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  1. Dirac71

    Dirac71 Membro Junior

    Salve a tutti. Sono nuovissimo sia nel forum che nei topic dell'edilizia in generale, per cui perdonatemi le imprecisioni :).

    La questione è la seguente:
    Vorrei acquistare un edificio rurale accatastato come fienile e "trasformarlo" in civile abitazione. Di questo fienile esiste un disegno di massima che evidenzia le misure interne e perimetrali. L ' architetto ha detto che per iniziare i lavori occorre presentare una scia al comune con tutte le perizie del caso: strutturali, architetturali, di impiantistica etc etc, almeno così ho capito.... A fine lavori il comune accerterà che il fienile è una civile abitazione e concede l abitabilità. Sono andato in banca ed ho scoperto che la banca non può erogare il mutuo fino a che il fienile non diventa civile abitazione. Ma questo avverrà a fine lavori, mentre io chiedo un aiuto per iniziarli i lavori....:occhi_al_cielo: per cui.... Mi sono un pò spaventato.

    Vi chiedo se questo vincolo della banca è corretto e/o aggirabile nel senso che la scia approvata dal comune garantisce che il fienile è in potenza una civile abitazione.

    Poi come consiglio, vi chiedo se l'operazione che intendo fare (comprare un fienile al prezzo di una casa e ristrutturarlo) con la scia che viene approvata (ho garanzie di approvazione...) è sensata.

    Grazie, dirac71
     
  2. Gugli

    Gugli Membro Attivo

    purtroppo la banca ha sempre bisogno di solide garanzie
    la Scia è un titolo abilitativo implicito ed è complesso spiegare perchè da rurale si ha civile abitazione a fine lavori con tutte le normative che ci sono
    comunque è chiaro che ora l'edificio non ha l'abitabiità quindi non ha lo stesso valore di quello che avrà in futuro ma tutto dipende dalla correttezza degli adempimenti in comune e dai lavori eseguiti
    quindi fai attenzione ad affidarti alle persona giuste
     
  3. Dirac71

    Dirac71 Membro Junior

    Ciao e grazie per la risposta.
    L'architetto che ci seguirà farà le perizie e porterà tutta la documentazione in comune per l'approvazione. L'approvazione è anche un vincolo a compromesso: non firmo niente se non ho l'approvazione. :)

    Mi piacerebbe sapere se la documentazione firmata dal tecnico del comune può essere portata in banca e fare da "solida garanzia" :)


    Ciao e a presto
    Dirac
     
  4. Gugli

    Gugli Membro Attivo

    non credo
    perchè l'immobile, ripeto, per divenire civile abitazione ha bisogno di notevoli lavori che hanno un determinato costo, quindi per ora la 'casa' non c'è
    che perizia fa il tuo architetto se all'inizio dei lavori l'immobile è un rurale ?
    avrà il valore per quello che è e non per quello che sarà...
    poi la banca potrebbe incaricare un consulente di parte e venira a peritare l'immobile e di solito le perizie delle banche sono più basse di valore in quanto si tengono su cifre cautelative
    comunque, puoi provarci ma l'osso è duro credimi !
     
  5. ametiste

    ametiste Nuovo Iscritto

    se hai delle garanzie da portare in banca oltre questo "acquisto" oppure qualcuno che fa garante per te, è possibile che la banca ti consideri di più; altrimenti provare a farti 2 conti e vedi se al posto di un mutuo puoi prendere un finanziamento più basso finche arrivi a fare dei lavori che possano far passare il fienile come abitazione; a quel punto torni in banca e chiedi il mutuo con le nuove garanzie a nuove condizioni...
     
  6. Dirac71

    Dirac71 Membro Junior

    x gugli
    l'architetto farà:
    1) perizia architetturale
    2) perizia strutturale (fondamenti, solai)
    3) progetto di impianti etc etc

    i primi 2 servono per vedere l'ordine di grandezza dei lavori di ristrutturazione. A seconda di come sono muri, fondamenti e solai, tanto cambia, in fatto di cifra da pagare.
    Se decido di andare avanti è perché ci sto dentro con la cifra :p

    x ametiste
    La banca ha effettivamente chiesto un altro immobile da ipotecare.... vedremo con i miei cosa fare.
    Per quanto riguarda il finaziamento, la strada è difficile. I lavori sono intorno ai 100k€

    :triste:

    Dirac
     
  7. ametiste

    ametiste Nuovo Iscritto

    Secondo me dovresti sentire oltre all’architetto anche un geometra/azieda edile che si occupa di tutto, che ti possa dare un idea del costo più basso per arrivare al livello di abitazione – vedrai che i sodi che ti servano per arrivare all’abitabilità sono di meno(il finanziamento), dopo pensi anche alla ristrutturazione finale(il mutuo); sono tantissime case che si vendono come CASA e per andare a starci ci vuole una grossa ristrutturazione…
     
  8. Dirac71

    Dirac71 Membro Junior

    esatto dovremmo anche sentire una impresa.
    Il problema è che l'oggetto va anche comprato ed i proprietari chiedono un po!! l'idea era quella di un mutuo per comprare ed in parte ristrutturare.

