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Sil57

Membro Junior
Proprietario Casa
#1
Buondì, ho locato una porzione del mio appartamento in cedolare secca con un 4+4.
Il contratto è scaduto e, d'accordo con l'inquilino, abbiamo firmato una recessione consensuale. Ora devo vendere e siamo d'accordo per un contratto transitorio di 8 mesi; ho già dato il mandato a un'agenzia.
Motivazioni, più di una: vendo perché mio figlio ha terminato gli studi e se ne andrà, quindi mi serve una casa più piccola; perché da un anno sono invalida al 75% e cerco una soluzione più confortevole (patologia neuro degenerativa senza cura, solo terapia di contrasto); perché è possibile che il datore di lavoro mi mandi in prepensionamento e non potrei sostenere il mutuo che, vendendo, estinguerei.
Ho letto di tutto e non trovo tra le motivazioni varie nulla di simile alle mie...

Mi date un parere per cortesia? Da oggi siamo senza contratto.

Grazie, ciao
Silvia
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#2
Scusa se non rispondo alla tua domanda, ma desideravo farti presente che potrai avere difficoltà ( e in ogni caso ricavare meno) se venderai con un inquilino in casa.
Anche se farai un contratto transitorio, tutti coloro che cercano casa per se stessi vedendo al casa occupata non si fideranno molto a comprarla, nemmeno fissando il rogito dopo la scadenza del contratto.
La certezza che sarà libera ci sarà solo ....quando effettivamente lo sarà.
Fino ad allora, la situazione sarà ibrida, e difficilmente porterà a qualcosa di buono.

Quindi, se puoi, aspetta a vendere o non affittare.
 
#3
Negli accordi territoriali del Comune di Milano (se è lì l'appartamento) non si sono sprecati molto per le motivazioni invocabili dal locatore, però viene anche richiamato quanto imposto dalla legge (art. 1, comma 4 del decreto ministeriale del 10 marzo 2006):
"c) in presenza di qualsiasi altra esigenza transitoria di una delle parti collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata e comprovata al momento della stipula del contratto di locazione".

Questo è quanto è scritto nella legge del 2006 all'articolo richiamato:
"In ogni comune le parti possono comunque stipulare, indipendentemente dalle esigenze individuate negli Accordi locali, contratti di locazione di natura transitoria per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata".

Quindi in teoria tutte le motivazioni sono valide purchè abbiano data certa. Tu hai tante ragioni ma nessuna data certa. Forse l'ideale sarebbe avere già una promessa di acquisto, ma non credo tu ce l'abbia. Forse puoi invocare la necessità di vendere legata ai tuoi motivi di salute. Quello che ti posso dire è che poco tempo fa di fronte a esigenze molto incerte di transitorietà di possibili inquilini, ero andata per consiglio all'Agenzia delle Entrate e loro mi avevano detto che, purchè pagassimo il dovuto, loro non entravano nel merito delle esigenze, che era un problema di natura civilistica e che solo in caso di contenzioso con gli inquilini avremmo dovuto portare le carte davanti a un giudice. Questo per dirti che se sei in piena sintonia con l'inquilino, qualunque cosa tu scriva nel contratto dovrebbe andare bene. Certo che se poi l'inquilino pianta una grana...

Nel frattempo è arrivato il post di @Franci63 che mi sembra molto saggio.

Quasi sicuramente li hai già trovati, comunque qui ci sono gli accordi territoriali di Milano. Inutile cercare altrove: ogni comune ha i suoi criteri fatto salvo quello generale del decreto del 2006.
http://mediagallery.comune.milano.i...tastreams/dataStream21836482186295247/content
 

Sil57

Membro Junior
Proprietario Casa
#4
Scusa se non rispondo alla tua domanda, ma desideravo farti presente che potrai avere difficoltà ( e in ogni caso ricavare meno) se venderai con un inquilino in casa.
Anche se farai un contratto transitorio, tutti coloro che cercano casa per se stessi vedendo al casa occupata non si fideranno molto a comprarla, nemmeno fissando il rogito dopo la scadenza del contratto.
La certezza che sarà libera ci sarà solo ....quando effettivamente lo sarà.
Fino ad allora, la situazione sarà ibrida, e difficilmente porterà a qualcosa di buono.

