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aliberti_mirko

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Salve a tutti!
Vorrei effettuare il mutamento di destinazione d'uso a residenziale di un immobile accatastato come C2.
L'immobile negli anni 90 è stato oggetto di un progetto di demolizione e ricostruzione sfruttando la cubatura di un precedente magazzino fatiscente degli anni 60 che non era ristrutturabile.

Gli allacciamenti di luce, acqua e gas sono già presenti, come anche il bagno.
Sono andato a verificare il PRG e l'immobile ha già tutti i requisiti richiesti di altezza minima, illuminazione ed aereazione, superficie minima e servizi igienici per un immobile ad uso residenziale.

Sono andato a verificare anche le norme di attuazione del PRG della zona di ubicazione dell'immobile (agricola) e prevede edifici per la residenza e non sono indicati divieti di cambio destinazione d'uso.
Uniche limitazioni della zona: altezza massima consentita degli immobili: 8 metri.

Ovviamente intendo rivolgermi a un tecnico ma vorrei capire all'incirca quello che questa modifica comporta a livello burocratico e quale iter è meglio seguire nella mia regione (Regione Sicilia) sfruttando le nuove leggi per incentivare l'edilizia:
- Mutamento destinazione d'uso
- Recupero abitativo
- Piano Casa

Costi (a parte quelli effettivi di edilizia):
- onorario del tecnico
- oneri di urbanizzazione
- contributo costo di costruzione
- variazione catastale
- diritti di segreteria

Accetto pareri e consigli!
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
il nocciolo della questione è questo
della zona di ubicazione dell'immobile (agricola) e prevede edifici per la residenza
in zona agricola le residenze abitative sono strutturali per la stessa attività agricola
in questi contesti è possibile si edificare ma per utilizzo abitativo per la stessa attività agricola.
 

aliberti_mirko

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non ho capito bene.
Cioè se sono proprietario del solo immobile non è possibile effettuare la variazione d’uso ma se avvio un attività agricola posso procedere per variare la destinazione d’uso dell’immobile?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
L'unico consiglio è che ti rivolga ad un tecnico che opera localmente, in quanto non tutti i comuni autorizzano un'abitazione in zona agricola se non è destinata ad un operatore del settore con una estensione sufficiente per la sua attività. Da noi è ammessa solo se ha a disposizione almeno 1 ha di terreno agricolo.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Hai indicato di aver consultato PRG e relativi elaborati, li dovrebbe essere tutto chiarito......poi il passo successivo e' consultare un tecnico
 

aliberti_mirko

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Per un tecnico sicuramente sarà tutto più chiaro.

Magari qualcuno può aiutarmi a capire meglio le norme di attuazione del PRG della zona prima di rivolgermi a un tecnico.

Zona Agricola:
"si possono inserire edifici per la residenza dei proprietari diretti conduttori del fondo, di coltivatori diretti, delle cooperative agricole, degli affittuari, dei mezzadri che hanno acquisito il diritto di sostituirsi al proprietario e dei conduttori in economia. E' consentita anche la destinazione di immobili ad attività agroturistiche e alle residenze possono essere annessi locali di servizio utili all'attività agricola."

Indice di fabbricabilità fondiaria = 0.03 m3/m2
Distanza dai confini = 5 ml
Numero dei piani = 2
Altezza = max 8 m


Nessuna indicazione sull'estensione minima o superficie minima del fondo.
 

griz

Membro Storico
Professionista
Indice di fabbricabilità fondiaria = 0.03 m3/m2
uesto è già un parametro che dice quanto terreno necessita per edificare 1 mc di costruzione
il resto comunque ti dice che se non sei un coltivatore diretto o non possiedi un agriturismo non puoi costruire il fabbricato, lo stesso vale per la conversione di un deposito in abitazione
 

aliberti_mirko

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Vediamo se ho capito bene.

Ciò significa che avendo a disposizione un terreno è possibile edificare secondo l'indice di fabbricabilità fondiaria e raddoppiare tale fondo ad ogni cambio di destinazione d'uso?

Un esempio:
Su un terreno di 1 ha si edifica un immobile sfruttando tutto l'indice di fabbricabilità.

Se è come ho capito, per effettuare successivamente un cambio di destinazione d'uso occorre un altro terreno di 1 ha (perchè il terreno di prima è servito nella prima concessione edilizia)

Se successivamente si vuole nuovamente cambiare destinazione d'uso occorrerà un altro terreno di 1 ha (visto che il primo terreno è stato usato nella prima concessione edilizia e il secondo è stato usato per il precedente mutamento di destinazione d'uso).

Così facendo, se nel tempo si effettuano 10 variazioni d'uso, l'immobile rimane sempre lo stesso ma occorreranno 10 volte tanto di superfice di terreno che è servito la prima volta per la sua costruzione?


