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  1. ziastefi

    ziastefi Nuovo Iscritto

    Buongiorno,
    cosa fare quando si scopre che per successione testamentaria più persone ereditano un'abitazione A/4 affittata alla stessa persona da più di 20 anni senza che il contratto di affitto sia stato registrato e quindi mai versate le imposte annuali e mai fatto denuncia alla P.S.? In teoria il contratto scadrebbe tra due anni...gli eredi vogliono mettere in vendita l'abitazione e quindi non sono interessati (sempre se fosse possibile) a regolarizzare la loro posizione stipulando un nuovo contratto perchè li vincolerebbe per altri 4 anni...ma non vogliono neanche mantenere questa posizione irregolare e l'inquilino naturalmente non ha intenzione di andarsene prima....Il contratto non registrato è nullo ma gli eredi come devono muoversi per agire nella legalità?
     
  2. ziastefi

    ziastefi Nuovo Iscritto

    Scusate ma mai nessuno si è trovato in questa situazione? Nessuno sa cosa consigliare o indicare il comportamento più appropriato per risolvere? Nessuno che dica sorry non c'è soluzione o indicarmi a chi rivolgermi? Grazie scusate ancora
    se ho sollecitato la risposta ma vorrei al più presto trovare la soluzione per gli eredi...:basito:
     
  3. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Al fine di contrastare il fenomeno delle locazioni sommerse, l’ultima legge Finanziaria
    (Legge 30 dicembre 2004, n. 311) ha introdotto, dal 1° gennaio 2005, apposite misure.
    SE NON SI REGISTRA IL CONTRATTO
    L’omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, oltre alle sanzioni per
    la mancata registrazione, dà origine alla presunzione di esistenza, salva documentata
    prova contraria, del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta
    antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso.
    È importante precisare che tale presunzione opera solo in ambito fiscale e non anche a livello civilistico.
    In tale ipotesi, quale importo del canone su cui pagare l’IRPEF per ciascun anno, si presume, ai fini
    della determinazione del reddito, il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando
    alla rendita i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro, rivalutati del 20%).
    Tale disposizione non si applica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone
    “concordato” cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della legge 431/98 (art. 2, comma 3, e art. 4,
    commi 2 e 3).
    Vedi pagina 20 di :
    http://www.civile.it/affitti/locazione_casa.pdf
    :daccordo:
     
  4. ziastefi

    ziastefi Nuovo Iscritto

    Grazie per la risposta.
    In tarda mattinata domenica 7 u.s. gli eredi mi hanno consegnato il contratto che non riporta la data di sottoscrizione e recita:"La locazione avrà la durata di quattro anni con inizio dal 1° Gennaio 1993.
    1^ Domanda: non essendo indicato: tacito rinnovo o riferimenti a scadenza o disdetta o recesso si può dire che il contratto era valido solo per gli anni 1993/94/95/96?
    2^ Domanda: OGGI (a otto mesi dal decesso del locatore) è possibile registrare questo contratto sottoscritto allora dal locatore ora deceduto e dalla persona che occupa ancora oggi parte del fabbricato?
    3^ Domanda: se la risposta alla seconda domanda è sì maildealista nella risposta indica che quattro sono gli anni che l'AdE può presumere in mancanza di registrazione di contratto salva documentata prova contraria. in questo caso il documento prova la decorrenza dal 1993 si evince che gli eredi in quanto tali si ritroveranno a pagare sanzioni e interessi dall'inizio?
    4^ Domanda: il contratto non registrato legalmente non è valido?
    5^ Domanda: se la risposta alla quinta domanda è si gli eredi possono legalmente scrivere alla persona che occupa parte del fabbricato dicendo siamo spiacenti ma lei deve andarsene indicando la data di sgombero?
    Infine ho scoperto che il locatore defunto dichiarava nel Mod. 730 metà del prezzo della locazione incassata.
    La rendita catastale è € 132 moltiplicato per coeff. 120= 15.840 x 20%= 19.008 il 10% è 1.900 €
    Il prezzo indicato nel contratto è di Lire 800.000 da aggiornare annualmente sulla base delle variazioni dell'indice dei prezzi di consumo accertate dall'ISTAT ai sensi dell'Art. 24 della Legge 392/78 se ho fatto bene i conti oggi il prezzo è € 626,72 in realtà incassava 600 e ne dichiarava 310. Ovviamente non era in regola con l'AdE per IRPEF e IMPOSTA DI REGISTRO etc.
    Grazie anticipato a chi mi aiuterà e maildealista per non avermi lasciata sola :applauso:
     
  5. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dire che è una situazione "delicata" è un eufemismo.
    Il contratto scade a mio avviso il 31/12/2012.
    In giurisprudenza ci sono grandi discussioni sulla validità dei contratti non registrati antecedenti la L. 431/98.
    Per uscirne proporrei di recarsi all' AdE e chiedere un "ravvedimento operoso" della situazione. Le sanzioni saranno relative all' ultimo quadriennio e l' appartamento potrebbe ritornare nella disponibilità degli eredi a fine 2012.
    :daccordo:
     
  6. ziastefi

    ziastefi Nuovo Iscritto

    Grazie. Giovedì sera esporrò la situazione a un avvocato della Confappi e quindi sentirò anche il suo parere.
    Il consiglio di maidealista rafforza la proposta che volevo fare agli eredi. Vi aggiornerò sui risvolti. :???:
     

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