Quindi, se puoi, aspetta a vendere o non affittare.
Grazie Franci63, ma il transitorio sarebbe di 8 mesi perché è la data in cui conto di aver già venduto. Con il mio inquilino siamo amici, è talmente preoccupato per me che m'ha detto che si fermerà fino a scadenza, anche se trova un' altra soluzione, per non lasciarmi senza copertura economica...
 

Sil57

Membro Junior
Proprietario Casa
#5
Negli accordi territoriali del Comune di Milano (se è lì l'appartamento) non si sono sprecati molto per le motivazioni invocabili dal locatore, però viene anche richiamato quanto imposto dalla legge (art. 1, comma 4 del decreto ministeriale del 10 marzo 2006):
"c) in presenza di qualsiasi altra esigenza transitoria di una delle parti collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata e comprovata al momento della stipula del contratto di locazione".

Questo è quanto è scritto nella legge del 2006 all'articolo richiamato:
"In ogni comune le parti possono comunque stipulare, indipendentemente dalle esigenze individuate negli Accordi locali, contratti di locazione di natura transitoria per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata".

Quindi in teoria tutte le motivazioni sono valide purchè abbiano data certa. Tu hai tante ragioni ma nessuna data certa. Forse l'ideale sarebbe avere già una promessa di acquisto, ma non credo tu ce l'abbia. Forse puoi invocare la necessità di vendere legata ai tuoi motivi di salute. Quello che ti posso dire è che poco tempo fa di fronte a esigenze molto incerte di transitorietà di possibili inquilini, ero andata per consiglio all'Agenzia delle Entrate e loro mi avevano detto che, purchè pagassimo il dovuto, loro non entravano nel merito delle esigenze, che era un problema di natura civilistica e che solo in caso di contenzioso con gli inquilini avremmo dovuto portare le carte davanti a un giudice. Questo per dirti che se sei in piena sintonia con l'inquilino, qualunque cosa tu scriva nel contratto dovrebbe andare bene. Certo che se poi l'inquilino pianta una grana...

Nel frattempo è arrivato il post di @Franci63 che mi sembra molto saggio.

Quasi sicuramente li hai già trovati, comunque qui ci sono gli accordi territoriali di Milano. Inutile cercare altrove: ogni comune ha i suoi criteri fatto salvo quello generale del decreto del 2006.
http://mediagallery.comune.milano.i...tastreams/dataStream21836482186295247/content
Si li ho letti, per questo scrivo sul forum.
Mi hai dato però due utili suggerimenti: fare riferimento alla mia patologia (colleziono verbali INPS/ASL e che l'Agenzia delle Entrate non entra nel merito delle cause.
Con l'inquilino, come hai giustamente osservato, il rapporto e di reciproco rispetto, solidarietà e amicizia.

Grazie Elisabetta!
 

Sil57

Membro Junior
Proprietario Casa
#6
Scusa se non rispondo alla tua domanda, ma desideravo farti presente che potrai avere difficoltà ( e in ogni caso ricavare meno) se venderai con un inquilino in casa.
Anche se farai un contratto transitorio, tutti coloro che cercano casa per se stessi vedendo al casa occupata non si fideranno molto a comprarla, nemmeno fissando il rogito dopo la scadenza del contratto.
La certezza che sarà libera ci sarà solo ....quando effettivamente lo sarà.
Fino ad allora, la situazione sarà ibrida, e difficilmente porterà a qualcosa di buono.

Quindi, se puoi, aspetta a vendere o non affittare.
Ah, scusa, l'inquilino mi darebbe disdetta se ce ne fosse bisogno prima della scadenza... Spero di non far pasticci.
 
#7
fare riferimento alla mia patologia
Dovrai studiare bene la frase da scrivere per riuscire a inserire una previsione di data. Non so se può essere una buona idea: qualcosa tipo "vi è l'esigenza che, in previsione dell'evoluzione della patologia, la porzione di appartamento oggetto della locazione torni nella disponibilità della proprietaria per alloggiarvi una persona qualificata che garantisca assistenza".
Ci saranno sicuramente idee o formulazioni migliori... ci ho provato...
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#8
Grazie Franci63, ma il transitorio sarebbe di 8 mesi perché è la data in cui conto di aver già venduto. Con il mio inquilino siamo amici, è talmente preoccupato per me che m'ha detto che si fermerà fino a scadenza, anche se trova un' altra soluzione, per non lasciarmi senza copertura economica...
In bocca al lupo per tutto !!
 