Sono un pò confuso su questa normativa
 

griz

Membro Storico
Professionista
la norma prevede un parametro di fabbricazione per gli immobili come nuova costruzione, gli esistenti esistono, la destinazione residenziale è riservata all'abitazione del coltivatore, per estensione anche la conversione del magazzino esistente in abitazione deve essere esclusivamente utilizzata del coltivatore, spero di avere chiarito
 

aliberti_mirko

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Adesso è tutto più chiaro.

L'indice di fabbricazione è per una nuova costruzione (o se ad esempio volessi ampliare l'immobile). In questo caso non dovendolo ampliare non occorre ulteriore fondo.

Nel caso specifico, destinazione residenziale riservata all'abitazione del coltivatore, dal momento che le norme attuative non pongono particolari vincoli (ad esempio limitandolo ad attività di agriturismo) ma anzi "le residenze possono essere per i proprietari diretti conduttori del fondo, coltivatori diretti e conduttori in economia" ed essendo anche proprietario del fondo agricolo non dovrei avere particolari difficoltà con il mutamento di destinazione d'uso.

Grazie per i chiarimenti
 

griz

Membro Storico
Professionista
d essendo anche proprietario del fondo agricolo non dovrei avere particolari difficoltà con il mutamento di destinazione d'uso.
non so, documentati, penso però che oltre ad essere padrone del fondo dovresti anche coltivarlo, essere un coltivatore anche dal punto di vista amministrativo
 

aliberti_mirko

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Su questo punto ho già verificato.
E' intervenuto il Consiglio di Stato che ha chiarito questo aspetto (Cons. Stato -Sez. IV, 08.09.2015, n. 4159) - Irrilevanza dello status del richiedente ai fini edificatori se è il proprietario del fondo :

- ai fini del rilascio del permesso di costruire, allorquando il richiedente siail proprietario del fondo, non è necessario che lo stesso abbia la qualifica soggettiva di imprenditore agricolo a titolo principale

- si richiede la qualifica di "imprenditore agricolo" solo per affittuari e mezzadri, cioè per soggetti chehanno una disponibilità del fondo precaria, non per il proprietario.
 

griz

Membro Storico
Professionista
ok allora credo che tu possa fare l'operazione occhio però alle norme igienico-santarie e di isolamento temoacustico
 

aliberti_mirko

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Quindi l’esempio di prima era corretto?

avendo a disposizione un terreno è possibile edificare secondo l'indice di fabbricabilità fondiaria per poi raddoppiare tale fondo ad ogni cambio di destinazione d'uso?

Così facendo, se nel tempo si effettuano 10 variazioni d'uso, l'immobile rimane sempre lo stesso ma occorreranno 10 volte tanto di superfice di terreno che è servito la prima volta per la sua costruzione?


In pratica la volumetria esistente non conta nulla e si riazzera ogni volta che si effettua un mutamento di destinazione d’uso?
 

aliberti_mirko

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ho trovato conferma di quanto aveva scritto griz: l’indice di fabbricabilità è per le nuove costruzioni, gli edifici esistenti esistono e pertanto la loro cubatura rimane e va considerata.

Il Consiglio di Stato si è espresso più volte in merito chiarendo che l’area edificabile di una particella va calcolata tenendo conto del volume di edifici già esistenti.

Nel caso di particelle sfruttate per la realizzazione di un edificio e poi frazionate e vendute rimangono sottoposte ad un regime di inedificabilità visto che la cubatura è già stata utilizzata.

invio il link:
 

Gianni_pa

Nuovo Iscritto
Professionista
Qualche anno fa ho effettuato un cambio di destinazione d'uso da C2 a A3 per un cliente.

La cubatura "ovviamente" conta quella del fabricato preesistente.

Non esiste nessun regolamento nazionale, ne regionale e che io conosca nemmeno comunale che obbliga ad avere una o più particelle di terreno con la stessa volumetria del fabbricato per effettuare il cambio di destinazione d'uso.

Alcuni addirittura comprano terreni dove sono presenti dei ruderi per poter sfruttare quella cubatura ai fini edificatori figuriamoci se per un cambio d'uso chiedono volumetrie aggiuntive.
Questo è richiesto se vuole ampliare il fabbricato, ma da quello che ho capito non è il suo caso.

Deve verificare se il PRG e le norme attuative del PRG non impongano vincoli, ma di solito il più delle volte non ce ne sono.

Ormai il più delle informazioni le può trovare sul sito del Comune alla voce Amministrazione Trasparente.
Trova il PRG e le norme di attuazione.
Dovrebbe trovare anche le mappe dove sono indicati i riferimenti al foglio e particella catastale per individuare la zona in cui ricade l'immobile.

Per verificare i costi orientativi, sempre sul sito del suo comune, dovrebbe verificare nelle delibere del consiglio comunale, i costi di urbanizzazione e di costruzione.
Per legge tutte queste informazioni devono essere liberamente consultabili.

Con queste informazioni può andare da un tecnico con le idee più chiare e chiedere un preventivo.

Si ricordi una cosa: eventuali problematiche devono essere documentate!!!!!
 

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