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  1. ajalro

    ajalro Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti,
    vorrei sentire la vostra opinione in merito al seguente scenario.
    Durante l'assemblea condominiale si procede tra le altre cose alla votazione del consuntivo dell'esercizio appena concluso e alla votazione del preventivo per l'esercizio in apertura.
    Siccome si tratta di materia soggetta appunto ad approvazione, l'assemblea può votare a favore, può astenersi, può essere contraria.
    1. Nel caso in cui la maggioranza voti la non approvazione del CONSUNTIVO, quali sono le conseguenze? Mi spiego meglio, il preventivo per il vecchio esercizio era stato approvato dando luogo al calcolo di determinate rate bimestrali, arrivati a consuntivo, c'è stato invece un superconguaglio (davvero maxi), il consuntivo è stato completamente sballato rispetto al preventivo e l'assemblea ne è portata a conoscenza solo a esercizio ormai finito da un pezzo (9 mesi, sì, l'esercizio si è chiuso al 31.10.2009 e l'assemblea si svolge in questi giorni), ragion per cui l'assemblea non ha approvato il consuntivo. Quali sono le conseguenze? L'assemblea non ha approvato il consuntivo, quindi? cosa va messo a verbale, che non verrà pagato il superconguaglio? ma così si va in mora, sbaglio? però.... se comunque il superconguaglio va pagato nonostante il voto a sfavore del consuntivo, che senso ha votare la sua approvazione/non approvazione?
    2. Nel caso in cui poi la maggioranza voti la non approvazione del PREVENTIVO, quali sono le conseguenze? il preventivo fatto a 9 mesi dalla chiusura dell'esercizio, ormai è quasi un consuntivo e da tale preventivo dipende la nuova rata dell'esercizio iniziato che essendo di gran lunga superiore alla precedente determina un debito accumulato di circa 9 mesi ad oggi da saldare e in più il versamento da oggi in avanti della nuova rata (più alta della precedente) calcolata appunto sulla base di questo preventivo. Ieri si è svolta la riunione di condominio di uno dei comparti che compongono il mio condominio e l'assemblea ha votato la NON approvazione del preventivo, al che l'amministratore ha detto "beh, ormai il preventivo è quasi un consuntivo, che volete fare, non volete pagare? non potete diventate morosi" alcuni condomini hanno detto (siccome era stata appena votata la nomina di un comitato che revisionasse i conti, il cui risultato ovviamente non si avrà nè domani nè tra un mese...) "aspettiamo di verificare i conti e poi si vedrà quanto pagare", la risposta dell'amministratore è stata "no, questo è fuori discussione, è una cosa infattibile". Sicchè dopo un'ora di discussione l'amministratore ha voluto che si scrivesse a verbale che l'assemblea aveva votato la non approvazione del preventivo, ma che le nuove rate (che da lui discendono!) verranno pagate. Scusate, ma non è un controsenso e soprattutto una negazione del potere decisionale dell'assemblea condominiale????
    Siccome domani ci sarà l'assemblea del mio comparto, vorrei arrivare preparato perchè con tutta probabilità si verificheranno le stesse situazioni.
    Perciò:
    1. se il CONSUNTIVO dell'esercizio chiusosi 9 mesi fa che ha dato origine al maxiconguaglio NON viene approvato dall'assemblea quali sono le conseguenze PER LEGGE e cosa va verbalizzato a proposito del pagamento di questo maxiconguaglio ?
    2. se il PREVENTIVO dell'esercizio chiusosi 9 mesi fa (che diventa di fatto quasi un consuntivo dell'esercizio che sta per chiudersi) che ha dato origine con le nuove rate più alte delle precedenti a un debito NON viene approvato dall'assemblea quali sono le conseguenze PER LEGGE e cosa va verbalizzato a proposito del pagamento di questo debito e della nuova rata da qui in avanti?
    Vi ringrazio
     
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il commento in risposta al tuo lunghissimo post non è facilissimo.

    ....cercando di semplificare la materia per quanto posso ti rispondo quanto segue:

    E' necessario distinguere tra i rapporti giuridici interni che intercorrono tra i condòmini proprietari e l' amministratore, e i rapporti esterni che sussistono tra l' Ente Condomìnio e i fornitori, dipendenti, stato, etc...

    Il rendiconto di condominio deve essere quindi analizzato in queste due prospettive differenti.

    Dal punto di vista dei rapporti interni, i condòmini sono tenuti a pagare soltanto i contributi condominiali che sono stati approvati da una delibera di assemblea con le maggioranze previste dalla legge.

    L' amministratore, pertanto, ha titolo di chiedere soltanto i contributi che sono stati deliberati dai condòmini.

    Dal punto di vista dei rapporti esterni, l' amministratore, a nome e per conto del condominio, paga i debiti comuni con le risorse finanziarie disponibili.
    Se non ha i soldi, ovviamente, non paga, e il condominio si espone a possibili azioni legali da parte dei creditori.

    Questa è la situazione generale.

    Quando ci si trova nelle condizioni di non approvare il consuntivo annuale e il preventivo dell' anno successivo, la situazione amministrativa è bloccata.

    In questo caso, esistono sentenze che autorizzano l' amministratore a chiedere i contributi anticipati sulla base dei preventivi approvati negli anni precedenti, ma il condòmino, a mio giudizio, si potrebbe benissimo opporre a questa richiesta, provocando un contenzioso incerto.

    Il punto della questione è che la situazione amministrativa deve essere sbloccata!

    Vi consiglio di chiedere all' amministratore come prima cosa di convocare un' altra assemblea entro brevissimo termine, in cui provvederete a nominare un' altro amministratore di vostra fiducia e ad approvare un preventivo sulla base degli anni scorsi.

    In sede della nuova assemblea, è necessario nominare anche un revisore (ossia un professionista contabile diverso dal nuovo amministratore appena nominato) di vostra fiducia che controlli i conti, stenda una relazione, e partecipi ad una apposita assemblea di conciliazione con la vecchia gestione.

    In caso sorgano problemi di responsabilità personale, invitate il vecchio amministratore a partecipare, in modo che possa difendersi, ed eventualmente offrire proposte compensative che possano essere approvate subito dall' assemblea, invece di procedere ad azioni legali lunghe, costose, e incerte.

    Vi raccomando di essere vigili e tempestivi, perchè da ciò che ho letto la situazione non vi è favorevole.
     
  3. Sebastiani Evd

    Sebastiani Evd Nuovo Iscritto

    Il preventivo è stato approvato dall'Assemblea, l'unico organo che delibera le spese. Se il Bilancio è stato sballato significa che l'Amministratore ha effettuato più spese di quelle approvate dall'assemblea senza riceverne autorizzazione. Doveva indire un'Assemblea Straordinaria per farsi autorizzare ad emettere delle quote straordinarie. Se ritenete che vi siano gli estremi della revoca per fondati sospetti di gravi irregolarità rivolgetevi alla magistratura affinché sia questa a provvedervi. In ogni caso, laddove possiate dimostrare la condotta illecita dell'amministratore potete agire chiedendogli il risarcimento del danno subito.
     

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