Sil57

Membro Junior
Proprietario Casa
#9
Dovrai studiare bene la frase da scrivere per riuscire a inserire una previsione di data. Non so se può essere una buona idea: qualcosa tipo "vi è l'esigenza che, in previsione dell'evoluzione della patologia, la porzione di appartamento oggetto della locazione torni nella disponibilità della proprietaria per alloggiarvi una persona qualificata che garantisca assistenza".
Ci saranno sicuramente idee o formulazioni migliori... ci ho provato...
Grazie Elisabetta, è comunque un'idea.
Il problema è che si tratta di una previsione, senza date e non certificata. Difficilmente applicabile quindi. Anche perché dopo devo inviare raccomandata attestante l'avvenuto evento...
 
#11
Se ne sei certa, stipula un contratto non transitorio.
Forse è la cosa migliore, certamente se si ha fiducia totale nell'inquilino.
Il problema è che si tratta di una previsione, senza date e non certificata.
Infatti, quello è il problema. Io ho affittato più volte con contratti transitori (specializzandi che restavano 4-5 mesi). La prima volta mi son fatta consegnare la documentazione che certificava l'esigenza, poi, visto che tanto nessuno la chiedeva, nemmeno me la son più fatta dare. Certo che se fosse nato un contenzioso, non avrei potuto far valere le mie ragioni. Penso che questo sia l'unico rischio.
 

Sil57

Membro Junior
Proprietario Casa
#13
Riassumendo,
propendo sempre per il transitorio con scadenza a fine gennaio/febbraio. Non vedo grossi problemi legati all'acquisto da parte di qualcuno, anche perché non liberei la casa prima di allora, devo trovarne un'altra...
Circa la motivazione, mi limiterei alla certificazione della patologia che è, appunto, neuro degenerativa. Credo sussistano le condizioni per desiderare una soluzione più agevole... ho anche handicap in situazione di gravità con validità illimitata (che fortuna, vero?).
Per il momento grazie a @Franci63 , @Elisabetta48 e @Nemesis
 

Sil57

Membro Junior
Proprietario Casa
#16
Alla fine, se può essere utile, in accordo con l'inquilino ho optato per questa formulazione:

La Sig.ra Xxx, in qualità di Locatore, ha espresso l’esigenza di stipulare un contratto di locazione transitoria per la subentrata necessità di vendere l’intero immobile sito in Yyy via Zzz..., a causa di una patologia neurodegenerativa diagnosticata nel 2017. Per fronteggiare tale patologia invalidante, la Locatrice necessita di una soluzione abitativa senza barriere architettoniche.

Grazie davvero a tutti per i consigli
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
#17
Locatore, ha espresso l’esigenza di stipulare un contratto di locazione transitoria per la subentrata necessità di vendere l’intero immobile
Mi sembra una contraddizione, nel senso che normalmente il proprietario intenzionato a vendere non stipula un contratto di locazione per l'immobile che propone in vendita!

Come ha scritto @Franci63, una persona interessata all'acquisto preferisce che la casa sia abitata solo dal proprietario/venditore.
Se c'è anche un inquilino (seppure con contratto transitorio, che però potrebbe trasformarsi in un contratto ordinario della durata di 4 anni + 4 se i motivi della transitorietà non sono validi) la situazione si complica.

Se io fossi l'acquirente e il venditore mi mostrasse un contratto di locazione, avrei molti dubbi. Malgrado le rassicurazioni sulla tempistica di rilascio da parte dell'inquilino.

Comunque auguri per tutto!
 

Sil57

Membro Junior
Proprietario Casa
#18
Mi sembra una contraddizione, nel senso che normalmente il proprietario intenzionato a vendere non stipula un contratto di locazione per l'immobile che propone in vendita!