    Boh, insomma un gran problema!
    :triste:
     
  9. ametiste

    ametiste Nuovo Iscritto

    posso solo consigliarti di farti bene tutti i conti prima di prendere una decisione; fai vedere la situazione a qualcuno che si intende bene di tutto (non fidarti solo di una persona sola) più sai meglio è! cosi eviti di trovarti in difficoltà! i soldi la banca in qualche maniera trova il modo di darteli (visto che sono i tuoi che ti sostengono) non è quello il problema - la domanda è se vale la penna a indebitarti e per quale cifra?!
    In bocca al lupo!
     
  10. Dirac71

    Dirac71 Membro Junior

    senti l'oggetto ha grossissime potenzialità. Per cu il gioco vale la candela.
    Molti tasselli devono andare al loro posto, ovviamente. Poi ho una persona di fiducia che mi seguirebbe e a che rifarebbe le perizie

    Grazie per l'incoraggiamento

    Dirac
     
  11. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    non penso che hai comperato un fienile al prezzo di una casa. La Banca ti potrà dare un mutuo,salvo che tu disponga di altri beni, in funzione del valore dell'immobile all'atto della concessione del mutuo. Se chiedi il mutuo prima di ristrutturare ti concederà il mutuo in funzione del valore del fienile.
     
  12. Dirac71

    Dirac71 Membro Junior

    i proprietari chiedono un tot al mq! xche sanno che sarà una civile abitazione!!!!

    un gran b!
     
  13. Gugli

    Gugli Membro Attivo

    è vero ma,
    sicuramente le persone di fiducia di cui ti sei circondato ti avranno messo in guarda per le spese non solo edili ma anche professionali che dovrai affrontare
    se poi è stata presentata una Scia va da se che c'è già un progetto immagino presentato dal venditore che intende ricavare il massimo dalla vendita, ovvio
    tieni poi conto degli oneri che dovrai pagare per il cambio d'uso e le eventuali sanzioni se l'edificio rurale non è stato accatastato all'urbano presso l'Agenzia del Territorio
    buona fortuna
     
  14. Dirac71

    Dirac71 Membro Junior

    Ciao Gugli, ti rispondo puntualmente

    diciamo che non è proprio cos': l'architetto ha fatto solo un rilevamento perimetrale con misure interne ed esterne, ed ha fatto un disegno di cosa potrebbe venir fuori dalla ristrutturazione. La Scia verrà presentata quando NOI daremo mandato all'architetto di farlo.
    Infatti i proprietari non hanno incaricato l'architetto di fare le perizie (non ancora, almeno. A giorni architetto+agente imm + proprietari si riuniscono) e non ha intenzione di pagare il progetto che accompagna la Scia.

    Io mi posso sobbarcare il prezzo del progetto, ma va da se che il prezzo deve scendere (di un bel po). La stima che loro ci hanno fatto e SOLO dei proprietari. Niente di ufficiale.


    L'architetto si occuperà anche di questo e ci presenta un preventivo...

    sxiamo bene
    Ciao
     
  15. Gugli

    Gugli Membro Attivo

    ma l'architetto chi tutela?
     
  16. Dirac71

    Dirac71 Membro Junior

    bella domanda!
    io pensavo che avesse il mandato da parte dei proprietari, invece ieri sera ho scoperto che non ha nessun mandato e non ha fatto nessuna stima.
    Se io do il mandato, lui va avanti con le perizie ed il progetto. Farà anche una stima effettiva del valore dell'immobile.

    boh! Sxiamo bene
    :)
     
  17. Gugli

    Gugli Membro Attivo

    ma come .... ti avventuri in una impresa colossale senza avere una architetto di fiducia su cui puoi contare ?
    hai del coraggio di questi tempi poi
     
  18. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    chi ha incaricato questo architetto????? Sei sicuro che poi non ti resta nel gobbo la sua parcella anche se non acquisti l'immobile? Forse è meglio che ti chiarisca un po le idee.
     
  19. Dirac71

    Dirac71 Membro Junior

    x gugli:
    in effetti l'impresa è un po pazzerella. Ho un geometra di fiducia che rifarà le contro perizie

    x raffaelemaria: ancora nessuno l'ha ufficialmente incaricato. Ho detto che parla coi proprietari e fa un preventivo della sua parcella. Poi decideremo chi paga e come.
     
  20. Dirac71

    Dirac71 Membro Junior

    ieri sera mi ha chaimato l'agenzia dicendomi che e proprietari hanno dato mandato all'architetto di fare le perizie strutturali...

    Sxiamo bene!
     

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