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  1. Marco Zanon

    Marco Zanon Nuovo Iscritto

    Professionista
    Buongiorno, sono un nuovo utente. Mi è stato conferito dal Costruttore l'incarico di amministrare un condominio così composto: 4 unità di proprietà del Costruttore, 1 unità venduta dal Costruttore al Sig. Tizio, e altre 3 unità locate dal Costruttore (due studi medici e un negozio). Il condominio va costituito e va quindi richiesto il C. F., presentando anche relativo verbale di nomina.

    Il Costruttore mi spedisce una bozza di verbale di nomina nel quale si dice che secondo il regolamento di condominio - redatto dallo stesso Costruttore e allegato al rogito (nel caso della unità venduta al Sig. Tizio) e accettato dagli altri 3 conduttori - il Dott. Caio viene nominato amministartore ecc..., in quanto l'art. x del regolamento riserva al Costruttore il diritto di scegliere l'amministratore per il primo anno di gestione.

    Vi chiedo: è legale una simile clausola contenuta nel regolamento del Costruttore accettato dagli altri proprietari (uno in questo caso, tolte le unità in locazione e le unità ancora in proprietà del Costruttore)?

    Ancora: l'Agenzia delle Entrate, quando io richiederò il C. F. accetterà un verbale nel quale si dice che secondo il regolamento contrattuale di condominio Dott. Caio viene nominato amministartore ecc..., in quanto l'art. x del regolamento riserva al Costruttore il diritto di scegliere l'amministratore per il primo anno di gestione?

    Ringrazio per l'attenzione.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Scusa in anticipo la "franchezza"...ma tu sei in possesso dei requisiti di Legge per fare l'amministratore?
    Perché, nel caso, dimostri delle lacune gravi nella conoscenza delle norme (riforma del 2012).
    È NULLA la nomina fatta dal costruttore come pure quell'articolo del RdC.
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  3. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ps.
    Visto che alla fin fine si tratta di un "Condominio minimo" (perché è già costituito e semmai serve solo regolarizzarlo fiscalmente e nei suoi organi)...ti consiglio di trovarti con l'altro proprietario verificando s8a disposto ad "accettarti" e regolafizzare il tutto secondo l'iter previsto.
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  4. Marco Zanon

    Marco Zanon Nuovo Iscritto

    Professionista
    Grazie per la risposta. Buona giornata.
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    è una prassi consolidata quella che il costruttore nomini il primo amministratore e direi obbligatoria se il condominio è composto da più di 8 proprietari (riforma 2012).
    Tra l'altro è buona norma allegare all'atto costitutivo del condominio il Regolamento di Condominio che regolerà la gestione delle cose comuni e detterà le norme da far osservare ai proprietari, anche limitandone la disponibilità della proprietà acquistata. Tale regolamento detto Contrattuale va allegato all'atto costitutivo del condominio e consegnato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    No.
    La Legge non disponeva (prima) e non dispone (dopo riforma) in tal senso e Giurisprudenza ha più volte invalidato tale nomina.

    Persino la nomina oltre gli 8 è obbligatoria solo se almeno 1 ne faccia richiesta.
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    questa tua affermazione mi lascia un poco perplesso perché diversi mesi fa io feci la medesima affermazione ma @Ollj mi corresse dicendo che è obbligatorio anche senza la richiesta.
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il mio buon "compagno di merende" @Ollj ...è (logicamente dati i presupposti)più "formale" del sottoscritto.

    E' una questione di "lettura" e di risultanza pratica.
    Se un Condominio di 9 o più non procede con la nomina...dove tutti i proprietari non vogliono procedere alla nomina ma preferiscono l'autogestione...chi è "autorizzato" a perseguire o impugnare?

    Nemmeno esistono "sanzioni" per i "presunti" trasgressori.
     
  9. AugustaDM

    AugustaDM Membro Junior

    Professionista
    Non tutte le clausole inserite dai costruttori nei regolamenti contrattuali sono lecite. È illecita, ad esempio, la clausola che impone come amministratore condominiale una persona indicata dal costruttore stesso. Come spiega il codice civile (1129 I comma c.c.) la nomina dell’amministratore, obbligatoria quando i condomini sono più di quattro, è rimessa all’assemblea e non di certo all’impresa che costruisce il palazzo. Quanto detto è stato, del resto, ribadito dalla Corte di Cassazione (Cass. n. 2246/1961), intervenuta tra l’altro a sottolineare che neanche un regolamento di condominio approvato all’unanimità dei condomini può eludere tale norma.
     
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    @AugustaDM la nuove legge sul condominio ha modificato l'articolo del c.c. da te citato portando a + di 8 condomini il numero minimo per essere obbligati a nominare un amministratore.
    tutto vero. Ma quando l'edificio è appena costruito il condominio si crea con l'alienazione da parte del costruttore del primo appartamento; quando il costruttore ha venduto 8 appartamenti scatta l'obbligo di nominare un amministratore. I nuovi proprietari non si conoscono, mentre il costruttore conosce una serie di professionisti, lui proporrà un suo candidato, almeno per il periodo iniziale; poi quando il costruttore avrà venduto tutti gli appartamenti oppure il suo peso millesimale sarà sceso drasticamente, l'assemblea dei condomini potrà cambiare l'amministratore.
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Cioè...ti presenti come avvocato di 35 anni...e citi norma superata con la riforma del 2012/2013 e sentenza di oltre 50 anni fà.
    Non è un buon viatico specie dopo le "inesattezze" precedenti.

    Giornata storta?


    Irrilevante che egli conosca professionisti o detenga quota mllesimale più alta.
    Può certamente proporre uno o più professionisti...ma la nomina vale solo con una votazione...anche fossero solo il Costruttore ed il primo acquirente.

    Ps.
    E serve sempre la "doppia maggioranza".
     
  12. AugustaDM

    AugustaDM Membro Junior

    Professionista
    La normativa vigente riserva alla sola assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata del suo incarico in un anno (in casi eccezionali, di inerzia dell’assemblea è prevista la nomina da parte dell’Autorità Giudiziaria).
    La nomina da soggetto diverso da quello previsto dalla legge, rende nulla la clausola del regolamento e l’eventuale nomina così disposta.
    Tale orientamento è stato di recente ribadito, anche dal Tribunale di Roma con sentenza n. 19431 del 02.10.2014, che riconoscendo il disposto dell’art. 1129 c.c., quale norma inderogabile, ha precisato che la clausola del regolamento con il quale la società costruttrice dello stabile si riserva per un tempo determinato la designazione di un amministratore che si occupi della gestione del condominio, è nulla per violazione della norma inderogabile dell’art. 1129 c.c., anche se contenuta nel regolamento di natura contrattuale o negli atti di compravendita delle singole unità immobiliari.

    PS: scusate il refuso precedente (quattro anzichè otto) contenuto nella sentenza della Cassazione citata, il cui principio di diritto ( neanche un regolamento di condominio approvato all’unanimità dei condomini può eludere tale norma.) è in ogni caso pertinente al caso di specie ............
     

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