Come ha scritto @Franci63, una persona interessata all'acquisto preferisce che la casa sia abitata solo dal proprietario/venditore.
Se c'è anche un inquilino (seppure con contratto transitorio, che però potrebbe trasformarsi in un contratto ordinario della durata di 4 anni + 4 se i motivi della transitorietà non sono validi) la situazione si complica.

Se io fossi l'acquirente e il venditore mi mostrasse un contratto di locazione, avrei molti dubbi. Malgrado le rassicurazioni sulla tempistica di rilascio da parte dell'inquilino.

Comunque auguri per tutto!
Ti ringrazio @uva, ma considera che: l'inquilino è già dentro, abbiamo appena firmato la recessione consensuale a scadenza del quadriennio; il transitorio è fino al 28/02 perché i miei tempi sono questi; ho già trovato 2 persone interessate, alle mie condizioni. Inoltre, come ho scritto prima, l'inquilino se dovesse decidere di andarsene prima della scadenza, resterebbe il più possibile per non lasciarmi senza copertura economica...
Ciò premesso, fingers crossed.

P.s. Poi, scusa, che significa "se i motivi della transitorietà non sono validi"? A detta di chi, visto che sono un'invalida civile con handicap in situazione di gravità?
 
Piaciuto: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
#19
che significa "se i motivi della transitorietà non sono validi"?
Significa che i motivi dell'esigenza transitoria (del proprietario o dell'inquilino) non possono essere scelti a proprio piacimento. Sono motivi elencati nell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile.

A Torino, ad esempio, il motivo da te addotto non è previsto.
E' pur vero che è prevista "qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata espressamente indicata nel contratto e documentata".
La data prefissata e documentata potrebbe essere comprovata da un preliminare di acquisto sottoscritto da te per la nuova abitazione. Da cui sia chiaro entro quale data prenderai possesso della nuova casa senza barriere architettoniche consona alle tue condizioni di salute. E lascerai quella dove abiti attualmente con l'inquilino. E conseguentemente anche l'inquilino si trasferirà altrove.
Dai tuoi post precedenti non mi è chiaro se hai già trovato questa nuova abitazione e se hai definito la tempistica per l'acquisto e il trasferimento.

Il problema non è fra te e l'inquilino (col quale hai un rapporto di completa fiducia). Potrebbe sorgere con l'acquirente, se costui teme che poi l'inquilino rimane lì e la casa non potrà essere rilasciata libera da persone e cose al rogito.

Se però hai già trovato delle persone interessate all'acquisto alle tue condizioni, direi che puoi stare tranquilla!
 

Sil57

Membro Junior
Proprietario Casa
#20
Significa che i motivi dell'esigenza transitoria (del proprietario o dell'inquilino) non possono essere scelti a proprio piacimento. Sono motivi elencati nell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile.

A Torino, ad esempio, il motivo da te addotto non è previsto.
E' pur vero che è prevista "qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata espressamente indicata nel contratto e documentata".
La data prefissata e documentata potrebbe essere comprovata da un preliminare di acquisto sottoscritto da te per la nuova abitazione. Da cui sia chiaro entro quale data prenderai possesso della nuova casa senza barriere architettoniche consona alle tue condizioni di salute. E lascerai quella dove abiti attualmente con l'inquilino. E conseguentemente anche l'inquilino si trasferirà altrove.
Dai tuoi post precedenti non mi è chiaro se hai già trovato questa nuova abitazione e se hai definito la tempistica per l'acquisto e il trasferimento.

Il problema non è fra te e l'inquilino (col quale hai un rapporto di completa fiducia). Potrebbe sorgere con l'acquirente, se costui teme che poi l'inquilino rimane lì e la casa non potrà essere rilasciata libera da persone e cose al rogito.

Se però hai già trovato delle persone interessate all'acquisto alle tue condizioni, direi che puoi stare tranquilla!
Si, conosco gli accordi. Le mie motivazioni sono pienamente plausibili e giustificabili.
Prima vendo e poi compro... L'inquilino se ne va entro non oltre il 28/02, ha diverse ipotesi in ballo.
Spero piuttosto di trovare quello che cercherò... ma dopo l'estate e il preliminare d'acquisto dell'auspicabile acquirente
 
Piaciuto: uva

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