a posteriori, altrimenti è come dire che egli ha buttato i soldi, se gli eredi non volessero riconoscergli le spese fatte /relativamente al preliminare)

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    simpatici questi eredi comunque....
     
  17. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    "Registrare" non serve a niente . Semmai serve "trascrivere" e per cio' serve il notaio ed il consenso di tutte le parti come già detto.
    E' chiaro che ammesso e non concesso che la compravendita non andasse a buon fine, persisterebbe il diritto di aver indietro i denari versati a pagamernto delle cartelle esattoriali:: o volonariamente da parte degli eredi o tramite una sentenza giudiziale.
     
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  18. easylifecapital

    easylifecapital Nuovo Iscritto

    ma registrare non equivale a trascrivere nei pubblici registri?
    e se non serve a niente, perchè la legge lo impone a fronte di proposte di acquisto e compromessi? solo per motivi fiscali? è comunque una pregiudizievole, so che comunque la firma del de cuis è sufficiente, ma tant'è, con questi eredi, almeno si calmano un po
     
  19. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Registrare è un fatto meramente fiscale. Si trascrive solo con il Notaio o in forza di una sentenza; certo che chi trascrive ottempera anche alla registrazione ma solo per ottemperare ad una norma che tende ad incassare imposte indirette
     
  20. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    E'proprio così e rivolgersi ad uno studio specializzato nella materia delle successioni non è tempo perso nè soldi buttati.
    Il fai date spesso porta a complicarsi la vita e a peggiorare la situazione salvo poi andare dopo dall'avvocato per cercare il miracolo.
    Avv. Luigi De Valeri
     

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